預售屋驗收能留多少款？5%保留款與複驗14問答

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

預售屋驗收，別漏了這一步：5%交屋保留款與複驗怎麼看？

「柔驊，驗屋有幾項還沒修好，建商說先交屋，以後報保固就好。」「保留款是五萬元，還是總價的5%？」「我是不是只要不滿意，就可以把所有尾款都扣住？」

等了幾年的新家終於準備交屋，期待與壓力常常一起到。這篇聚焦預售屋驗收與交屋保留款，用14個問答把計算、紀錄、修繕和複驗接起來；一般中古屋買賣的付款安排，不能直接照搬這套預售屋規定。

1｜驗收與交屋，先分清楚

買方Q1：領到使用執照，就代表我這戶不用驗了嗎？
A：使用執照與買方依契約驗收，是不同事項。預售屋驗收規定，還涉及依約完成主建物、附屬建物設備及契約、廣告圖說的設施，以及接通水電等條件。通知來了，請先確認驗收安排、可取得的圖說與文件，再逐項核對實際完成情形。不能只因為已有使照，就把個別戶內設備與契約品質的問題全部略過。

買方Q2：驗收單、交屋單與保固資料，是同一份意思嗎？
A：用途不同。驗收單應記錄檢查與發現的瑕疵，交屋文件涉及正式點交、款項及鑰匙等事項，保固文件則記載後續服務與責任。實務上可能同時拿到好幾張表，請讀清楚每個簽名欄的內容，不要以為只是出席簽到，實際卻勾選全部驗收合格或已完成交付。拿到的簽章版本與附件，也要自己留存。

2｜5%的基礎，是房地總價

買方Q3：交屋保留款是房屋價款的5%嗎？
A：預售屋買賣定型化契約應記載事項，規定買方有權於自備款部分保留房地總價5%，作為交屋保留款，待完成修繕並經雙方複驗合格後支付。不是只算建物價款5%，也不是建商任意訂一個較小的固定金額。核對時，請把主契約與付款明細表放在一起看，不能正文寫對，附件卻把金額縮水。

買方Q4：可以用一個數字例子說明嗎？
A：以下是假設算例，並非真實交易：若依該契約應計算的房地總價為2,000萬元，5%就是100萬元；不能自行改成建物價款的5%，也不是把自備款總額再乘5%。實際案件如有車位、不同契約或價款拆分，應把完整文件交由主管機關或專業人員核對計算基礎，不能只拿廣告上的一個數字就替所有情況下結論。

3｜付款表，從簽約時就要看

買方Q5：尾款已經排得很少，就不能保留5%了嗎？
A：內政部曾說明，這項保留款權利與買方預定貸款額度無涉，業者不能用契約附件約定的貸款額度，限制買方行使權利。請在簽約及安排付款時，就核對保留款與各期自備款的配置。若發現表格與規定不一致，及早提出書面問題，向地政或消保機關確認處理；不要等到所有資金已撥付，才開始找哪一筆可以保留。

買方Q6：那是不是銀行貸款也可以全部叫銀行先不要撥？
A：不能把5%交屋保留款，直接理解成可以不分原因暫停全部款項。自備款保留、銀行核貸與撥款、移轉登記及其他付款義務，需要分別確認。若有爭議，將契約、付款表、驗收紀錄及通知整理給銀行與專業人員，確認適當處理方式。不要只靠網路一句「先不給錢」，就自行改動全部付款時程，讓原本的瑕疵爭議又多出履約爭議。

4｜瑕疵紀錄，要讓人找得到位置

買方Q7：驗收發現問題，只跟工務口頭說就好？
A：應載明於驗收單，並要求限期修繕。建議記錄空間、位置、現象、照片編號、提出日期及回覆，避免只寫一個「待改善」，之後沒人知道改善的是哪裡。例如同樣是窗邊問題，漏水痕跡、開關不順與玻璃刮傷，是不同項目，應分開列。照片與文字互相對應，後續複驗才知道要看什麼。

買方Q8：驗屋公司說有問題，建商就一定照單全收？
A：專業檢查可以協助發現及記錄問題，但責任認定仍要核對契約、圖說、法令、檢測方法與具體情形。請檢查人員說明判斷依據，讓建商就每一項回覆，必要時安排相關專業者進一步確認。不要把單一儀器數值當成所有結論，也不要因為雙方用詞不同，就把尚待查明的事項直接刪除。自己動手拆卸或破壞設備，則可能讓原因與責任更難分辨。

5｜修繕完成後，還要複驗

買方Q9：建商傳訊說修好了，保留款就要馬上付？
A：規定的付款條件是完成修繕，並經雙方複驗合格。收到完成通知後，應配合安排合理的複驗時間，依原驗收單逐項確認，而不是只看一張完工照片。複驗結果、仍待處理事項及後續日期應留下紀錄；若已修復合格，也應依約辦理付款，不能把保留款變成沒有終點的額外議價工具。

6｜交屋前修繕，不等於交屋後保固

買方Q10：建商說先交屋，反正之後有保固，可以嗎？
A：行政院消保處的契約查核指出，驗收時已發現的瑕疵，不能一律要求買方先接收，再改走保固程序處理。交屋前應完成的修繕與交屋後的保固，要分開確認。若涉及新提出的瑕疵、買方未配合通知驗屋，或其他具體情形，仍須依契約及規範判斷，不能把所有交屋時程爭議都套成同一種答案。

買方Q11：只要有一個小問題，我就一定可以無限期拒絕交屋？
A：不要作這樣的推論。瑕疵的性質、完成情形、通知與配合過程，以及契約與法令的適用，都可能影響權利義務。保留款與是否得拒絕其他履約事項，也不是同一個問題。請將具體爭議書面列出，要求合理處理並保留證據；必要時尋求主管機關協調或法律協助，避免沒有依據地把全部流程停住。

7｜設備與圖說，驗的是當初約定

買方Q12：現場看起來漂亮，就不用拿原契約比對了吧？
A：仍應比對設備清單、規格、位置與相關圖說。有無客變、追加減、替代材料或其他變更，也要找出確認版本。檢查可以從門窗、給排水、電氣與設備操作逐項進行；涉及專業或有安全疑慮的測試，應由合適人員處理，不要自行操作危險項目。美觀與功能都值得看，但漂亮的新漆，不能代替未完成事項的確認。

8｜建商與買方，都把回覆講清楚

雙方Q13：怎樣溝通，才不會一直卡在說修了、說沒修？
A：用同一份清單追蹤。每項列出問題、建商回覆、預計處理日期、實際完成日期及複驗結果；對有爭議的項目，另註判斷依據及待補資料。買方安排合理的進場與複驗配合，建商也應清楚回覆處理進度。若提出追加問題，請和原項目分開編號，避免每次都重新猜彼此正在談哪一處。

9｜發生爭議，資料先整理好

買方Q14：金額或修繕談不攏，可以找誰協助？
A：先整理買賣契約、付款明細、已付款證明、驗收與複驗單、照片、通知及雙方對話，再向所在地地政、消費者服務中心或消保官反映。涉及解約、損害賠償或拒絕履約的具體判斷，可另請律師評估。資料重點是讓人看得出時間、問題、回覆及未完成事項，不是只截一張最生氣的訊息；也不要在責任未釐清前就公開指控特定人違法。

10｜拿到鑰匙前，把清單收好

實際安排時，可以把行事曆分成首次驗收、修繕回覆、複驗及交屋四個節點，預留必要時間。搬家公司、裝潢與家具送貨，也別全壓在尚未確認的日期上。把流程排開，不只是替自己減壓，也讓每一次現場確認更有效率。

柔驊提醒：交屋保留款是為了讓修繕與複驗有對應的履約安排，不是買房最後一關的猜謎。金額算對、問題寫清楚、修復再確認，拿到鑰匙時，才比較能安心想新家要擺哪一盆植物，而不是繼續翻訊息找工務上次答應了什麼。

官方資料與查核方向

資料查核：2026年11月1日。個案應連同簽約時適用規定、契約及實際通知修繕過程判斷。
行政院消保處：預售屋契約查核與驗收違規態樣
內政部函：交屋保留款與預定貸款額度
臺中市法制局：驗收圖說、修繕與複驗
內政部：定型化契約應記載與不得記載事項

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