預售屋想換約？日期、親屬例外與申請14問答

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

預售屋想換約，先別急著刊登
適用日期、親屬例外與申請，分開看

「柔驊，我買的預售屋想換約，可以先幫我找買家嗎？」
「轉給家人是不是就沒問題？」
「建商願意換名字，還需要問政府嗎？」

預售屋換約不能只談價差。先確認契約適用日期、承受關係與是否須核准，再安排廣告、付款及換約，才不會把程序倒過來。以下14個問答，以一般購屋家庭常見疑問說明；個案仍須按完整契約及主管機關審查認定。

1｜先分清楚，你要賣的是房子還是契約

買方Q1：還沒交屋，先找到下一位買家，就是一般賣房嗎？
A：不一樣。預售屋或新建成屋尚未完成所有權移轉登記時，把原買賣契約的買方權利義務交給別人，涉及契約讓與或轉售。不能只因建物已蓋好、已取得使用執照，就當成一般中古屋出售。先查目前登記階段，再判斷適用規定；把「交屋」和「完成所有權登記」畫上等號，容易走錯流程。

屋主Q2：限制從哪一天的契約開始看？
A：原則上，民國112年7月1日以後簽訂的預售屋及新建成屋買賣契約，受到平均地權條例相關換約限制。不要只看建案開賣日、訂金收據日或廣告日期。請拿出正式契約及歷次讓與文件，確認簽約與承受的時間。適用範圍也不只住宅，不能因用途寫商業或辦公，就直接認定可以自由換約。

2｜舊契約轉手後，也要重新確認

買方Q3：原屋主在112年7月1日前買，我接手後也能自由再賣？
A：不能直接這樣推論。內政部說明，施行前原已簽訂的契約，有過渡適用安排；但在施行後承受契約的新買方，日後再轉售給非例外對象，仍要依適用規定辦理。請把原始契約、第一次換約、現在準備再轉讓的時間放在同一張表，看完整個承受歷程。不要只拿最早的簽約日期，替所有後手買方下結論。

3｜親屬例外，關係要查到位

屋主Q4：轉給家人，都不用申請嗎？
A：法規列有配偶、直系血親或二親等內旁系血親間讓與或轉售的例外。兄弟姊妹屬二親等旁系血親；日常稱作親戚、很親的表親，不能因此全部套用。請用戶籍及親屬資料確認法律上的關係與文件，不要只聽「自己人沒關係」。若承受對象不只一人，亦應逐一核對，避免部分對象不符卻整筆一起辦。

買方Q5：符合親屬例外，就沒有稅和費用了？
A：不是。免依這項換約規定申請核准，與有沒有贈與、交易所得、申報義務及建商換約費，是不同問題。實際有無價款、誰支付已繳工程款、是否承擔未付款項，都要留下紀錄，再向國稅局、地方稅捐機關或專業人員確認。親屬之間也應把付款、權利義務和交接寫明，別讓一句「家人先幫忙」變成日後爭議。

4｜特殊原因，需要符合條件

屋主Q6：失業或資金不足，就一定可以換約？
A：不一定。中央公告的特殊情形，包括符合要件的非自願離職、重大疾病、重大災害等，但每一類都有具體條件及證明要求。例如失業例外並非只要離職就成立，仍涉及非自願離職、失業期間及簽約前工作期間等要件。單純投資報酬不如預期、想換更喜歡的房子或臨時缺錢，不能自行當成核准理由。先對照申請表與公告，再整理證明。

5｜申請找房子所在地，不是戶籍地

屋主Q7：我住台北、買在新北，要向哪裡申請？
A：原則上向建案基地所在地的直轄市、縣市主管機關申請，並且是在讓與或轉售前提出。房子在新北，就查新北市地政局的申請表、應備文件及窗口。通常須核對契約、身分、申請原因與相關證明，個案可能需要補件。送件收執不等於已獲准，電話諮詢也不能替代正式核准文件；買賣時程不要排在審查結果之前。

6｜還沒核准，廣告不能先跑

屋主Q8：先刊登試水溫，找到買家再申請可以嗎？
A：受到限制且須申請核准的案件，核准前不能先自行刊登或委託他人刊登讓與、轉售廣告，也不能用「只是測試行情」解釋成不受規範。請先辨明是否屬免申請例外；若須核准，就等核准後再依規定處理。社群貼文、仲介委託與其他公開招攬方式，都應先確認，別以為沒有正式成交就沒有問題。

屋主Q9：建商說願意蓋章換約，就等於合法了？
A：不等於。建商的契約配合或內部作業，同主管機關的法定審核，是兩件事。須核准的案件，不能用建商同意代替核准，也不能只憑代銷口頭承諾先收款。建商、仲介、原買方與新買方應核對同一份資料，確認適用例外或核准依據，再安排後續程序。誰負責確認、誰保管文件，也要說清楚。

買方Q10：先解約，再由建商賣給我，就能繞過限制嗎？
A：不能把原買方解約、建商再與指定第三人重新簽約，當成規避限制的方法。主管機關提醒，尚未核准前，賣方不得以這類方式配合或協助換約。看到「不用查資格，換一份新契約就好」的說法，應先停下確認實質交易。新契約的表面形式，不能替原先被限制的讓與行為自動取得合法性。

7｜共同買方更名，也不是隨意調整

買方Q11：原本兩人一起買，改成其中一人，可以直接辦？
A：共同買方間讓與或轉售有相關特殊情形規定，但不能一概理解成任意改名免審核。要先分清楚，是共同買方間權益移轉，還是夫妻因法定財產制等關係消滅而分配財產，或其他法定情況；適用依據及文件可能不同。婚姻財產例外已有修法，不能只拿舊網路文章判斷。請將原始買方名單、關係及變更原因交主管機關核對。

8｜繼承更名，與再賣給第三人不同

家屬Q12：買方過世，繼承人把契約賣掉，都算繼承嗎？
A：要分開看。因買受人死亡，繼承人承受契約辦理更名，與繼承後再讓與或轉售他人，不是同一個動作。後者可能須依公告特殊情形提出申請。先確認有哪些繼承人、是否有拋棄繼承或遺產分割、誰有權處理契約，再安排簽署與價款分配。不要由單一家屬先答應出售，其他繼承人的權利及應備文件卻還沒釐清。

9｜完成登記後，改看另一套交易問題

屋主Q13：拿到權狀後出售，就完全沒有限制？
A：完成所有權移轉登記後出售，通常已不是這裡所說的預售屋契約換約；但不代表沒有其他義務。持有期間、房地合一所得稅、貸款清償、抵押權塗銷、契約責任等，都要另外檢查。不能把「已登記」延伸成保證節稅、一定能貸或任何對象都能買。若尚有尾款或登記程序未完成，亦應先確認真正的交易階段。

10｜下訂前，把查核表放在價金前面

買方Q14：準備承接一戶預售屋，最少應確認什麼？
A：先看原始契約與歷次承受日期、買方身分、已繳款證明、未到期工程款、建商配合程序，以及免申請例外或正式核准依據。需要核准的案件，還要核對核准對象、條件與有效期間，不要拿別戶的核准文件套用。現行審核規定另有全國每二年一戶及核准有效期間等限制，個案應按主管機關公告確認。接手價之外，換約費、稅費、後續付款與貸款缺口也要一起算。

假設情境，並非真實成交案例：
小安在新制後買預售屋，因工作收入變動想轉售。他先找出正式契約、任職及離職資料，向基地所在地主管機關詢問適用要件，而不是先上網寫「屋主自售，隨時換約」。若不符核准條件，不能靠改稱讓利、代持或先解約重簽處理。另一位買方要承接，也先查核文件與未來付款，不把原買方的急迫當作省略程序的理由。

柔驊的提醒：
可以討論出售規劃，但能不能刊登、能不能換約，要先有依據。先確認適用規定，再確認對象與文件，最後才排付款及簽署日。親屬關係、建商口頭同意與主管機關核准，請分成三格檢查，別混成一句「應該可以」。

資料查核：2026年11月1日。法規與申請表可能更新，本文為一般資訊，不替代個案法律、稅務意見。
全國法規資料庫｜預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法
新北市地政局｜預售屋及新建成屋換約申請與表單
樹林地政事務所｜換約限制與常見問題
內政部｜婚姻財產關係消滅換約例外修正說明

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