2026金管會說「錢很多」、首購族卻「貸不到」！誰在說謊？看懂房貸的3個關卡

2026金管會說「錢很多」、首購族卻「貸不到」！誰在說謊？看懂房貸的3個關卡

前言結論

銀行整體資金充裕，與首購族無法在期限內貸到需要的金額，可以同時發生。單看這兩種說法，還不足以判定誰在說謊。

主管機關談的是銀行整體承作空間；買方在意的是：「我的房子能貸多少？條件如何？能不能趕上交屋？」

2026年10月1日的相關報導引述金管會說法，指出銀行房貸資金仍充分，並表示經查被點名銀行，沒有暫停收件或延至明年初排撥的情形；同篇報導也轉述房產業者對等待時間的不同觀察。這些屬於不同來源的說法，不能直接把其中一方推論成所有銀行、所有案件的現況。

對準備買房的人來說，最需要確認的，是三件事：銀行是否承作、自己能核貸多少，以及何時可以撥款。

資料查核日期：2026年10月8日。本文解析新聞與申貸判斷，不代表任何銀行的核貸承諾。

3 個常見 Q&A

Q1：銀行有錢，為什麼還不能借給我？

因為「有資金」與「願意承作這一筆貸款」是不同問題。

銀行還要評估申請人的收入、既有負債、信用紀錄，以及房屋的鑑價與擔保條件。例如，你希望貸1,600萬元，銀行評估後只願意核貸1,400萬元，對你來說就是出現200萬元缺口。

Q2：首購族不是應該優先嗎？為什麼成數仍可能不足？

優先協助，不等於保證核准，也不等於保證貸到八成。

買方口中的「第一次買房」，也不一定等同銀行或貸款方案認定的資格。名下房屋、房貸及方案條件，都應由承辦銀行確認。

例如，第一次自己出錢買房，但名下已有繼承房屋，就應先說明持有情況，不能只告訴銀行「我是首購」。

Q3：銀行說可以收件，代表一定能準時交屋嗎？

不代表。收件、核准、簽約對保及撥款，是不同階段

例如，銀行願意收件，但還需要補收入證明、完成鑑價或設定程序，時間就可能拉長。應詢問的是：「依目前資料，預計何時完成核貸與撥款？還有哪些前提？」

文章主文

一、「錢很多」是新聞標題，不能直接當成個人貸款承諾

看到「錢很多」四個字，買方很容易理解成：「那我應該貸得到。」

但相關報導正文引述的是房貸資金充分、銀行仍有承作空間的說明。這與每位申請人都能取得預期成數、利率及撥款日期，仍有距離。

就像一間餐廳還有座位，不代表能安排你指定的時間、桌型與人數。房貸也要把需求條件逐項對上，才能知道是否真的可行。

因此，閱讀新聞時，先分清楚：

二、放款比率下降，不代表個別銀行一定放寬

《銀行法》第72條之2，對商業銀行住宅建築及企業建築放款設有比例限制，原則上不得超過存款總餘額與金融債券發售額合計的30%；實際計算仍須依適用規定辦理。

這個比率，不能直接當成「大家現在都比較好貸」的證據。

用一個純假設例子說明：原本納入計算的放款為25、分母為100，比率是25%；分母增加到110，放款維持25，比率就降到約22.7%。

比率下降了，但放款沒有增加。而且，全體銀行的統計，也不能直接代表你接洽的那一家銀行。總體有空間，個別案件仍要看承作政策與授信評估。

三、先問清楚：你遇到的是哪一種「貸不到」？

「貸不到」常把不同問題混在一起。

例如，銀行鑑價低於成交價，與申請人收入不足，是兩種不同問題。原因沒問清楚，只是不斷換銀行問「能不能貸八成」，未必能解決資金缺口。

請承辦人把原因說明白，才知道下一步該補文件、調整預算，還是比較其他銀行。

四、中永和買房，別把「成交價八成」當成已到手的貸款

在中永和比較中古屋，公寓與電梯大樓、不同屋齡及登記條件，應分別送銀行評估。不能因為同一條路、同樣三房，就推定貸款條件相同。

以下是假設試算，不代表銀行報價：

同樣說「八成」，自備款卻差160萬元，還沒計入交屋、裝修及其他支出。

所以看屋前，至少要問清楚：貸款成數以什麼金額計算？銀行對這一類房屋如何評估？

五、簽約前，把貸款確認做成一張表

我的實務建議是：先整理資料，找兩至三家銀行比較，並把回覆日期記下來。初步評估仍可能變動，正式結果要以核准內容為準。

例如，銀行說「條件看起來可以」，就應接著問：「還需要哪些資料？哪些條件尚未確認？」不要把口頭初估當成正式核准。

契約中涉及貸款不足或延遲撥款時如何處理，也應在簽約前請仲介、地政士或律師說明。不要預設貸不到就能無條件解約。

六、已經申貸卻卡住，先取得具體說明

如果已送件但遲遲沒有進展，先向承辦人確認案件階段、缺少資料及預計時程，保留回覆紀錄。

仍無法釐清時，可以向該銀行客服或申訴窗口反映。公開報導亦提到，金管會曾要求設置首購、自住及已承諾房貸案件的申訴機制；實際聯絡方式應查詢銀行與銀行公會最新公告。

申訴的目的，是要求合理說明與妥適處理，不代表銀行必須核准你要求的金額。

若可能影響交屋，也應及早告知仲介、地政士與賣方，討論可行安排，避免拖到付款期限才處理。

建勳把重點再整理一次

• 資金充裕與個別申貸困難，可以同時存在。
• 總體放款比率，不能直接代表每家銀行或每位買方的條件。
• 首購身分不等於保證八成，也不等於保證準時撥款。
• 貸款要確認金額、條件與日期，三項缺一不可。
• 簽約前先評估資金缺口，初估與正式核准要分清楚。

我是呂建勳。買房最怕的是已經簽約，才發現原本以為貸得到的金額還沒確認。先把貸款與預算弄清楚，選房才有穩定的基礎。

住商不動產永和公園店｜呂建勳
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