房貸可以貸幾成? 房貸貸不到8成怎麼辦？買房前先確認這5件事

房貸貸不到8成怎麼辦？買房前先確認這5件事

更新日期：2026年10月8日

買房時，很多人會用「自備款2成、房貸8成」估算預算。但簽約後才發現銀行只願意貸7成，甚至更低，原本準備的資金就可能不夠。

**房貸8成不是保證，銀行實際核貸金額才是關鍵。**遇到貸款不足，先找出原因，再確認資金與契約安排，才能降低交屋風險。

一、為什麼房貸貸不到8成？

1. 銀行鑑價低於成交價

你願意買的價格，不一定等於銀行認定的房屋價值。

銀行會評估地段、屋況與附近成交行情。如果成交價高於銀行鑑價，即使核貸成數看起來有8成，貸款金額仍可能不足。

2. 收入或負債影響還款能力

銀行除了看收入，也會評估既有房貸、信貸、車貸及其他負債。若每月還款占收入的比例偏高，可能降低核貸額度。

收入證明是否完整、工作與收入是否穩定，也會影響審核。

3. 信用或房屋條件不符預期

信用卡遲繳、貸款逾期等紀錄，可能影響授信。房屋的屋齡、面積、用途、位置及市場流通性，也可能影響鑑價與貸款條件。

4. 貸款受到政策或銀行限制

第二戶、高價住宅等案件可能有不同限制；銀行也有自己的授信標準與承作安排。

首購身分或符合新青安資格，都不代表一定能貸到8成。

二、少貸1成，要多準備多少錢？

以成交價1,500萬元的房屋為例：

少貸1成，就多出 150萬元資金缺口。

如果銀行鑑價只有1,400萬元，假設以此核貸8成，貸款為1,120萬元，買方須準備380萬元，比原本預估多80萬元。

以上未包含稅費、仲介費、代書費及裝修等支出。

三、已經簽約，貸款不足怎麼辦？

1. 先問銀行：不足的原因是什麼？

確認問題出在鑑價、收入、負債、信用，還是政策限制。若缺少收入或財力證明，可詢問補件後是否能重新評估，但不能保證提高額度。

2. 比較其他銀行的條件

不同銀行的鑑價與授信判斷可能不同，可以比較額度、利率、年限及撥款時間。

但換銀行仍須符合政策限制，也要留意重新審核是否趕得上交屋期限。

3. 重新盤點資金，與賣方協商

若缺口可以負擔，可評估自有資金或有明確安排的家庭支援，並保留必要生活預備金。

若需要延後付款或交屋，應及早與賣方協商。延期須經雙方同意，並以書面確認。

4. 查看買賣契約的貸款約定

貸款不足能否解除契約、退還款項，要看契約內容與個案情況，不能自行認定。

若資金缺口無法補足，應在付款期限前請地政士或律師協助確認，避免直接停付而產生爭議。

四、可以用信貸補頭期款嗎？

不建議在房貸審核期間，未先確認影響就申請信貸。

新增負債可能影響房貸審核，也會增加每月還款壓力。信貸的利率與還款年限通常和房貸不同，不能只看「借得到」，還要看「還得起」。

申請前先向房貸銀行確認，並如實提供資金來源。

五、簽約前，先確認這5件事

1. **先做貸款初步評估：**提供收入、負債與物件資料，了解可能額度。
2. **以金額估預算：**問清楚預估能貸多少，不只問「能不能貸8成」。
3. **預留資金緩衝：**不要把全部存款都當成頭期款。
4. **確認貸款不足條款：**由雙方約定最低貸款金額、認定期限與後續處理方式。
5. **安排足夠審核時間：**確認送件、核貸與交屋時程。

初步評估或口頭答覆，都不等於正式核貸承諾。

常見問題 FAQ

Q1：首購一定能貸8成嗎？

不一定。仍須依銀行鑑價、還款能力、信用與相關規定審核。

Q2：貸款不足，訂金一定拿得回來嗎？

不一定。要看契約約定與貸款不足的原因，不能一概認定。

Q3：延長貸款年限，能提高額度嗎？

可能改善每月還款負擔，但不代表一定提高額度，也不能突破政策或銀行限制。

買房豪簡單的提醒

買房前先確認能貸多少，比簽約後才想辦法補錢更重要。

用較保守的貸款金額規劃預算，把貸款不足的處理方式寫清楚，才能買得更安心。

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實際貸款條件以銀行審核為準；契約爭議應依個案尋求專業協助。