房子住了30、40年，屋齡越來越高，不僅擔心地震安全，也開始考慮是否能透過危老重建或都市更新（都更），讓老房子變成安全舒適的新住宅。
但危老重建和都市更新究竟有什麼不同？屋齡超過30年就能申請嗎？
本文帶你一次搞懂兩者的差異、申請條件及評估方式。
「危老重建」主要針對符合條件的危險或老舊合法建築物，透過較簡化的申請程序，協助屋主拆除老屋、重新興建。
危老重建的3個重點：
「都市更新」不只是拆除老屋，更希望透過土地整合、建築重建及公共設施改善，提升整體都市環境。
都市更新的3個重點：
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
| 主要目的 | 加速危險老屋重建 | 改善整體都市環境 |
| 基地規模 | 無一般性最低基地面積門檻 | 須符合更新單元劃定標準 |
| 同意比例 | 原則上100% | 依案件類型適用法定多數決門檻 |
| 申請程序 | 相對簡化 | 須經都市更新相關審議 |
| 辦理時間 | 通常較快 | 通常較長 |
| 容積獎勵 | 符合條件可申請 | 符合條件可申請 |
簡單來說：
但實際適用方式，仍須依建築條件及地方政府規定判斷。
依現行《危老條例》，建築物須位於都市計畫範圍內，且為符合規定的合法建築物。
常見符合條件的情況包括：
注意：屋齡超過30年，不代表一定符合危老重建資格。 仍須確認建築物是否合法、結構安全評估結果，以及全體所有權人的意願。
想知道自己的房子能不能都更，可以先從以下4個方向評估：
都市更新原則上適用於都市計畫範圍內，必須先確認土地所在位置及都市計畫使用分區。
並非所有老屋都能直接都更，土地範圍、建築現況及更新單元劃定標準，都會影響申請資格。
都市更新可依案件類型適用不同的法定同意比例，不一定要求每位屋主都同意，但必須達到相關人數及面積門檻。
土地面積、容積率、建築成本及房地產市場條件，都會影響都更可行性。
即使符合法規，若成本過高或住戶分配難以達成共識，也可能影響推動進度。
建議屋主依照以下3個步驟進行：
第一步：確認房屋及土地資料
了解屋齡、建物是否合法、土地使用分區、產權及基地面積。
第二步：初步了解住戶意願
與其他所有權人討論，確認是否有共同重建的意願。
第三步：尋求專業評估
可洽詢地方政府都市更新主管機關，或委託建築師、都市更新專業團隊，評估適合危老重建還是都市更新。
不一定。除了屋齡，還需要確認土地條件、更新單元劃定標準及法定申請程序。
有機會。都市更新可依法律規定採多數決及權利變換方式辦理，但仍須達到法定同意門檻並完成相關審議。
沒有絕對答案。應綜合比較容積獎勵、重建成本、地主分配、土地條件及整合難度，才能判斷哪種方式更適合。
危老重建與都市更新沒有絕對的好壞，只有適不適合。
如果房屋老舊、住戶意願一致，可以先評估危老重建；如果涉及多棟建築物或較大範圍的土地整合，則可以考慮都市更新。
對老屋屋主來說，最重要的是先確認房屋條件及重建可行性，才能找到適合自己的更新方式。
老屋不一定只能繼續老下去，提早了解重建條件，就是改善居住安全與資產價值的第一步。
2026年10月法規提醒： 現行危老重建計畫申請期限為2027年5月31日。行政院已提出刪除期限的修法草案，但截至本文更新時仍在立法程序中，未正式生效。實際申請應以最新公布法規及地方政府公告為準。
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