房屋有預告登記可以買賣嗎？解除方式、過戶流程與注意事項，裴哥提醒：先搞懂原因，別急著簽約！2026年

房屋有預告登記可以買賣嗎？解除方式、過戶流程與注意事項

裴哥提醒：先搞懂原因，別急著簽約！

前言結論

「裴哥，我有一間房子想賣，可是查了謄本才發現上面有預告登記，這樣還能賣嗎？」

如果你遇到這種情況，先別急著認定房子不能賣，也不要當作沒這回事。

房子有預告登記，不代表絕對不能買賣；但能不能順利完成過戶，關鍵在於預告登記的內容、保全的權利，以及這次交易是否會影響對方的權利。

我是裴哥，在處理房屋買賣時，如果發現謄本上有預告登記，我會先確認登記原因、請求權人是誰，以及是否能依法辦理塗銷，再評估後續交易。

因為房子可以談價格，不代表產權就一定能順利移轉。尤其買方已經準備好自備款、貸款也在安排中，如果到了過戶階段才發現問題，雙方都可能很麻煩。

3 個常見 Q&A

Q1：房子有預告登記，還可以出售嗎？

有可能，但不能只看有沒有預告登記，就直接判斷能不能賣。

預告登記的作用，是保全特定不動產權利的請求權。例如，某人對房屋有要求移轉所有權的請求權，便可能透過預告登記保全這項權利。

依《土地法》第79條之1，預告登記尚未塗銷前，如果所有權人的處分妨害到該項請求權，可能發生無效的法律效果。

所以，裴哥會建議先確認預告登記的內容，再決定交易怎麼進行，而不是直接跟買方保證一定可以過戶。

Q2：預告登記可以自己去地政事務所解除嗎？

通常不能只靠屋主單方面表示要解除，就直接辦理塗銷。

依《土地登記規則》第146條，預告登記塗銷原則上需要提出原預告登記請求權人的同意書；如果是保全所有權移轉的預告登記，也有在辦理權利移轉登記時併同申請塗銷的規定。

實際要準備哪些文件，仍須依登記內容及個案狀況確認。

Q3：如果買方很喜歡這間房子，可以先簽約嗎？

可以評估，但不能因為可以簽約，就認為後面一定能完成過戶。

裴哥會建議先釐清預告登記的原因，再由地政士或律師確認交易安排。如果確定有解除的可能，也應在契約中清楚約定塗銷責任、辦理期限及無法完成時的處理方式。

買方最怕的不是房子有問題，而是簽約前沒說清楚，簽約後才發現產權移轉卡住。

文章主文

一、什麼是預告登記？為什麼房子會有這筆紀錄？

簡單來說，預告登記就是先透過登記方式，保全某項與不動產有關的請求權。

舉個例子：

屋主甲答應把房子賣給乙，但雙方還沒有完成所有權移轉。為了保全自己要求移轉房屋的權利，乙可能依法申請預告登記。

這時候，如果甲又想把房子轉賣給第三人，就不能只當作一般房屋買賣處理，因為這筆登記可能影響後續處分的法律效力。

不過，預告登記的原因不只一種，也可能涉及權利內容變更、權利消滅或其他依法可以保全的請求權。

所以，看到謄本有預告登記，第一步不是猜測屋主發生什麼事，而是先看清楚登記內容。

二、房子為什麼會被預告登記？常見原因有哪些？

實務上，可能出現以下幾種情況：

1. 買賣過程中的權利保全

買賣雙方已經約定交易，但尚未完成所有權移轉，請求權人希望保全自己的權利。

2. 親友或家人之間的財產安排

例如家庭成員間對房屋移轉有約定，為保障相關權利而辦理預告登記。實際原因仍須看契約與登記資料。

3. 借貸或其他法律關係

有些案件涉及債權、契約或其他財產安排，但不能單憑預告登記就認定房子有欠款，也不能直接認定它就是抵押權。

裴哥提醒，預告登記、抵押權、查封登記是不同的法律概念，處理方式也不一樣。一定要先確認謄本上實際登記的是什麼。

三、屋主想賣房，裴哥會先確認哪幾件事？

如果客戶告訴我，房子有預告登記但想出售，我會先釐清三件事。

第一，確認登記內容。

調閱最新土地及建物登記謄本，查看預告登記的請求權人、登記原因及相關內容，確認它究竟保全哪一項權利。

第二，找出當初辦理登記的原因。

是買賣契約、親友間的財產安排，還是其他法律關係？必要時應一併檢視原始契約及相關文件。

第三，確認能否塗銷，以及如何安排交易。

如果需要請求權人同意，就要先與對方協調；若符合依法併同辦理塗銷的條件，也要事先確認申請文件與程序。

這些事情越早確認越好，不要等買方已經付了大筆款項，才開始處理產權問題。

四、買方遇到有預告登記的房子，還能不能買？

五、裴哥給屋主與買方的實務建議

如果你是屋主，想出售的房子卻有預告登記，建議先把當初辦理登記的契約、相關文件及最新謄本整理好，再確認解除方式。

如果你是買方，看到房子有預告登記，也不用立刻放棄，但應要求賣方說明原因，並在付款及簽約前確認交易風險。

如果雙方已經簽約，才發現預告登記，則要盡快檢視契約中關於產權移轉、履約期限、付款條件及違約責任的約定，不要自行認定契約當然有效或無效。

在中和、永和協助客戶買賣房屋時，我認為產權問題一定要在交易前釐清。房屋條件再好、價格再漂亮，如果無法順利完成移轉，對買賣雙方都不是好事。

買房賣房，先把產權弄清楚，再談價格與成交，才是比較安心的做法。

重點整理

• 房子有預告登記，不代表絕對不能買賣。

• 預告登記未塗銷前，妨害其所保全請求權的處分，可能發生無效的法律效果。

• 能否解除，須看登記內容、請求權及個案法律關係。

• 屋主應先確認登記原因與塗銷方式，買方則應在付款前釐清產權風險。

• 建議由地政士確認登記程序；如涉及爭議，應請律師協助。

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