2026中永和買房，公設比越低越好嗎？為什麼30坪老大樓，可能比35坪新大樓更好用？

30坪老大樓，真的可能比35坪新大樓還大？

如果你在中永和看房子，應該會發現一個有趣的現象：

有些屋齡30年的電梯大樓，權狀只有30坪，走進去卻覺得客廳、房間都不小。

反而有些新大樓，權狀明明35坪，實際使用空間卻沒有想像中大。

為什麼？

關鍵往往就在公設比，以及真正能使用的主建物面積。

但我先講結論：公設比低不代表一定比較好，公設比高也不一定就是浪費。買房應該看你花的錢，究竟換到多少實際生活空間。

公設比25%和35%，實際差多少？

我們直接算給你看。

假設兩間房子都不含車位：

A屋｜30坪中古大樓，公設比25%

• 權狀：30坪
• 公設：7.5坪
• 專有部分：約22.5坪

B屋｜35坪較新大樓，公設比35%

• 權狀：35坪
• 公設：12.25坪
• 專有部分：約22.75坪

看出差異了嗎？

權狀整整差了5坪，但扣除公設後，兩間房子竟然只差0.25坪。

而且這22坪多，還可能包括陽台等附屬建物，不完全等於客廳、臥室可以擺家具的面積。

所以看房時，我通常不只問權狀幾坪，還會進一步確認主建物到底有多少。

為什麼中永和有些老大樓公設比特別低？

中永和有不少早期興建的電梯大樓、華廈，當時的建築規劃、設備需求及面積登記方式，與現在不完全相同。

部分老社區公設較精簡，沒有氣派的大廳、健身房或其他休閒設施，分攤面積自然可能較少。

另外，有些早期建物涉及樓梯間、梯廳等面積的登記差異，不能只看廣告上的低公設比，就認定所有面積都可以當室內住宅使用。

這類房子一定要看建物謄本、建物測量成果圖與實際現況，確認面積是怎麼登記的。

尤其低公設比如果是登記方式造成的數字差異，更不能把公共通行空間當成可以自行隔間的房間。

公設比低，房子就比較划算嗎？

不一定。

我常覺得買方有時太在意公設比，反而忘了看真正重要的事。

老大樓可能有比較大的專有部分，卻也可能面臨電梯老舊、管線更新、外牆修繕、管理品質不佳等問題。

新大樓雖然公設比高一些，卻可能有較完善的門禁、消防、無障礙設施及停車規劃。

所以重點不是公設比20%就贏過35%。

你用不到的公設，可能覺得浪費；但每天都在使用的電梯、管理與停車設施，其實也有它的價值。

同樣2500萬，老大樓和新大樓怎麼選？

我會先比較三件事。

第一，實際能用的坪數。

先看主建物，再看陽台與格局。尤其三房住宅，每間房間能不能放床、衣櫃，往往比權狀數字更重要。

第二，社區未來要花多少維護費。

買屋齡30年的大樓，除了管理費，也要了解公共基金、電梯更換、外牆及公共管線的維護情況。

第三，房價有沒有反映屋齡差異。

如果老大樓與新大樓價格相近，卻沒有在室內空間或地段上帶來明顯優勢，那就值得再想一想。

如果老大樓價格合理、管理正常、室內空間又符合需求，也不必因為屋齡較高就直接排除。

買房看坪數，我會給買方一個建議

看了25年的房子，我不會單純跟買方說公設比越低越好。

因為有些房子權狀很大，實際格局卻不好用；有些坪數不大，但動線、採光與收納設計得很好，反而住得舒服。

不要只問「這間公設比多少？」

我更建議你問：

「主建物幾坪？格局能不能真正滿足家人的需求？這樣的價格值不值得？」

畢竟買房不是買權狀上的數字，而是買未來每天要生活的空間。

關於我

我是住商不動產 公和團隊 吳怡慶，從事房地產仲介工作25年，長期服務中和、永和地區。

比起只告訴買方房子有幾坪，我更重視格局、實際使用空間、屋況與社區管理，因為這些才真正影響住進去之後的生活。

住商不動產 公和團隊｜吳怡慶
電話：0916-271-289
LINE ID：wuwuwu17

資料來源

1. 新北市政府地政局｜公設比計算及面積說明 https://www-ws.land.ntpc.gov.tw/001/Upload/405/relfile/9030/8000/d14b1e1b-da1b-411e-a406-b0400a343de5.pdf

2. 僑務委員會｜回臺購屋須知（建物面積及公設比說明） https://www.ocac.gov.tw/OCAC/file/attach/246/file_250.pdf

3. 內政部｜地政常見問答、停車空間面積說明 https://www.moi.gov.tw/News_toggle3.aspx?PageSize=30&n=174&page=39&sms=9015

以上面積計算方式可參照新北市政府地政局與僑務委員會資料，實際個案仍以建物登記及相關文件為準。