吉安金億福馥鈺開箱：兩房雙衛、三房格局與中原路成交解析

核心摘要

金億福馥鈺位在吉安中原路一段97號旁、梅珍香斜對面，地上10層、地下1層，規劃54戶住家與5戶店面。它值得細看的地方，是29.2坪與31.1坪的兩房都安排雙衛浴，39.2坪則有三房及前後陽台；社區另規劃健身房、交誼空間與資源回收室，公設比約27.56%。如果你想把家安在中原路生活圈，馥鈺提供的不是只有一種兩房，而是房間位置、朝向和家務動線都不同的選擇。看屋時先挑這些每天會用到的內容，再談樓層與價格，會更容易選到合身的家。

資料核對日：2026年10月27日；本文依公開銷售資料、原始配置圖與可核對的預售交易整理。

封面為本案建案外觀3D示意，非完工實景；原有「3D外觀示意圖僅供參考」標示保留。外觀設計可至好房網馥鈺建案原頁查看。該頁為建案外觀3D示意，非完工實景；街景與植栽屬情境表現，實際環境仍看現場。

基本資料：一棟59戶，住宅與店面一起看

資料來源：591建案詳情、好房網建案資料、樂居社區資料。

從一樓配置看，住戶回家怎麼走

至好房網原頁查看：一樓全區配置參考：店面、住戶入口、管理空間與車行動線。原頁為銷售配置示意，非竣工實測；家具與裝修為示意，不以比例反推淨尺寸。

這張圖比「生活機能便利」六個字更有內容。店面A、B、C在住宅入口左側，D、E在右側；住戶由中間走入，經過信箱與電梯動線，再接後方公共區域。後方畫有交誼座椅、會議桌與運動器材，旁邊是休閒廣場；資源回收室位在車行區的一側。

對買方來說，住店混合的方便，是樓下有營業空間，日常可能更有街道活力；相對地，低樓層住家也要把樓下實際業種放進考量。這張銷售圖把住宅入口與店面分開，提供了清楚的動線線索；店面未來做什麼生意、卸貨與營業時間如何，才會決定你每天回家的實際感受。

同是兩房雙衛，29坪與31坪的安排不同

同樣兩房，29.2與31.1坪相差約1.9坪，但真正的差別不只在這個數字。兩間房分開放，對作息不同的人可能更舒服；兩間房靠近，照顧年幼孩子時又可能比較順手。看兩房時，我會請買方先想清楚第二間房的角色：偶爾住人的客房，和每天要睡覺、讀書的孩子房，對收納與動線的要求很不同。來源：好房網三種房型與配置圖。

至好房網原頁查看：B、E戶3至10樓兩房家具配置參考：29.2坪、2房2廳2衛。原頁為銷售配置示意，非竣工實測；家具與裝修為示意，不以比例反推淨尺寸。

B、E圖面裡，入門後是客廳，餐桌與廚房接在後方；兩間臥室分在圖面左下及右上，兩間衛浴則集中在入口左側。這種安排讓兩間房各有自己的角落，家人半夜進出也比較容易避開另一間房的門口。餐桌放在生活動線中央，習慣六人長桌、大型冰箱或整面餐櫃的人，就要把家具尺寸一起帶進來，留下從客廳走向餐廚的通道。

至好房網原頁查看：A、F戶3至10樓三房家具配置參考：39.2坪、3房2廳2衛。原頁為銷售配置示意，非竣工實測；家具與裝修為示意，不以比例反推淨尺寸。

A、F三房把客餐廳留在圖面左側，三間臥室集中在右側與下側，廚房靠近入口並銜接另一側陽台。對有孩子、又需要一間工作房的家庭，第三房帶來的是功能分開：餐桌可以真的拿來吃飯，工作用品有固定位置，來客時也不用急著收拾一整桌。前後陽台則讓休憩與洗曬有不同安排。

另外，C、D的公開兩房圖只標3至8樓；成交資料中的C9、D10已出現三房。高樓層選戶時，要拿該戶圖面來看，不沿用樓下的兩房配置。

建材設備：門窗、地板和排氣，比形容詞實在

配備來源為好房網銷售說明及591建材介紹，核對日2026年10月27日。這些資訊讓馥鈺的居住取向更具體：預算放在門窗、用水、地板及衛浴等每天會碰到的設備。材料與型號以本戶契約附件及實際交付為準；RC與水泥品牌的銷售敘述，也不當成整棟特殊制震或耐震保證。

公設有生活用途，管理費也要一起放進預算

591列了上述八類公設，好房網則少列中庭花園與會議室；一樓圖能看到相關公共配置，但仍屬銷售階段圖面。馥鈺並非只保留樓梯、電梯的小華廈，它有把住戶交流與家務納入規劃。對真的會用健身房、曬被區的人，這些空間比單看公設比更有意義。

銷售費率是每坪每月60元。以計費面積30坪作單純試算，每月為1,800元，尚未加入車位或其他費用；這只是幫忙抓家庭預算，正式帳單仍依實際計費範圍。至於車位，三個平台的數字雖不同，但36、38或39席都少於54戶住宅。家裡固定要用汽車，就應先把有車位的出售組合選出來，再比較樓層；「平面車位」描述的是型式，並不等於每戶自動附一席。來源：591社區規劃、好房網、樂居。

行情拆開看：銷售開價、兩房成交與高樓三房

查核時銷售頁列每坪28至35萬元、建案總價830至1,799萬元，車位另列130至160萬元；店面開價則為1,400至1,799萬元。這代表最高1,799萬元含有店面產品，不能整段當成住宅總價。以下換成有日期、戶別與面積的預售成交，讓比較有具體對象。開價來源。

逐筆來源：Open Data預售實價彙整表（轉載內政部資料），以花蓮縣、馥鈺與棟戶辨識；591新建案近期成交可交叉看到相同年月、總價及四捨五入面積。上表總坪數可能含車位，並非室內實坪；單價沿用平台顯示口徑，未以總價直接除總坪數重算。車位有無、面積與價格拆分未在本次彙整表揭露，故不把它們標成全數無車位。

先看兩筆29.22坪的E戶。2024年1月2樓713萬元，2025年1月10樓818萬元，差105萬元。坪數與房型相同，樓層和交易時間卻都不同；可以作為選樓層時的歷史參考，還不能把105萬元全算成高樓景觀溢價。若你的預算先鎖在兩房，這組比較比把三房總價一起平均來得清楚。

同一天、同樣兩房，也未必是同一個出售組合。2023年11月19日，E9的總坪數36.89坪、總價900萬元；B9則29.22坪、790萬元，平台單價同列27萬元。這正好提醒我們：看總坪數較大的那一筆，先釐清面積組成與車位，別急著把多出的坪數當成房間變大。

高樓C、D三房則是另一組產品。C9與D10同為46.43坪、三房兩衛，2024年總價分別1,200及1,229萬元。這兩筆更適合彼此對照，而不是直接拿來定義樓下31.1坪兩房的價值。這次表列六筆的時間到2025年1月為止，保留歷史參考用途；談2026年的實際出售戶，還要接上該戶最新條件與報價。

中原路生活圈：梅珍香、全聯與宜昌校園，各有用途

馥鈺的生活定位相當直接：住在中原路一段，往自強路安排採買，家庭需求再接到宜昌一街的校園。銷售頁常用幾分鐘帶過這一帶，但真正住下來，常開伙、烘焙或有學齡孩子的家庭，會用到的是不同地點。

來源：梅珍香官方聯絡與服務資料、花蓮縣政府商家資訊、宜昌國小、宜昌國中。學校鄰近關係與入學資格是兩件事，實際學區依正式門牌及當年度規則；本文不採用未實測的固定步行或開車分鐘數。

我喜歡這種能講出實際用途的生活圈：想做一頓家庭餐，可以去超市買當天食材；想烘焙、找餐飲原料，再到梅珍香。對平常真的開伙的家庭，這比把十個商圈名稱排在同一行更有幫助。至於朝中原路的戶別，採買便利與臨路環境要一起感受，選戶時別只看高樓遠景，忘了每天最常打開的那扇窗。

彬哥陪你選：先分兩房與三房，再把車位接上

如果是兩人生活、偶爾有親友來住，我會先比較B、E的29.2坪與C、D的31.1坪：雙衛浴都已經有了，接著比房間位置、餐桌和收納怎麼放。孩子房、工作房都需要固定保留時，就直接看A、F三房，別把生活長期擠在客餐廳。

馥鈺的另一個優點，是公設有些確實能支援家庭日常，像曬被區、資源回收室與交誼空間；代價是要一起承擔管理與設備維護。對想住電梯住宅、願意使用這些空間的家庭，產品方向是清楚的。家裡有車的人，則讓車位先進入選屋條件，避免喜歡上某個樓層後才發現停車安排不合。

你也可以在RTUBE金億福馥鈺社區頁追蹤本案資料。查核時該頁沒有可驗證的本案待售卡片，因此這裡先保留社區入口；若想比較特定戶型，可以帶著B／E、C／D或A／F的需求來聊，不必從一個模糊均價開始。

資料與圖片說明

本文2026年10月27日核對，採吉安中原路一段、金億福建設、59戶的同一案資料。成交表為2023年11月至2025年1月六筆預售選樣，非兩年完整母體；棟戶可能有解約重報或後續門牌登記，未據平台筆數計算銷售率或漲幅。車位拆分尚缺，停車總數有36／38／39席版本差異；591已寫完工、舊頁仍列預售交屋時間，最新使照、交屋與管理收費須由正式文件補齊。設備為公開銷售規劃，未取得完整契約建材表及工程檢測文件。文中的格局評論對照同案銷售配置資料，讀者可由各節連結至原頁查看；本文未嵌入或轉載原圖，亦不將配置示意當作竣工圖。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。

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