2026中古屋開價比實價高10%～15%合理嗎？資深房仲教你判斷真正成交價

2026中古屋開價比實價高10%～15%合理嗎？資深房仲教你判斷真正成交價

前言

買中古屋時，最常見的疑問之一就是：

「附近實價每坪70萬，屋主為什麼敢開80萬？」

先講結論：

開價比實價高10%～15%，不一定就是亂開；但也不代表房子真的值這個價格。

真正要判斷的，不是單看「差幾％」，而是看：

你拿來比較的實價，和現在這間房是不是同一種產品。

同一個社區，樓層、座向、採光、棟距、屋況、車位不同，成交價本來就可能有差。

所以我做房仲25年，通常不會先問：

「這間可以殺幾成？」

我會先問：

「這間房真正合理的成交區間在哪裡？」

3個常見Q&A

Q1：實價70萬，屋主開80萬，就是開太高嗎？

不一定。

如果過去70萬成交的是：

低樓層、屋況差、沒有車位，

而現在這間是：

高樓層、採光好、有車位、屋況佳，

兩間房本來就不能直接用同一個單價比較。

但如果條件幾乎相同，附近近期都成交在68～72萬，屋主卻開到85萬，那就要有足夠條件支撐。

Q2：中古屋通常可以殺10%嗎？

沒有固定比例。

行情2,000萬，屋主開2,350萬，砍200萬可能還是偏高。

但如果行情大約2,050萬，屋主開2,080萬，你硬要砍10%，反而可能錯過。

所以議價不能先決定：

「我要砍10%。」

而是先搞清楚：

合理價大概是多少。

Q3：實價登錄要看多久以前的？

我通常優先看：

同社區、同類型、最近半年到一年。

如果成交量太少，再往前拉。

但時間越久，參考價值就越需要重新調整。

尤其市場變化快的時候，兩年前的成交價不能直接當成今天的標準答案。

第一件事：實價要找「能比較的」，不是找最低的

很多買方查實價時，最容易犯的錯，就是：

專挑最低的一筆。

例如同社區近期成交：

68萬、72萬、74萬、76萬。

如果只拿68萬跟屋主談，未必公平。

因為最低那一筆可能是：

低樓層、特殊交易、屋況差、沒有車位，或格局條件比較弱。

真正有參考價值的，是：

跟眼前這間房最接近的成交案例。

第二件事：車位一定要拆開看

中古大樓很容易出現一個問題：

看起來兩戶單價差很多，

其實只是：

一戶有車位，一戶沒有。

平面車位、機械車位，價格也不同。

所以比較實價時，要先確認：

有沒有車位？
車位價格有沒有拆出來？
車位面積有沒有算進去？

不然看起來「每坪便宜5萬」，很可能只是算法不同。

第三件事：樓層、採光、棟距，本來就有價差

同一個社區：

二樓和十二樓不一定同價。

面中庭和永久棟距，也不一定同價。

如果是公園第一排、河景、高樓層，價格差距可能更明顯。

所以不要只因為：

「樓上去年70萬成交。」

就直接認為：

「這間也只能70萬。」

先確認是不是：

同棟、同座向、類似樓層、類似坪數。

第四件事：裝潢不能照成本全部加回

屋主常會說：

「我這間裝潢花300萬。」

但買方真正要看的是：

這300萬對你有沒有價值。

如果裝潢風格、格局、設備都符合需求，那確實省下一筆整理費。

但如果買進去第一件事就是拆掉，

那屋主花300萬，對你的房價判斷就沒那麼重要。

所以：

裝潢可以加分，但不能原價全部算回房價。

第五件事：開價不是底價，底價也不是行情

開價2,300萬，不代表一定要2,300萬。

但也不代表一定能談到2,000萬。

屋主開價可能受到：

購入成本、裝潢、貸款、換屋需求、附近待售行情等因素影響。

所以房仲真正應該協助買方的，不只是傳話：

「屋主開多少。」

而是幫忙判斷：

市場上合理成交價大概在哪裡。

我通常怎麼抓合理成交價？

如果是一間中和、永和中古屋，我至少會看四件事情。

1. 同社區近期成交

這是最重要的參考。

2. 同路段、同屋齡、同產品

同社區成交太少時，再往附近找。

3. 現在市場上的待售物件

實價是過去成交。

待售則是現在市場競爭。

兩邊要一起看。

4. 這間房自己的優缺點

包括：

樓層、採光、棟距、格局、車位、屋況、噪音。

最後才會形成一個：

合理價格區間。

不是一個死數字。

舉個簡單例子

假設某社區最近幾筆成交：

每坪69萬、71萬、72萬。

你現在看的房子：

樓層較高、採光好、屋況也不錯。

屋主開：

每坪79萬。

這時候不能直接說：

「實價70萬，79萬就是亂開。」

比較合理的方式是先判斷：

它的條件是不是足以支撐73～75萬？

如果可以，

真正的議價重點就不是：

「我要砍10%。」

而是：

怎麼把成交價談進合理區間。

市場比較冷，是不是可以大膽出低？

可以談。

但不要把「市場冷」理解成：

所有房子都一定要大降價。

好地段、合理總價、產品稀有的房子，還是會有人買。

所以我會建議：

出價可以低，但最好要有理由。

例如：

附近近期成交多少。

同社區待售多少。

這間有哪些缺點。

屋況還要花多少整理。

這種有依據的出價，

通常比單純說：

「現在房市不好，我先砍300萬。」

更有機會談成。

做房仲25年，我給買方的議價建議

我最不建議買方一開始就問：

「這間可以殺多少？」

因為真正重要的是：

多少錢買到，才算合理。

行情2,000萬，

屋主開2,400萬，

最後砍200萬成交，

你不一定撿到便宜。

反過來，

行情2,000萬，

屋主開2,030萬，

最後只談20萬，

也不代表你買貴。

所以我常跟買方說：

殺得多，不代表買得便宜。

真正該追求的是：

買在合理價格。

重點整理

中古屋開價比實價高10%～15%，不一定不合理。

真正要看的是：

同社區、同產品、同時間、同樓層條件。

另外記得：

車位要拆開。

裝潢不能照成本全加回。

實價是區間，不是死線。

開價不是底價，砍得多也不代表買得便宜。

最重要的是：

買方真正要追求的，不是「殺最多」，而是「買在合理價格」。

如果你正在中和、永和看中古屋，不確定屋主開價是否合理，可以把社區、坪數、樓層、車位、屋齡與開價放在一起比較，才有真正的參考價值。

住商不動產 公和團隊｜吳怡慶
25年房地產仲介實務經驗
電話：0916-271-289
LINE ID：wuwuwu17

實價70萬，屋主開80萬，是不是代表可以直接砍10萬／坪？

不一定。

中古屋最常見的誤區，就是把「實價登錄」當成固定售價表。

同一個社區，也可能因為：

✔ 樓層
✔ 採光
✔ 車位
✔ 屋況
✔ 棟距
✔ 成交時間

出現不同價格。

所以真正該問的不是：

「可以殺幾成？」

而是：

「這間合理成交價到底在哪裡？」

做房仲25年，我最常提醒買方的一句話就是：

殺得多，不代表買得便宜。

這篇把中古屋議價最重要的判斷方式整理給正在看房的人。

住商不動產 公和團隊
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