月薪沒9萬買房就免談？雙北購屋門檻逼近2,000萬，裴哥：先算得起，再決定買不買

月薪沒9萬買房就免談？雙北購屋門檻逼近2,000萬，裴哥：先算得起，再決定買不買

前言結論｜雙北買房，真正的門檻不是月薪，而是現金與每月還款能力

雙北買房越來越有壓力，但我想先說一句實在話：月薪不到9萬元，不代表買不起房；月薪超過9萬元，也不代表一定買得起房。

根據內政部不動產資訊平台公布的2026年第1季房價負擔能力統計，新北市房貸負擔率為55.30%，台北市更達64.41%，代表一般家庭購屋的房貸壓力仍然很重。

這也是為什麼「月薪沒9萬免談、雙北買房門檻2千萬」這類標題，會讓許多首購族特別有感。

以我裴哥在中和、永和房市的觀察，買房不能只看房價有沒有漲，也不能只問銀行願意貸多少。真正要評估的是三件事：

• 頭期款夠不夠： 不只準備自備款，還要保留稅費、裝修及緊急預備金。

• 每月繳得起嗎： 房貸之外，還有生活費、家庭支出、管理費與未來可能增加的開銷。

• 地點與產品選對了嗎： 同樣的預算，在中和、永和不同生活圈，能買到的屋齡、坪數與交通條件都可能不同。

所以，與其被「月薪9萬」嚇退，不如先把自己的購屋能力算清楚。買房不是跟別人比薪水，而是找到自己長期負擔得起的房子。

3個常見 Q&A

Q1：月薪不到9萬元，在雙北真的買不起房嗎？不一定。

如果是單身首購、家庭有其他資產，或夫妻共同負擔房貸，購屋條件就會不同。反過來說，即使月薪9萬元，如果沒有足夠的自備款，又有車貸、信貸或其他家庭支出，也可能很難順利購屋。

以我裴哥的建議，先盤點家庭總收入、可動用現金、現有負債，再決定合理總價，不要直接用月薪替自己判死刑。

Q2：買一間2,000萬元的房子，頭期款要準備多少？

假設房屋總價為2,000萬元，並以貸款八成作為試算情境：

• 自備款：400萬元。

• 房貸金額：1,600萬元。

• 另外還要準備交易稅費、代書費、裝修、家具及其他必要支出。

要特別注意，八成貸款只是試算假設，不代表銀行一定核貸八成。實際貸款成數、利率、年限與審核結果，仍要依銀行鑑價、借款人條件及當時適用的貸款規定為準。

買2,000萬元的房子，不是存到400萬元就一定安全。 自備款付出去之後，手上還要留有足以應付突發狀況的現金。

Q3：預算有限，應該買中和、永和，還是往外找？

我會先問客戶：你每天在哪裡上班？通勤可以接受多久？家裡有沒有長輩、小孩？未來五到十年有沒有換屋或生育計畫？

如果工作與生活重心在雙北，交通便利、生活機能成熟的中和與永和，可以列入優先比較；如果希望用同樣預算換取更大的室內空間，也可以把比較範圍往外擴大。

但不要只比較總價。還要把通勤成本、屋齡、管理品質、未來維修費用，以及實際生活需求一起算進去。

沒有哪個區域一定最好，只有哪個區域更符合你的預算與生活方式。

文章主文｜雙北買房門檻為什麼越來越高？

一、2,000萬元不是每間房子的門檻，卻是許多家庭的壓力來源

先釐清一件事：雙北購屋門檻逼近2,000萬元，不能直接解讀成所有住宅都要2,000萬元。

二、買2,000萬元的房子，每個月房貸到底多少？

這是客戶看房時最應該先問清楚的問題。

以下以2,000萬元房屋、貸款八成、貸款1,600萬元、年利率2.5%、本息平均攤還為例，試算不同貸款年限的月付金：

以上為假設利率下的概算，未計入管理費、稅費、保險、裝修與其他持有成本；實際利率與可貸年限須以銀行核貸條件為準，40年期也不代表所有借款人都能申請。

從這張表就能看出來，房貸年限確實會影響每月現金流，但拉長年限通常也會增加整體利息支出。

如果每月收入只有9萬元，單是5.28萬元的房貸，就已經占收入很大一部分，更不用說日常生活開銷。

因此，我不會只因為銀行可能願意放款，就認為這間房子適合客戶。

銀行願意借，不等於家庭繳得輕鬆；買得下來，也不代表住得安心。

三、中和、永和怎麼挑？先看生活圈，再看房屋條件

在中和、永和找房，我會建議客戶先從日常生活半徑開始篩選，而不是一開始就只看行政區名稱。中和：先看通勤路線與生活圈。

如果工作地點在雙北，捷運及公車動線、轉乘方式、步行到站時間，都會影響每天的生活品質。部分區域的住宅選擇較多，但實際條件仍須逐案比較，不能只因為地址寫著中和，就認為交通一定方便。

永和：先確認總價、屋齡與空間取捨。

永和生活機能成熟，部分區域的住宅密度較高。看房時除了生活採買方便不方便，也要注意室內實際可用空間、採光通風、建物屋齡、公共設施與管理狀況。

預算卡住時，別急著只往小坪數找。

可以同時比較不同屋齡、樓層、格局與距離捷運站的條件。有些人適合買屋齡較高、地點更符合需求的房子；有些人則應該先降低總價，避免買房後完全沒有現金餘裕。

實際價格與物件供給會隨市場變動，建議以近期實價登錄及現場物件條件交叉確認，不要單憑開價判斷一個區域是否合理。

四、首購族最容易忽略的，不是房價，而是買房之後的生活

我看過不少人一開始只設定「一定要買到某個行政區」，最後卻發現，為了買到理想地點，把存款幾乎全部投入，生活反而變得綁手綁腳。

買房前，我會建議先做四件事：

1. 算清楚家庭可支配收入。 不只看薪資單，也要考慮收入是否穩定，以及未來是否可能減少。

2. 列出所有負債。 車貸、信貸、信用卡分期等，都會影響每月可運用現金與銀行授信評估。

3. 保留緊急預備金。 不要把所有現金都當成頭期款，還要預留失業、醫療、修繕或其他突發支出的空間。

4. 用壓力情境測試房貸。 除了目前的月付金，也要思考利率上升、家庭收入下降或支出增加時，是否仍能正常生活。

這些評估沒有一個適用所有人的固定答案。對有穩定雙薪、低負債與充足存款的家庭來說，購屋條件可能比較寬裕；對收入單一、負債較高或存款不足的家庭，則應更保守。

買房是長期財務決策，不需要為了追上市場而忽略自己的承受能力。

五、裴哥的實務建議：先訂總價上限，再開始看房

如果你現在準備在中和、永和買房，我建議依照以下順序進行：

第一步，算出可以動用的自備款，並扣除不能動用的緊急預備金。

第二步，根據家庭收入與每月必要支出，設定自己能長期承受的房貸金額，而不是直接用銀行最高可貸額度當預算。

第三步，將房貸、管理費、交通成本、修繕費用與其他持有成本一併納入考量。

第四步，再依照通勤需求、屋齡、格局與生活機能，篩選適合的住宅。

第五步，遇到有興趣的物件時，核對實價登錄、產權、建物狀況與貸款條件，必要時請專業人員協助確認。

這樣找房，可能不會第一天就找到夢想中的房子，但比較有機會找到真正適合自己、買了也住得安心的房子。

重點整理｜雙北買房，記住這5件事

• 月薪9萬元不是買房的絕對門檻： 收入、存款、負債及家庭支出都會影響購屋能力。

• 2,000萬元房價要先算月付金： 貸款1,600萬元、年利率2.5%、30年期，月付金約6.32萬元。

• 頭期款不等於全部購屋資金： 還要考慮交易成本、裝修與緊急預備金。

• 中和、永和要依生活需求比較： 交通、屋齡、格局、管理及實際成交價格都不能忽略。

• 先確認負擔能力，再決定買房： 不追求超出能力的房子，才能降低買房後的財務壓力。

我是裴哥，買房裴不了｜中和永和裴你買房賣房。

如果你正在考慮中和、永和的首購或換屋，卻不確定自己的預算能買到什麼條件，可以先把家庭預算與需求整理好，再一起討論適合的物件。

不一定要買最貴的，也不需要急著買。先把數字算清楚，才能做出適合自己的選擇。

📞 裴錦德｜0980-415-607