作者：林偉彬｜花蓮房產找彬哥｜資料整理：2026年10月12日
荔鑫莊園二期位於吉安鄉東里九街87號，社區共26戶、地上8層地下1層，2024年7月完工，主要為三房產品。對希望把客廳、主臥、孩子房和工作房放在同一平面的家庭，這類住宅比垂直分層的透天更容易安排日常活動。可是，同樣寫三房，權狀坪數、公設、停車空間與實際可用的房間尺度，仍可能差很多。
這篇以公開資料與本頻道物件頁整理社區條件，不把刊登照片當成全棟屋況，也不把個別物件開價當成社區行情。最值得帶走的觀念是：先把車位從住宅比較中拆開，再討論三房是否夠用。
若家庭只有兩人，第三房可兼作工作與收納；有孩子後，同一間房可能要轉為獨立臥室。這時客餐廳是否仍能容納書桌、嬰兒車或大型收納櫃，比廣告列了幾間房更接近日常需求。三房之間的分配也很重要：一間較大的主臥加兩間小房，與三間相近尺度的房間，適合的家庭並不相同。
東里九街的三房住宅可以從兩種生活節奏理解。平日長時間外出的人，可能更在意停車到玄關的順暢度、曬衣及打理的負擔；在家工作的人，則更需要把視訊、休息與家人活動分開。這些取捨無法由權狀總坪數直接回答，需要平面圖、主建物面積與家具配置一起看。
採光也不宜只以樓層高低判斷。前後棟距、窗戶面向及鄰棟遮蔽都會影響不同房間。封面呈現的是建物外觀，不代表每一戶都具有相同視野或日照。
| 項目 | 內容 | 實務判斷 |
|---|---|---|
| 社區名稱 | 荔鑫莊園二期 | 三房、地下車位與扣車單價 |
| 建設／營造 | 荔鑫建設；民儒營造；蘇建榮設計 | 社區基本資料；施工與維護品質仍須個別確認 |
| 基地位置 | 吉安鄉東里九街87號 | 用實際門牌比對生活圈與交易 |
| 基地面積 | 確切面積需核對原始登記資料 | 不以總建坪代替基地面積 |
| 樓層規劃 | 地上8層／地下1層 | 樓層與垂直動線共同考慮 |
| 總戶數 | 26戶 | 與設備數量及維護分攤一起看 |
| 車位規劃 | 有含車、可拆車價與車坪的交易 | 是否專用、共有及費用需分辨 |
| 格局規劃 | 主要三房 | 房數依個戶配置 |
| 坪數規劃 | 摘要29.97～36.5坪；含車個案37.85～44.63坪 | 主建物、附屬與車位分開 |
| 建築型態 | 近新電梯住宅 | 比較同類產品，避免跨型態比單價 |
| 結構 | 結構設計與工法需核對原始圖說 | 不等於耐震能力認證 |
| 公設比 | 約25%；個案含車口徑有差異 | 個戶以登記比例計算 |
| 建照／使照 | 購屋前核對建照、使照及相關文件 | 建照、使照及完工日期依正式文件確認 |
| 管理費 | 管理費參考30～40元／坪／月；四樓刊1,720元／月 | 以實際收費資料為準 |
| 交屋／屋齡 | 2024年7月；約2年 | 屋齡數值隨查核時間變動 |
近新電梯住宅，本案定位重點是三房與停車能一併規劃的近新產品。應以主建物及扣車面積比較，不能被含車總坪數帶走。
| 類別 | 配備內容 | 實務觀察 |
|---|---|---|
| 外觀建材 | 外觀供初步認識，材料規格以原始建材表確認 | 照片無法驗證厚度、施工與防水 |
| 電梯設備 | 1棟、標準層4戶、1部電梯 | 保養紀錄與故障處理比品牌宣傳實用 |
| 廚具設備 | 配備依原始建材表及個戶現況確認 | 中古戶可能已換裝，逐戶辨認 |
| 門窗 | 品牌與玻璃規格需逐項核對 | 隔音、防水與開啟狀態需按戶別 |
| 衛浴設備 | 原始品牌與現況更換內容未齊 | 設備新舊不等於防水管線已更新 |
| 浴室機能 | 衛浴數依房型；未確認乾濕分離配置 | 通風、排水與維修空間一起評估 |
| 其他配備 | 設備項目及使用年限需逐項確認 | 不擴寫成智慧宅或豪宅規格 |
| 公設項目 | 用途／已知內容 | 實務觀察 |
|---|---|---|
| 梯廳／公共動線 | 1棟、標準層4戶、1部電梯 | 出入口高低差與搬運路徑需和使用者需求配對 |
| 接待大廳、交誼廳、會議室 | 尚未有可靠配置資料 | 不把一般梯廳視為接待會館 |
| 閱覽室、視聽室、健身房 | 設備現況及使用方式需確認 | 不把未確認休閒設施寫入購屋期待 |
| 空中花園、曬被區 | 設施配置與使用規則需向社區確認 | 使用權、開放方式與維護支出分開 |
| 管理中心 | 管理費參考30～40元／坪／月；四樓刊1,720元／月 | 管理方式不必然等於有獨立中心或全天駐點 |
| 垃圾處理中心 | 垃圾收運方式與時間需向社區確認 | 不能推定可隨時丟垃圾 |
| 停車／其他公設 | 有含車、可拆車價與車坪的交易 | 住宅與停車權利及保養費分開 |
看建材配備，我會把原始交付規格和目前使用狀況分開比較。正式建材表、契約附件與設備更新紀錄，可以幫助買方了解哪些仍在使用、哪些日後可能需要汰換。
| 項目 | 可確認內容 | 判讀 |
|---|---|---|
| 結構型式 | 結構設計與工法需核對原始圖說 | 僅列可見資訊，不作安全等級判定 |
| 建照資料 | 證號及核准內容需核對原始文件 | 原始設計與變更紀錄仍有查核價值 |
| 樓層規劃 | 地上8層／地下1層 | 樓層數不能單獨判斷耐震表現 |
| 制震／特殊工法 | 無足夠明確資料可確認 | 特殊制震或耐震性能需有正式文件支持 |
| 維護與震後紀錄 | 購屋前確認檢查、維護與修繕紀錄 | 花蓮地震環境下應重視專業檢查、施工與持續維護 |
以下摘錄社區成交資料，來源包含政府實價彙整及業者揭露紀錄。比較時應把成交時間、坪數、車位與特殊備註一起看；評估特定房屋，仍需核對完整交易內容。
| 年月 | 樓層／產品 | 總價（萬） | 登記建坪 | 單價（萬／坪） | 來源／車位／備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024/10 | 2樓 | 720 | 37.85 | 19.0 | 含車未拆 |
| 2024/07 | 7樓 | 985 | 44.63 | 23.6 | 扣車：80萬元／6.22坪 |
| 2024/07 | 7樓 | 740 | 31.65 | 23.4 | 含車資訊未完整拆分，單價需分清計算範圍 |
| 2024/07 | 4樓 | 920 | 44.63 | 21.9 | 扣車：80萬元／6.22坪；分件登記備註 |
| 項目 | 價格資訊 | 判斷 |
|---|---|---|
| 原始開價 | 原始開價需依當年價目表確認 | 當年推案價與現在廣告價不可混用 |
| 近兩年均價 | 同條件樣本有限，需先統一房型、車位及期間再比較 | 統計期間與個戶條件可能不同，僅供初步參考 |
| 表列較高價樣本 | 23.6萬元／坪 | 限下表列示樣本；不是全社區歷史最高 |
| 表列較低價樣本 | 19萬元／坪 | 低點的年份、車位、備註一起讀 |
| 合理常態帶 | 2024/07～10：含車未拆19.0；扣車21.9～23.6萬元／坪 | 屬歷史觀察或開價資訊；不足以當2026年即時合理價保證 |
| 產品 | 行情觀察／比較條件 | 判讀 |
|---|---|---|
| 一／二房 | 主要三房 | 詳見逐筆年份、面積與房型，未有樣本不補造價格 |
| 三／四房 | 主要三房 | 詳見逐筆年份、面積與房型，未有樣本不補造價格 |
| 高樓層 | 主要三房 | 詳見逐筆年份、面積與房型，未有樣本不補造價格 |
| 低樓層 | 主要三房 | 詳見逐筆年份、面積與房型，未有樣本不補造價格 |
| 含車位 | 有含車、可拆車價與車坪的交易 | 能拆車價與車坪才統一扣車計算 |
| 無車位 | 有含車、可拆車價與車坪的交易 | 未載明車位不等於確定無車 |
公開交易彙整列：2024年10月二樓，總價720萬元、總面積37.85坪，顯示每坪約19萬元，含車位但未拆出車價與車坪。2024年7月七樓另一筆，總價985萬元、總面積44.63坪，其中車位80萬元、6.22坪，扣車單價23.6萬元。
前一筆的19萬元是720除以37.85，住宅與停車面積一起計算；後一筆則是（985－80）除以（44.63－6.22），約23.56萬元。兩個數字的分母不同。若直接說兩戶相差四萬多元，就把計算方式造成的落差也當成住宅價差了。
另有成交紀錄2024年7月七樓740萬元、31.65坪、每坪23.4萬元，以及四樓920萬元、44.63坪，其中車位80萬元、6.22坪、扣車單價約21.9萬元。四樓資料還帶有預售屋或土地建物分件登記的備註。這些歷史紀錄能幫助理解交易組成，不能代替2026年某一戶的估價。
比較時至少保留交易年月、樓層、總價、住宅面積、停車價坪及交易備註六項。車位未拆的案例可用來理解總預算，但不宜硬轉成精確的住宅單價。
目前樣本不足以給出過度精準的即時估價。上列觀察帶應回到同社區、相近日期、同坪數與車位條件逐筆配對；不同年度或不同產品不直接平均。
下列選擇以同生活圈或可替代的家庭空間與總預算為理由。歷史成交與現在開價分開標示，差異不能直接解讀成漲跌或折價。
| 競品 | 價格帶／行情 | 相對本案優勢 | 相對本案限制 | 實務判斷 |
|---|---|---|---|---|
| 合環雙合苑 | 2025/01～03樣本21.2～25.8萬元／坪 | 24戶、兩三房，與本案量體和完工期接近 | 約28～29坪且車位資料不完整 | 同屬吉安近新案，先統一扣車口徑再看單價 |
| 藏都富院 | 未見足夠成交；34.81坪樓上開價868～958萬元 | 一層一戶、5戶；少同層出入為產品差異 | 未見足夠實價，不能以開價推論較貴或較便宜 | 以私密性、停車與設備分攤，衡量少戶數的代價 |
本案的價值在於三房與停車能一併規劃的近新產品。應以主建物及扣車面積比較，不能被含車總坪數帶走。
合環雙合苑競品資料：https://community.yungching.com.tw/building/93371
藏都富院競品資料：https://community.yungching.com.tw/building/92307
| 生活面向 | 周邊條件 | 對自住買方的意義 | 實務觀察 |
|---|---|---|---|
| 生活位置 | 吉安鄉東里九街87號 | 生活圈型住宅選擇 | 不把不同區域相同總價當完全替代 |
| 通勤與採買 | 依原稿下列生活動線分析 | 將家人活動串成固定路線 | 交通時間建議依實際路線試走 |
| 學區及醫療 | 入學資格另向學校確認；就醫依家庭需求安排 | 地標鄰近不等於保證入學或所有科別可及 | 按門牌及家庭需求確認 |
| 停車需求 | 有含車、可拆車價與車坪的交易 | 每天停車的權利與搬運動線會影響便利 | 不以附近有空地代替附車位 |
| 居住與干擾 | 近新電梯住宅／26戶 | 依戶別朝向、鄰棟與公共出入理解 | 建議分時段看屋，確認噪音、採光與通風 |
若家庭只有兩人，第三房可兼作工作與收納；有孩子後，同一間房可能要轉為獨立臥室。這時客餐廳是否仍能容納書桌、嬰兒車或大型收納櫃，比廣告列了幾間房更接近日常需求。三房之間的分配也很重要：一間較大的主臥加兩間小房，與三間相近尺度的房間，適合的家庭並不相同。
東里九街的三房住宅可以從兩種生活節奏理解。平日長時間外出的人，可能更在意停車到玄關的順暢度、曬衣及打理的負擔；在家工作的人，則更需要把視訊、休息與家人活動分開。這些取捨無法由權狀總坪數直接回答，需要平面圖、主建物面積與家具配置一起看。
採光也不宜只以樓層高低判斷。前後棟距、窗戶面向及鄰棟遮蔽都會影響不同房間。封面呈現的是建物外觀，不代表每一戶都具有相同視野或日照。
| 用途 | 判斷 | 適合程度 |
|---|---|---|
| 自住 | 三房與停車能一併規劃的近新產品。應以主建物及扣車面積比較，不能被含車總坪數帶走。 | 依空間、生活圈與總預算配對 |
| 投資出租 | 未核實租約、空置與修繕，暫不計投報率 | 需實際現金流資料 |
| 長期保值 | 管理、合法空間與後續供給共同影響 | 保值不等於保證增值 |
| 短期增值 | 歷史價差不代表可複製利潤 | 不以短期價差作購買理由 |
| 未來轉手 | 三房、地下車位與扣車單價是辨識產品的條件 | 成交速度仍受定價與買方需求影響 |
我會先把三房、地下車位與扣車單價放在比較的中心，再看價格是否有相應支撐。個戶條件仍需配合現場看屋與文件確認。
管理費參考約每坪每月30至40元，但個別物件可能有不同計費基礎與停車管理項目。本頻道四樓物件頁列每月1,720元，這只是該刊登物件資料，不代表26戶一律相同。若要編列家庭支出，應使用該戶實際繳費通知，並確認計費面積與車位管理費是否另計。
停車不只是有或沒有。車位權利、位置、轉彎空間、車輛高度和與電梯的距離，會影響每天接送與採買。帶著孩子、雨天提物或需要搬運大型用品時，動線的差別比每坪單價的小數點更有感。
屋齡較新也不表示維護支出為零。電梯、抽水設備、地下室及公共照明都需要持續管理。社區基金與實際維護安排，才是理解日後費用穩定度的資料。
永慶社區頁列約25%公設比，其他社區資料與個別物件頁的呈現口徑不同。各戶公設比例應依謄本分項計算，不能把社區概況當作每戶相同的標準。公設面積是否含車位、總面積的計算範圍以及物件登記差異，都可能影響比率。
本頻道一筆四樓物件頁列總面積44.62坪、主建物23.12坪、附屬建物2.71坪、共有部分18.79坪。這組數字最有用的地方，是提醒讀者：44.62坪不等於可以擺家具的室內面積。主建物加附屬建物25.83坪，也不能直接稱為純室內，因為附屬建物仍需看登記用途。
若兩戶同樣三房，一戶含車總坪數較大，不代表客廳或臥室較大。把主建物、附屬建物與停車分別列出，才看得見房子本身的差異。
希望以電梯住宅取代爬樓梯、需要三房且願意把停車成本獨立計算的家庭，可把這個社區與同區相近屋齡產品並列。若需求是大客廳加三間寬敞臥室，則要優先比對主建物尺度；若家庭有兩台車，則要把第二台車的安排另列，不能從一個車位推論停車問題已經解決。
對荔鑫莊園二期的判斷，不需要先貼上「高CP值」或「適合所有家庭」的標籤。能否滿足日常使用，要看三房的實際分配、停車組成與每月管理成本是否吻合自己的生活。
問：荔鑫二期就是荔鑫莊園二期嗎？本文所指為東里九街87號、26戶、8層的電梯住宅。比對時請連同門牌及型態一起核對，避免與相近名稱的透天案混淆。
問：社區目前成交單價是多少？本文引用2024年已揭露歷史案例，且有含車未拆與扣車兩種口徑，無法用它們宣稱2026年全社區的統一行情。
問：總面積44坪，室內也有44坪嗎？不是。個別物件的總面積包含共有部分，還要分辨停車與附屬建物。可擺家具的空間不能用總面積直接替代。
問：社區是否有電梯？社區設有一部電梯。購屋前可一併確認所在樓層的戶數、日常使用情形與保養紀錄。
林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。
查核日期：2026年10月12日。本文為公開資料整理與居住條件分析，非本次現場實勘或建物安全鑑定。交易數據依公開社區成交彙整，個別權利、面積與成交備註仍以原始登記資料為準。
永慶房仲網：荔鑫二期社區基本資料與交易彙整。https://community.yungching.com.tw/building/95049
R.TUBE：荔鑫莊園2社區頁。https://www.rtube.com.tw/communities/CB1753947040240958
封面原始照片來自林偉彬本頻道物件頁，經AI視覺優化與文字編排；照片呈現外觀，不代表全部戶別屋況。https://www.rtube.com.tw/real-estates/RE1776334254217992
合環雙合苑競品資料：https://community.yungching.com.tw/building/93371
藏都富院競品資料：https://community.yungching.com.tw/building/92307
花蓮房產找彬哥｜林偉彬
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林偉彬，花蓮房產找彬哥。 我在花蓮從事不動產服務多年，主要服務花蓮各地的房屋、土地、農地、農舍與店面買賣。 交易對我來說不是很困難的事；我更在意的是，成交之後，你是否還能放心地說，這件事交給彬哥是對的。 這個頻道會用實際案例，分享： 花蓮房屋、土地與農舍買賣解析 花蓮各生活圈、社區與物件介紹 屋主出售前該知道的價格、流程與風險 買方看屋、出價、貸款與交易判斷 土地利用、法規、稅務與不動產實務 議價談判、成交過程與房仲第一線經驗 我不靠話術製造焦慮，也不把每間房子說成唯一。把條件說清楚、把風險先講明白，讓買方買得安心，讓屋主賣得踏實，才是長久的服務。 花蓮房產找彬哥 林偉彬 永慶不動產 有巢氏 中正悠活加盟店
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