2026台灣65歲以上人口突破2成！老房子也能變退休金？高齡換居、以房養老與中永和退休住宅規劃一次看懂

2026台灣65歲以上人口突破2成！老房子也能變退休金？高齡換居、以房養老與中永和退休住宅規劃一次看懂

前言結論：退休後有房子，不代表一定有足夠的退休金

台灣已進入超高齡社會，對許多退休家庭而言，接下來要思考的不只是房子值多少錢，而是這間房子能不能讓自己的晚年生活更安全、更輕鬆，也更有經濟保障。

很多長輩年輕時努力買下一間房子，房貸繳完了，孩子也長大了，但到了退休年紀，反而遇到另一個問題：「房子很值錢，可是每個月能花的現金不多。」尤其在中永和，這種情況很值得討論。

有些長輩住在屋齡40年以上的老公寓，雖然生活圈成熟、交通便利，卻每天要爬三、四層樓梯；有些長輩住在三、四房的大房子，孩子早已搬出去，實際上只剩夫妻兩人居住。

房子還是同一間，但生活需求已經不同了。

建勳認為退休住宅規劃，應該先回答三個問題：

1. 這間房子，未來10到20年還適不適合自己住？

2. 退休後的收入，能不能支應生活、醫療及照護支出？

3. 如果把房子轉換成現金流，是否還能保有安心穩定的居住安排？

退休換屋不是一定要賣掉老房子，而是讓房屋資產真正符合退休生活的需求。

3個常見 Q&A

Q1：老房子真的可以變成退休金嗎？

可以，但不是房子放著就會自動產生退休金。

一般有三種方式：出售老屋、換小屋並保留價差；將原本的房子出租，創造每月租金收入；或向銀行申請「以房養老」逆向抵押貸款。

三種方式各有條件與風險，沒有哪一種適合所有退休族。

Q2：65歲以後，應該賣掉老公寓換電梯大樓嗎？

不一定，但如果住在沒有電梯的三、四樓，已經開始覺得上下樓梯吃力，就應該認真評估。

尤其是夫妻兩人住在大坪數老公寓，房間用不到、維修負擔卻越來越重，換成有電梯、生活機能完善的兩房，有時候比繼續住原屋更符合退休需求。但換屋之前，一定要把新舊房屋價差、稅費、管理費及裝修費算清楚。

Q3：以房養老是不是把房子賣給銀行？子女以後還能繼承嗎？

不是直接把房子賣給銀行。

商業型以房養老通常是以自有不動產設定抵押，由銀行依契約撥付資金，借款人仍保有房屋所有權。

但貸款會產生利息，期滿或發生約定清償事由時，仍須處理債務。繼承人可以繼承房屋，同時也要面對相關債務及抵押權問題。

文章主文

一、台灣正式進入超高齡社會，房屋需求也開始改變

全台65歲以上人口  占比20.06%   2025年12月底

65歲以上人口  467.3萬  約每5人就有1位

資料來源：內政部2025年12月底戶口統計，2026年1月公布。

另外，內政部針對2025年6月底長者居住情況的統計指出，65歲以上長者中，約25.8%屬一人戶，約11.5%居住於無電梯公寓。

這些數字背後，其實反映了兩件事。

第一，未來需要適合高齡居住的住宅，會是越來越值得關注的議題。

第二，過去適合一家四、五口居住的大房子，未必適合退休後的生活。

我認為房地產市場除了看房價、交易量與供給量，也應該開始重視住宅是否符合高齡者的日常生活需求。

二、老房子變退休金，有哪4種實際做法？

方法1：賣掉大房子，換成更適合退休的小房子

舉例來說，一對退休夫妻住在中和一間40坪左右的老公寓，孩子都搬出去，平常只使用主臥室、客廳與廚房。

如果原屋出售後，能在熟悉的生活圈找到有電梯的兩房，既減少空間維護負擔，也可能保留部分資金供退休使用。

但這裡有個重點：賣大換小，不代表一定能換到更便宜的房子。

中永和部分電梯大樓單價可能高於老公寓，即使坪數縮小，總價差距也不一定很大。

方法2：老屋出租，自己搬到有電梯的住宅

這種做法的優點，是不用立即放棄原本的房屋產權。

假設老公寓每月出租2.5萬元，換居後每月租金2萬元，帳面租金差額是5,000元。

但這不是淨收入，還要考慮房屋稅、所得稅、修繕、空租與租賃管理等成本。

此外，內政部也有推動「社會住宅包租代管長者換居專案」，讓符合資格的長者將原有住宅出租，再承租有電梯或符合規定樓層的住宅。是否能申請、是否有合適物件與補助，仍須依計畫條件審查。

方法3：申請以房養老，讓房屋提供每月現金流

這比較適合不想搬家、又希望補充退休生活費的屋主。

例如一位長輩已經沒有房貸，房屋價值不低，但退休收入有限，可以向銀行了解商業型以房養老方案。

不過銀行會評估年齡、房屋價值、貸款期限及其他條件，每月撥款金額也會依產品契約而不同。

這是貸款，不是政府直接發放的退休金。必須留意利率、利息累積、貸款期限，以及日後債務如何清償。

方法4：出售房屋後，改以租屋安排退休生活

有些長輩不想再負擔老屋修繕，子女也住在其他縣市，會考慮賣掉房子，搬到更方便就醫或靠近家人的地方。

但租屋退休最大的問題是長期居住穩定性。

除了租金上漲風險，也要考慮租約到期、房東不續租，以及高齡租屋的媒合困難。

因此，這個方案不能只看出售後手上有多少現金，還要計算未來10年、20年的居住成本。

三、中永和退休換屋，哪些生活圈值得優先評估？

建勳會建議退休族先選「生活方便」，再看「房屋價格」。

不是每個人退休後都需要住捷運站旁邊，但一定要考慮日常採買、就醫、散步及家人探訪的便利性。

這裡有個實務觀念：退休買房，不能只看捷運距離，還要看從家門口走到生活設施的過程。

例如，同樣走路10分鐘到捷運站，一間沿途有人行道、路面平坦，另一間需要穿越車流量大的路口，對長輩而言，生活便利性可能完全不同。

四、退休換屋怎麼算？用一個中永和老公寓案例說明

假設一對退休夫妻，持有中永和一間無貸款的老公寓，想換成有電梯的小兩房。

假設剩餘350萬

可作為退休生活、醫療或緊急預備金的資金來源

假設無房貸、無新增貸款。實際應依土地增值稅、房地交易所得稅、仲介費、契稅、登記費及裝修費逐項估算。這筆錢能不能稱作退休金？可以視為退休資產的一部分，但不能直接當成每月固定收入。

例如留下350萬元，假設每個月支出2萬元、不計任何投資報酬、通膨與其他費用，約可支應175個月，也就是14.5年。

但真正的退休規劃，還要考慮未來醫療、長照、物價變化及其他家庭支出，不能只靠一個簡單除法決定。

五、退休換屋前，我建議先檢查這5件事

退休換屋評估清單

六、呂建勳的在地觀察：退休房子不是越大越好，而是越住越安心

在中永和，很多家庭的房子是二、三十年前買的。

當時買房子，想的是小孩有沒有房間、學校近不近、全家住得下嗎？但退休後，生活條件改變了。

以前爬四樓沒問題，現在提著菜上樓可能已經很吃力；以前需要四個房間，現在可能兩個房間就很夠用。

所以我認為，退休住宅規劃不只是房地產買賣，而是一次生活方式的重新安排。

「年輕買房是為了成家，退休換屋是為了讓自己過得更好。」

如果老房子能讓生活更安心，當然可以繼續住；如果已經造成日常負擔，也不必因為捨不得，就一直勉強自己。

建勳把重點再整理一次

台灣進入超高齡社會後，房屋對退休家庭的意義正在改變。

老房子可以成為退休資產的來源，但不代表每間房子都適合出售、出租或申請以房養老。

我會建議屋主依照三個順序評估：先看居住安全，再算退休現金流，最後比較換屋、出租與以房養老的成本和風險。

對中永和的退休屋主來說，熟悉的生活圈、便利的醫療交通與適合長期居住的房型，往往比單純追求大坪數更重要。

住商不動產 永和公園店

中永和電梯大樓專家｜呂建勳  0911-284-009

老屋市場估價｜退休換屋評估｜中永和電梯住宅介紹｜社區成交行情

本文更新於2026年10月。人口資料採2025年底官方統計；以房養老與長者換居方案依主管機關及銀行現行規定辦理。本文案例為假設試算，不構成貸款核准、投資收益或成交價格保證。