買房時發現房屋還有租客，買下來後可以要求房客搬走嗎？其實，依照台灣《民法》規定，房屋出售不代表原本的租約就會失效，這就是常聽到的**「買賣不破租賃」**。
究竟買賣不破租賃是什麼意思？買帶租約的房子有哪些風險？本文帶你一次了解相關法律規定與購屋注意事項。
「買賣不破租賃」簡單來說，就是房屋即使換了屋主，原本符合規定的租賃契約仍然有效。
根據《民法》第425條，出租人將已交付、且由承租人占有中的房屋出售給第三人時，符合規定的租賃契約對新屋主仍然有效。
假設小明租了一間房子，租期為兩年，住了一年後，房東將房子賣給小華。
因此，買到房子不代表可以馬上入住，這也是購買帶租約房屋時最需要注意的問題。
並不是所有租約都受到「買賣不破租賃」原則保障。
依《民法》第425條，以下情況要特別注意：
要注意的是，不適用「買賣不破租賃」，不代表新屋主就能直接換鎖或強制房客搬離，仍須依法處理租賃及返還房屋的問題。
如果購屋目的是自住，但原租約尚未到期，新屋主可能必須等租期結束，或依法終止租約後，才能取得房屋使用權。
原屋主若以較低價格出租，新屋主通常不能單方面調漲原租約的租金，可能影響投資報酬率。
購買帶租約房屋時，應確認原屋主是否已將房客押金、預收租金交接清楚。
否則日後租約結束，容易產生押金應由誰返還的爭議。
新屋主承接租約後，也可能需要依契約及法律負擔房屋修繕、設備維護等出租人責任，增加持有成本。
例如房客積欠租金、擅自轉租，或實際使用情況與契約不符，都可能造成後續管理及法律問題。
為避免購屋後產生糾紛，建議買方在簽約前確認：
特別提醒： 不要只相信賣方口頭表示「房客很快就會搬走」，最好確認租客意願，並將相關交屋條件明確寫入買賣契約。
不一定。若符合買賣不破租賃的適用條件，房客原則上可以依原租約繼續居住，不能只因房屋出售就被要求立即搬離。
可以與房客協商，但若房客不同意，仍須有契約約定或法定終止事由，不能單方面強迫搬遷。
要看購屋目的。如果是投資收租，穩定的租金收入可能是優點；但如果是自住，就要特別留意租約期限與交屋時間，避免買了房卻無法入住。
「買賣不破租賃」的核心，就是保障符合條件的租賃關係，不因房屋所有權移轉而消失。
購買帶租約的房子不一定不好，但買方必須了解現有租約、房客權利與相關法律責任。
無論是自住還是投資，最重要的就是購屋前查清租約、確認交屋條件，並將雙方約定寫入買賣契約，才能降低交易風險，保障自身權益。
本文為一般法律資訊整理，實際個案仍須依租約內容、房屋占有情形及相關法令判斷。
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