買房哪些設備會留下？冷氣、窗簾、燈具與交屋14問答

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

買房時哪些設備會留下？冷氣、窗簾、燈具先寫清楚

「柔驊，看屋時那台冷氣會留下嗎？」「這組窗簾很適合房子，應該本來就有包含吧？」「屋主說家具都送，交屋時怎麼少了餐桌？」買房的注意力常放在價格、貸款與格局，但真正搬進去，才會發現每天要用的設備，也值得在簽約前好好談一次。

設備不一定很昂貴，卻很容易引起認知落差。買方以為照片裡都有，屋主以為只是帶看擺設；等到交屋，兩邊才開始比誰的「我以為」比較有道理。😅 這篇用買賣雙方14問答，整理10個設備清單與點交重點，把重要約定留在可以核對的文件裡。

本文查核至2026年10月31日，提供一般成屋交易資訊整理方式，不替個案認定所有權、瑕疵責任或賠償結果。設備是否交付、現況及相關責任，應依適用法令、契約與事實確認，有疑義請地政士或法律專業協助。

1｜看屋時有，不代表所有物品都已經談定

買方Q1：照片或帶看現場出現的設備，都包含在房價嗎？
A：不要直接這樣假設。先問哪些計入價款、哪些無償附贈、哪些由賣方搬離，再由雙方確認。官方建物現況確認書也有附屬設備相關欄位，重點是把雙方意思說清楚，不能只憑照片自行補上完整交付範圍。

水電、門窗等固定設備與其他家具家電的情形，也不能只用同一個簡化答案概括。可移動性、權利、契約及具體承諾都可能有影響。看屋時就提出需求，讓屋主有機會明確答覆，比簽完後才回頭爭論照片比較有效。

屋主Q2：我以為送東西只是好意，也需要寫嗎？
A：寫清楚對雙方都有幫助。送哪些、數量、位置、已知狀態與是否有其他約定，都可以具體記錄。無償附贈與計入價款是不同安排，但都不宜讓買方只能猜；也不要認為說是贈送，就必然排除所有可能責任，法律效果仍需依個案確認。

2｜用位置與數量描述，避免只寫冷氣全留

建議依玄關、客廳、各臥室、廚房、衛浴與陽台逐區整理。物品名稱之外，加上數量、位置、品牌或型號等可辨識資訊；有室內外機、遙控器或配件時，也確認範圍。不是每一顆螺絲都要列，而是讓重要設備能在交屋時辨認。

買方Q3：寫冷氣三台，為什麼還可能有爭議？
A：可能不清楚是哪三個位置、是否包含室外機及遙控器，或其中有設備其實不是屋主所有。可以用房間名稱搭配照片或編號，讓清單與現場相互對照。若同一系統有多個設備，也請適當專業人員協助理解，不只用一台這種口語單位猜測。

屋主Q4：不用的舊機留給買方，他應該就會接受吧？
A：先談清楚，不能把買方未同意的舊物直接留作交屋驚喜。買方可能已有設備，或需要負擔搬運清除成本。哪些保留、哪些搬離，以及搬離後如何處理牆面、配線或其他受影響部位，應事先約定並由合適人員處理。

3｜窗簾、燈具與櫃體，細節會影響搬入預算

窗簾可能包括布簾、紗簾、軌道或其他配件；燈具可能涉及固定燈座與屋主另外購買的裝飾燈；櫃體則有固定施作與可移動家具等不同情形。清單應讓雙方知道交付到哪一個範圍，不只寫裝潢全留四個字。

買方Q5：窗簾會留，就表示整組都會留嗎？
A：最好確認布、紗、軌道及其他配件，尤其屋主打算帶走其中一部分時更需要明示。這是交付範圍的整理方法，並非對所有窗簾權利的法律結論。若你打算沿用，提早確認也方便評估清潔、更換與搬入預算。

屋主Q6：我想帶走有紀念意義的吊燈，何時說比較好？
A：在買方形成交付期待、議價與簽約前就說明，並確認替代、拆卸及復原安排。若已有約定，不宜自行改變。涉及電路與施工時，請適當專業人員處理；不要只留下裸露線路，再認為燈具搬走就完成交屋。

4｜設備有沒有，不等於設備功能已經檢查完成

現場能看到設備，與功能、使用限制、維修狀態及安全條件，是不同資訊。應如實說明已知情況，安排合理範圍的確認；看不到、未測試或暫時不能測試，就標示待確認，而不是一律寫正常。

買方Q7：現場按一下會亮，就能當成完全正常嗎？
A：通常只能證明當時觀察到的部分狀態，不能代替完整檢測或未來保證。冷氣、熱水器、洗碗機等各有使用與安裝條件；需要確認時，先與屋主協調，再請專業人員依設備要求檢視，不自行拆卸、操作不熟悉的設備。

買方可以提出重視的功能與需求，屋主提供已知維修、故障或使用限制。雙方也確認哪些項目已看過、哪些尚需複驗。設備狀態有疑問時，資料比一句「應該還能用」更有幫助，清單也不應被當作取代現場查核的萬用保證書。

5｜已知故障與待修事項，寫到能執行

屋主Q8：設備以前偶爾故障，最近又能用，要不要說？
A：已知異常與修繕情形應如實說明，再依實際約定確認如何處理。不因今天剛好能開機，就省略可能影響買方判斷的情況。具體法律上的揭露及責任仍依個案確認；若沒有做過專業檢測，也不要宣稱已排除所有問題。

買方Q9：屋主答應修好，怎樣記才比較清楚？
A：把設備位置、要處理的問題、由誰安排、完成與確認時點，以及未如期完成時如何依約處理說清楚。保留必要施工或維修資料。有爭議的責任或保留款安排，請承辦地政士與法律專業協助確認，不只留一句交屋前會處理。

修繕後是否需要再次確認、是否有維修單或保固，也可事先約定。清單應反映真正合意，不要求屋主承諾無法確認的永久正常，也不讓買方只能無期限等待一句之後再說。

6｜配件、帳號與門禁，點交時容易漏掉

遙控器、設備說明書、可提供的保固文件、門禁感應扣與車位遙控器等，可另列交付清單。數量、用途與目前狀態先確認；電子鎖或智慧設備還可能涉及原使用者帳號、管理權及個人資料，應妥善交接。

買方Q10：有電子鎖，拿到密碼就算完成了嗎？
A：還要了解設備型號、管理方式、可交付配件，以及原使用者權限與帳號如何依原廠程序處理。買方交屋後可依安全需要及專業建議調整，避免延續不必要的舊權限。不要在公開群組傳送完整密碼或帳號，也不要把不明來源的操作方式當成原廠規範。

社區門禁與住家設備也要分開，原住戶資料移轉、租用或押金等安排，向管理單位依規定確認。屋主交出一張感應扣，不代表社區所有登記程序已自動完成；買方也不要自行複製或擴張未授權的使用權限。

7｜不是屋主所有的物品，不能只靠一句都送你

買方Q11：屋主說全部留下，我還需要確認所有權嗎？
A：需要留意。物品可能涉及租用、借用、第三人所有或其他約定，特別是設備與服務綁定時。請屋主說明並提供可核對資料；不能只因東西擺在房子裡，就推定賣方可完整處分，或買方能無條件接續服務。

如果是租賃中的房屋，也區分房東、房客與其他人的物品，先確認合法使用與交付安排。不要在權利尚未釐清時，自行搬動、丟棄或帶走。遇爭議時先保存資料，請專業人員協助，不把現場位置當成唯一答案。

8｜簽約後想更換，先重新取得合意

屋主Q12：原本答應留的冰箱壞了，換另一台就好了嗎？
A：先依約定與事實向買方說明，協商處理並留下清楚紀錄，不宜單方面認定另一台就等同原約定。可能需要確認型號、狀態、價值差異與交付方式；責任與救濟仍依個案判斷。重要的是變更可被理解、確認，而不是交屋時才發現驚喜。

買方如果臨時希望屋主多留或搬走物品，也同樣先協調，不能把尚未同意的要求當作原契約內容。變更時標明版本與日期，並核對是否影響價款、搬運、修復及交屋時程，避免不同人各自拿著不同清單。

9｜交屋當天，拿清單對現場，少靠記憶

買賣雙方Q13：交屋檢查要先看哪些？
A：依雙方確認的清單逐區核對物品、數量、位置、配件及約定處理事項，再記錄當日可觀察的狀態。需要測試時注意安全與設備要求；尚不能確認的部分如實記載。不要只拍一張全景照，就認為所有設備與責任都已清楚。

若有缺項、損壞或與原說明不同，先釐清事實與約定，保留照片及相關紀錄，再由承辦人員協助處理。是否暫緩、保留款或其他安排，應依法及依約確認，不自行把一個小問題擴張成所有款項都可以任意停止。

10｜一張清楚清單，讓議價與搬入都更有方向

買賣雙方Q14：設備清單最重要的欄位有哪些？
A：可列空間位置、物品名稱、數量、可辨識資訊、包含或搬離方式、已知狀態、待處理事項、配件與交付確認。這是補充溝通的實務建議，應與正式契約及建物現況確認書一致；需要法律效果的文字請專業人員協助，不讓清單與契約互相矛盾。

以下是假設情境，並非真實成交故事：買方想沿用冷氣與窗簾，屋主則要帶走有紀念意義的吊燈。若議價前就列明，雙方可以把更換、拆卸與預算一起討論；若等到交屋才發現，原本可以平靜處理的事，就容易變成情緒問題。

❤️ 柔驊的小提醒：房子買的是未來生活，設備清單是在幫雙方把現在的合意說明白。有留、有搬、有待確認，都寫到能核對。少一點「我以為」，交屋就有機會多一點從容。😊

📚 官方參考資料

查核日期：2026年10月31日。本文以成屋設備交付為主，未對特定房屋作功能或安全鑑定。設備清單建議不取代法令、正式契約及個案專業意見。

行政院：成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（含115年4月1日生效附件）

內政部：建物現況確認書修正公告及生效日期

基隆市政府公布附件：建物現況確認書附屬設備欄位

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