債務爆表先別急著賣房：房貸還繳得動，下一步怎麼辦？

債務爆表先別急著賣房：房貸還繳得動，下一步怎麼辦？

前言結論

如果房貸目前還繳得動，但信用卡、信貸已經開始吃不消，不一定要立刻賣房，也不要急著再借一筆來補前面的債。

我是裴哥，在中和、永和第一線做房屋買賣，遇到這類屋主，我通常會先陪著把三件事情算清楚：房子現在值多少？房貸還剩多少？如果真的賣掉，最後能留下多少？

先知道自己的資產與現金流，再決定要協商、繼續持有，還是出售房屋，通常比急著做決定更重要。

3 個常見 Q&A

Q1：卡債、信貸繳不動，房貸還繳得動，要賣房嗎？不一定。

如果房貸目前正常繳款，真正造成壓力的可能是信用卡與信貸。

這時候可以先了解前置協商、法院調解等債務處理方式，再判斷是否需要處分房屋。

裴哥會建議屋主先算「每月收入－生活支出－房貸－其他必要支出」，看看真正缺口是多少。

先算現金流，再決定房子要不要動。

Q2：有房子可以辦更生嗎？

有可能，但不是只要有房子就一定能保留。

目前《消費者債務清理條例》對更生有相關條件，無擔保及無優先權債務的本金、利息總額須在1,200萬元以下等；有自用住宅借款的人，也有自用住宅借款特別條款可以評估。

但最後能不能留下房子，還是要看收入、房貸、房屋價值、抵押權及整體更生方案。

所以不要把「更生」直接理解成「房子一定保得住」。

Q3：已經被銀行催收，現在才想賣房會不會太晚？

越早處理，通常越有空間。

如果只是現金流開始緊，還有時間比較不同方案。

但如果已經收到查封、拍賣或強制執行相關文件，情況就不同了。

這時候我會建議：法律程序先找專業人士確認，房屋價格與出售條件再找房仲評估。

兩件事情同時處理，比單純急著降價賣房更安全。

文章主文

債務出問題，最怕的是一直借新還舊

很多人一開始只是信用卡繳不完。

後來辦信貸。信貸不夠，再增貸。

最後甚至拿房屋去做二胎。

每一筆看起來都是「先撐過這個月」，但如果收入沒有增加，債務只會越來越複雜。

尤其名下有房子的屋主，更不能只看「房子值多少」。

真正要看的，是：

房屋市價－房貸餘額－其他債務及交易成本＝實際可以運用的空間。

例如房子市價1,500萬元，房貸還有1,000萬元，並不代表賣掉就一定可以拿到500萬元。

還要看貸款、其他抵押、稅費及交易成本。

所以我在接這類案件時，第一步通常不是談「要不要賣」，而是先把數字攤開。

房貸還繳得動，先把房貸顧好

房屋有抵押權，跟一般信用卡、信貸的性質不同。

如果房貸還能正常繳，至少目前這筆貸款沒有出現違約問題。

因此，如果屋主只是其他債務壓力過大，我通常不會直接建議：

「把房子賣掉就好了。」因為賣房是重大資產決定。

有些人賣掉房子後，確實可以一次解決一大部分債務；但也有人賣完才發現，扣掉貸款與相關成本後，剩餘資金根本不足以處理全部債務。

所以賣不賣，不是看房子值多少，而是看賣掉之後能不能真正改善財務狀況。

更生、清算，不是房仲一句話就能決定

簡單來說：

• 前置協商、法院調解：先嘗試重新處理債務。

• 更生：有一定收入及還款能力，可以依法提出還款方案。

• 清算：透過法院程序處理可處分財產，再依法分配。

司法院目前的說明也是以債務人的收入、財產與還款能力來判斷更生或清算；無擔保及無優先權債務超過1,200萬元，則不能選擇更生。

如果名下有房子，清算更需要特別注意財產處分問題。

所以這部分裴哥不會替律師下結論。

我的工作，是把房屋這一端的數字算清楚。

中和、永和屋主，尤其不要拿「網路開價」當資產價值

如果真的需要賣房，先問自己三個問題

重點整理

• 房貸還繳得動，不代表一定要賣房。

• 信貸、卡債出現壓力時，先把全部債務與每月現金流算清楚。

• 不要一直用新貸款填補舊債，讓問題越拖越大。

• 有房屋的人，要同時看「房屋價值」與「債務餘額」。

• 更生有法定條件，自用住宅也有相關處理機制，但不代表房子一定保得住。

• 清算涉及財產處理，有房屋的人尤其要提早了解。

• 如果已收到查封、拍賣或強制執行文件，應立即尋求法律專業協助。

• 真要賣房，先算清楚「合理成交價－房貸－其他負債及成本」。

• 中和、永和房屋價格不能只看網路開價，還是要回到實際成交行情與物件條件。

裴哥的想法很簡單：房子要不要賣，不要在最焦慮的時候決定。

先把數字算清楚，再決定下一步。

買房裴不了｜中和永和裴你買房賣房
📞 0980-415-607 裴錦德

※ 本文為房地產交易與資產評估的知識分享，涉及債務協商、更生、清算及強制執行等法律問題，仍應依個案向律師或相關專業機關確認。