2026第二戶貸款怎麼算？台中換屋族的核貸、自備款與交屋時程指南

2026第二戶貸款怎麼算？台中換屋族的核貸、自備款與交屋時程指南

週末看完一間三房，夫妻回到家，孩子已經在想新房間要放什麼玩具；兩個大人卻還盯著計算機：「舊房還沒賣，這一間到底能貸多少？如果先付了訂金，銀行最後少貸一點怎麼辦？」

換屋時，房子喜不喜歡與資金能不能銜接，需要一起回答。尤其名下已有房子或房貸，不能只把新屋總價乘上一個成數，就認為現金準備完成。以下以台中家庭換屋的情境，整理需要核對的規則、銀行資料與付款時程。文中人物及金額案例皆為示意，非真實客戶紀錄。

先抓住三件事：確認貸款類型、取得個案核貸評估、把每一筆收付款排到日期。 截至2026年11月3日查核，央行2026年9月18日起的規範，將自然人第2戶購屋貸款上限調為7成，原則上沒有寬限期；這是管制上限，不是銀行承諾貸足的額度。[1]

這篇帶你整理

1. 一、第二間房子，不一定等於第二戶房貸
2. 二、貸款成數與最後能拿到的錢，要分開算
3. 三、先買後賣的換屋協處，重點在完成條件
4. 四、問銀行時，準備一份能被逐項回答的清單
5. 五、舊房賣掉後的錢，什麼時候真的能使用？
6. 六、換屋族常問的五個問題
7. 七、把自己的換屋時程填進去
8. 阿陞陪你把房子與時間一起看清楚

一、第二間房子，不一定等於第二戶房貸

「名下有房」與「名下有幾戶房貸」是兩個需要分開確認的問題。舊屋已清償、房屋是繼承取得、只有部分持分，或另有不同用途的借款，都需要把資料交給銀行判定；不能只憑自己對「首購」的理解套用貸款條件。

建議先把目前持有的房屋、取得原因、現有借款及擔保品逐筆列出，並告訴銀行新屋是否自住、是否打算出售舊屋。銀行仍會審查還款來源、擔保品與個案風險。無論住在東區、太平或北屯，同一個家庭換了一間物件，也可能得到不同的評估結果。

上表是購屋前的分類提示。個案若涉及高價住宅、共有、繼承或其他協處情形，應請承貸銀行對照當時規範確認；不要把朋友拿到的條件當成自己已經取得的額度。央行對繼承取得房屋及房貸另有處理說明，可與相關證明一併向銀行確認。

二、貸款成數與最後能拿到的錢，要分開算

假設新屋成交總價2,000萬元，若銀行核貸1,400萬元，房價本身的差額就是600萬元；若銀行最後只核貸1,260萬元，差額便增加到740萬元。下表刻意直接使用「假設核貸額」，沒有預設銀行會用哪個鑑價或成數核准。

這些金額尚未加入交易費用、必要整理、家具搬家及家庭預備金。真正要準備的現金，還要扣除已支付且確定計入總價的款項，避免把簽約款重複計算。銀行初估、正式核准與撥款完成也不是同一件事，請在表單記下確認日期與承辦窗口。

如果把所有現金都放進房價差額，交屋後遇到必要修繕就可能被迫另找資金。比較兩間房時，除了看總價差距，也要看哪一間需要先支付更多整理費、能否立即入住，以及核貸是否已有明確回覆。

三、先買後賣的換屋協處，重點在完成條件

央行2025年9月8日公告，實質換屋自住者出售原有房屋的協處期限延長為18個月，2024年9月20日含以後錄案的相關貸款案件可依規定適用。 這不是每位名下有房者都自動適用，也不代表銀行必須核給希望的額度。

針對名下已有1戶房貸、申辦第2戶的協處，央行問答要求借款人與銀行切結，於第2戶貸款撥款後18個月內完成原擔保品出售、產權移轉、清償原債務與塗銷原抵押權等事項；違反切結可能涉及收回本金或成數差額、罰息等後果。 因此「已委託出售」或「買方口頭答應」都不能直接當作條件已完成。

規劃時，可把最後期限往前倒推：留給買方辦貸款多少時間？過戶、清償與塗銷由誰追蹤？若第一次談成的交易沒有完成，還剩多少緩衝？這些日期比只記得「有18個月」更能幫助換屋家庭。

四、問銀行時，準備一份能被逐項回答的清單

只問「我可以貸幾成」，常常只得到概括答覆。更有用的問法是：「以這間物件、這些既有貸款和收入資料，現在能先評估哪些項目？哪些還要等正式文件？預計何時能確認？」

銀行若回覆仍需補件，表單就填「待補」，而不是把未知數寫成零。尤其既有房貸尚未清償、收入有獎金或自營所得、換屋需要跨銀行配合時，更應保留書面回覆及版本日期。房仲可以協助整理物件與出售資料，核貸判斷仍由銀行完成。

五、舊房賣掉後的錢，什麼時候真的能使用？

舊屋的預估成交總價，不等於可以全部投入新屋的現金。先扣除剩餘貸款、交易相關費用與個案稅負，再確認款項何時依交割安排可用。若尚未成交，先把它列為「預計收入」，與已在帳戶內、可動用的資金分開。

可以準備兩個版本：一個按照原定售屋期程，一個假設售屋晚三個月。這不是預測房子多久會賣掉，而是測試家庭能不能承受兩間房貸、管理費與可能的臨時住宿支出。若延後版本很吃緊，就需要調整購屋總價、付款安排，或重新評估先買先賣的順序。

六、換屋族常問的五個問題

第二戶上限7成，就一定只要準備3成嗎？

不一定。銀行實際核貸可能低於上限，房價之外也有交易、搬遷及整理支出。應用正式核貸額回推差額，並保留家庭緊急預備金。

有換屋協處，是不是就能貸到8成？

協處解除的是符合條件者所受的特定管制，不是承諾貸到某個比例。收入、信用、擔保品與銀行審核仍須逐案確認。

18個月是從簽約日開始算嗎？

上述第2戶協處問答以新貸款撥款後起算。實際起訖日期、應完成事項及違約效果，請和承貸銀行核對並寫入自己的時程表。

可以先簽約，貸不到再說嗎？

簽約前應先完成初步評估，並請地政士或合適專業人員協助確認付款、貸款不足與期限的約定。不要預設貸不到就一定可以無條件解約。

先買還是先賣比較好？

看家庭現金、舊屋出售條件、搬家彈性與銀行評估。若有足夠緩衝，可以分析先買後賣；若現金高度仰賴售屋尾款，就要更仔細安排出售與新屋付款順序，沒有適合所有家庭的單一答案。

七、把自己的換屋時程填進去

下面這張表單可直接填寫並列印保存。每一筆金額請標示「元」或「萬元」，未確認事項請寫待確認，並指定下一步與確認日期。可以先用物件代稱，不必填入身分證、帳戶或完整收入明細。

阿陞陪你把房子與時間一起看清楚

我是何昱陞。如果你正在台中換屋，可以先帶著新屋連結、舊屋基本條件與預計搬家時間，我們一起整理售屋參考與付款節奏，再與銀行確認核貸條件。把問題提早攤開，家人討論下一個家時也能更踏實。

台中買屋、賣屋與換屋，先把需求、資料和時間整理清楚。

電話：0978-363-779（可加LINE）