忠孝98值得買嗎？大安區純辦建築設計、格局、開價與投資風險

忠孝98值得買嗎？大安區純辦商業大樓、建築設計、格局與2026市場行情完整開箱

台北商辦深度開箱｜小蔡哥帶你買好房

作者：蔡育霖（小蔡哥）
資料更新：2026年11月2日

開箱前三問三答

Q1：忠孝98是住宅還是商辦？

忠孝98位於台北市大安區忠孝東路三段98號，是2023年完工的純辦公大樓，不是一般住宅社區。由合仲建設開發、王緯球建築師設計、禾峰營造施工，以玻璃帷幕、一層一戶及三面採光為主要特色。

Q2：忠孝98現在一坪多少錢？

2026年11月查詢公開待售資訊，可見部分辦公室總價約1億1,889萬至1億4,000萬元，依樓層、權狀坪數、車位及裝修條件不同而有差異。這些都是刊登開價，不能當成已成交行情。新建案目前尚無足夠可核對的公開成交紀錄。

Q3：忠孝98適合什麼樣的買方？

適合需要企業總部、獨立辦公樓層、公司自用辦公室，或評估長期商用不動產配置的企業與投資人。由於使用用途是辦公室，貸款、稅負、租賃需求及未來轉手市場，都應採商用不動產的標準評估。

一、第一印象：忠孝東路三段的玻璃帷幕純辦大樓

談到台北市忠孝東路三段，許多人想到的是捷運忠孝新生站、光華商圈、台北科技大學，以及通往東區與台北車站的交通便利性。

位於忠孝東路三段98號的「忠孝98」，是一棟定位相當鮮明的新式辦公大樓。

它不是住商混合的住宅大樓，而是以純辦公用途為主要規劃方向。

從建築外觀可以看見大片玻璃帷幕，呈現出與周邊傳統商辦不同的現代立面。

對企業來說，選擇辦公室不只是購買室內空間，建築物的門面、地址辨識度、交通方便性及客戶來訪體驗，都是經營時的重要條件。

而忠孝98最值得介紹的，就是它試圖在台北市中心既有街廓中，提供一層一戶、獨立性較高的辦公空間。

二、忠孝98基本資料

這裡有幾個公開資料口徑差異值得注意。

建商銷售頁寫地上15層、地下2層，部分社區平台則以14個辦公戶或14層作為統計。這可能涉及樓層用途與平台分類方式，正式交易應以使用執照及建物登記核對。

另外，建商網站列出的基地面積「358」，與樂居約108坪的資料接近平方公尺換算結果，不能直接把358寫成358坪。

三、王緯球建築師設計：玻璃帷幕與企業識別

忠孝98由王緯球建築師負責建築設計。

其外觀最大的特色，就是大面積的玻璃帷幕。

相較傳統使用磁磚或石材的辦公大樓，玻璃帷幕能塑造較簡潔、現代的企業形象，也讓室內辦公空間取得更多自然光線。

對於律師事務所、會計師事務所、科技公司、顧問公司及企業區域總部而言，建築外觀與辦公環境，也可能影響客戶的第一印象。

一層一戶，有什麼實際價值？

忠孝98主打單層獨立辦公空間。

一層一戶的優勢在於企業不必與其他公司分割同一樓層的主要使用空間，對於門禁管理、會議區安排及企業識別有一定彈性。

企業可依需求規劃接待區、會議室、主管室、開放辦公座位與員工休息空間。

但實際能否隔間，仍須符合建築、消防、避難及室內裝修相關規定。

三面採光與大面落地窗

建商公開資料將三面採光列為特色之一。

對辦公空間而言，自然採光有助於營造較明亮的工作環境。

不過，大面玻璃不代表冷氣使用量一定較低。

實際室內熱負荷，仍受玻璃隔熱規格、日照方向、遮陽、空調及人員密度影響。

因此，看辦公室時，建議在白天實際觀察採光與室內溫度，而不是只看建築外觀。

四、禾峰營造與結構設計：施工品質如何評估？

忠孝98由禾峰營造負責施工，結構設計由聯邦工程顧問股份有限公司參與。

公開社區資料將建築結構列為RC鋼筋混凝土。

這裡要注意，RC結構是建築結構形式，並不能直接用來推定耐震能力高低。

真正要判斷建築物的耐震性能，仍需確認結構設計、地盤條件、施工品質與相關檢測資料。

建商宣傳的耐震標章

合眾建經公開建案介紹將「耐震標章」列為銷售特色。

但從房仲實務角度來說，應進一步確認實際取得的標章名稱、證書、核發單位及有效的認證階段。

在尚未核對證書前，本文只說明建商原始宣傳內容，不直接保證建物已取得特定完工認證。

危老重建背景

合仲建設在2022年6月的公開新聞中，將忠孝98介紹為危老重建商辦案例，並記載於2022年4月舉行上樑典禮。

這是忠孝98相當值得介紹的一項開發背景。

危老重建的意義，是將既有老舊建築重新開發，改善土地使用效率與建築環境。

但不能因為具有危老重建背景，就直接推論建築物免除後續維護或所有工程風險。

五、辦公室格局：一層一戶，空間怎麼規劃？

忠孝98與住宅社區最大的不同，在於它沒有傳統兩房、三房或四房的標準格局。

主力產品是開放式辦公空間，適合依企業需求重新安排。

約100坪含車位的辦公產品

目前市場可見的辦公室，部分權狀總面積約100.62坪。

其中有一筆9樓待售資料列示：

• 權狀總面積：100.62坪
• 主建物：約50.92坪
• 附屬建物：約5.87坪
• 共有部分：約43.84坪
• 含車位相關面積：約5.71坪
• 車位：2個塔式車位
• 登記用途：一般事務所

上述面積為同一物件的公開權狀資料，包含車位及共有部分，不能理解成室內有100坪可以直接擺放辦公桌。

公設比約39.77%，要怎麼看？

對純辦大樓來說，不能只看總權狀坪數。

購買時應確認主建物、附屬建物、共有部分及車位的面積拆分。

如果企業需要較大的實際辦公座位數，室內可使用空間、柱位、出入口、空調設備及消防配置，可能比權狀總坪數更重要。

尤其需要配置多間會議室的公司，應在購屋前先進行初步空間規劃。

適合哪些產業？

例如法律、會計、金融服務、顧問、科技、設計、貿易及其他需要對外接待客戶的企業，都可能考慮這類獨層辦公室。

不過實際公司用途，仍須確認建物使用執照、都市計畫土地使用規定、消防要求及相關產業法規。

「可登記公司」也不等於所有營業項目都一定可以合法使用。

六、2026年市場行情：沒有新建案成交，就不能硬寫實價

這是忠孝98最需要特別提醒買方的地方。

目前樂居的忠孝98社區頁，尚未揭露可確認的新建案成交資訊。

另一方面，591以同一門牌「忠孝東路三段98號」查詢，卻能看到2013至2016年的六筆歷史交易。

這並非新建忠孝98在2013至2016年就已完工，而是同一地址曾有舊建物的歷史交易。

因此，不能將舊建物每坪73.9萬或103.4萬元的成交，當成2023年新建純辦大樓的市場行情。

目前公開待售價格

依2026年11月查詢的公開刊登資料，可見以下代表性待售開價：

以上為不同平台的選定公開待售資訊，可能包含車位、裝修及不同價格更新時間。

這些是賣方開價，不是已成交價格，更不能直接稱為「實價登錄均價」。

為什麼不能直接比較總價？

一樓層雖然約100坪，但不同物件可能附帶不同的停車位、裝修及面向。

若不拆分車位價格，或沒有確認辦公室實際使用面積，容易讓不同物件的每坪價格失去比較基礎。

因此，專業商辦估價除了市場開價，還應參考區域內其他相似新式辦公室成交，以及可實現的市場租金。

七、忠孝新生雙捷運：企業選址的重要條件

忠孝98位於忠孝東路三段，鄰近捷運忠孝新生站。

忠孝新生站是板南線與中和新蘆線的轉乘站。

對企業而言，雙線捷運有助於員工通勤，也方便客戶從台北市其他區域或新北市前往。

公開建案資料宣傳步行約3分鐘，部分房屋平台則顯示不同的路線與距離。

實際通勤仍建議從辦公室入口走到捷運站出口，確認步行路線及時間。

鄰近台北科技大學

忠孝98面向台北科技大學周邊環境。

對於與科技、設計、教育或專業服務相關的公司，這個區域具有一定工作與商業交流條件。

但所謂景觀、永久棟距等宣傳說法，仍應以現況、都市計畫及合法建築條件查核。

交通與商業活動

忠孝東路、建國南路、建國高架道路，以及周邊商業設施，提供相對成熟的道路網絡。

但也代表尖峰時段可能出現車流及接送需求。

若企業經常接待客戶，應確認車位配置、臨停便利性與大樓貨物運送動線。

八、忠孝98的優點與限制

九、小蔡哥商辦實務觀察

我認為忠孝98有三個特別值得注意的地方。

第一，它應該用企業辦公需求評估，而不是住宅思維。

忠孝98主要用途是一般事務所，因此需要考量企業自用、出租需求、持有稅費、貸款條件及未來轉售市場。

第二，建築的門面與獨立性，是它的產品特色。

玻璃帷幕、一層一戶、三面採光，對重視企業形象與獨立工作空間的公司，具有一定吸引力。

但實際價值仍應回到室內坪效、租金負擔與市場供需。

第三，最需要避免的是把舊建物成交當成新建案實價。

忠孝東路三段98號有重建前的歷史交易，但新建忠孝98是在2023年才完工。

如果把2016年的舊建物成交直接拿來判斷現在的商辦價值，很容易產生不合理的估價。

對買方而言，應優先比較相似新式純辦公大樓、實際租金及當前供給。

對屋主而言，則應提供完整車位、使用面積與裝修資訊，才能讓企業買方理解產品價值。

十、常見問題 FAQ

Q1：忠孝98是住宅還是商辦？

是以純辦公為主的商業大樓。個別建物登記用途應以謄本及使用執照為準，不可直接當住宅使用。

Q2：忠孝98是哪一家建商蓋的？

由合仲建設開發、王緯球建築師設計、禾峰營造施工，結構設計公開資料列聯邦工程顧問。

Q3：忠孝98有實價登錄嗎？

樂居新建案社區頁目前尚無可核對的成交。591同門牌的2013至2016年交易屬重建前的舊建物資料，不可當成新大樓成交行情。

Q4：忠孝98適合設立公司總部嗎？

如果公司重視獨立樓層、建築形象及雙線捷運，可以列入比較。但仍須確認營業用途、員工人數、室內配置、消防及車位需求。

Q5：忠孝98值得投資嗎？

應依可實現租金、空置期、貸款成本、稅負、管理費與未來轉售需求評估。不能只因新大樓或捷運地段，就保證租金報酬或價格上漲。

十一、開箱結論：忠孝98值得買嗎？

忠孝98是一棟位於台北市大安區忠孝東路三段的現代純辦公大樓。

它的特色在於玻璃帷幕、一層一戶、三面採光、企業門面，以及忠孝新生雙線捷運的交通條件。

建築由合仲建設開發、王緯球建築師設計、禾峰營造施工，並具有危老重建背景。

不過，真正評估商辦價值時，應將建築形象與財務效益分開。

特別是目前新大樓的公開成交紀錄有限，不能拿同門牌舊建物歷史價格冒充現行行情。

購買前應查核辦公用途、主建物面積、車位條件、室內規劃、管理費及合理租金。

選擇辦公室，不只看地段與價格，更要看企業真正能使用的空間與價值。

作者介紹與聯絡資訊

小蔡哥｜蔡育霖

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資料來源

資料更新：2026年11月2日

1. 合眾建經｜忠孝98建案介紹
   https://www.twurmc.com/jjnewproject?id=225
2. 合仲建設｜忠孝98危老重建上樑新聞
   https://www.twurmc.com/jsmessage?id=1
3. 樂居｜忠孝98社區資料
   https://www.leju.com.tw/community/Ld8d1256197cd40
4. 永慶房屋｜忠孝98社區資料
   https://community.yungching.com.tw/building/74741
5. 好房網｜忠孝98社區照片
   https://buy.housefun.com.tw/buy/building/74741
6. 樂屋網｜忠孝98待售市場
   https://community.rakuya.com.tw/61129/sell
7. 591｜忠孝東路三段98號舊建物歷史交易（不可當新建案成交）
   https://market.591.com.tw/1780931/price
8. 內政部實價登錄
   https://lvr.land.moi.gov.tw/

本文依公開建案資料、社區資訊及待售資料整理。不同平台的戶數、基地面積及建築樓層統計存在差異，正式涉及產權、用途與估價時，應以建物登記、使用執照、原始申報及現場查核為準。待售價格會隨時間調整，並非已成交行情。

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