賣屋後才說漏水，原屋主要負責嗎？瑕疵告知與交屋證據指南

房子已經交出去，款項也結清了，某天卻收到買方傳來的牆面水痕照片：「這裡漏水，請你處理。」原屋主最想知道的通常是：我以前不知道也要負責嗎？契約寫現況交屋還有用嗎？都過了半年，為什麼還找我？

先說答案：交屋後出現漏水爭議，原屋主不一定免責，也不是收到照片就一定要照單賠償。 要先查造成問題的瑕疵是否在法律上應擔保的時點存在、買方在簽約時知道什麼、雙方約定了什麼，以及通知與權利行使的經過。賣方單純表示「我不知道」，也不能直接取代這些查核。

我是何昱陞，在台中服務近10年，服務核心是南屯、南七期的高總價電梯別墅與大樓住宅。無論出售的是南屯8期住宅、南七期景觀戶，或台中其他生活圈的中古屋，我都建議把屋況和交付承諾整理到能核對的程度。成交總價高低，不會直接決定誰應負漏水責任。

本文以一般成屋轉售的屋主為閱讀對象，整理資料準備與溝通方法；不把新屋建商保固直接套用到每筆中古屋交易，也不代替律師判斷個案責任。人物、住宅與下方生活情境均為示意，並非實際客戶或成交案例。

這篇帶你整理

1. 一、先看三件事：什麼問題、何時存在、當時怎麼約定
2. 二、寫了「現況交屋」，不等於所有漏水都不用管
3. 三、以前漏過、現在修好了，出售時怎麼說才清楚？
4. 四、交屋簽收之前，留下能還原現場的資料
5. 五、收到買方漏水通知，原屋主先做這五步
6. 六、是共用管線或樓上造成，就與原屋主完全無關嗎？
7. 七、六個月、五年，不是中古屋的統一漏水保固期
8. 屋主最常問的六個問題
9. 把15欄屋況與通知紀錄留在自己手上
10. 阿陞的建議：先讓事實有紀錄，再談如何處理

一、先看三件事：什麼問題、何時存在、當時怎麼約定

想像一位屋主剛賣掉換屋前的住宅。買方入住後，第一次連續下雨才發現窗邊水痕；屋主則記得兩年前曾請師傅補過接縫。此時，雙方可能各自說得有道理，卻仍缺少最關鍵的資料：當年修的是哪一處？這次水從哪裡來？交屋後是否另做過窗戶、冷氣或室內工程？

這個假設情境的重點，是把「什麼時候看到水痕」與「造成問題的狀況何時存在」分開。晚一點發現，不等於原因必然晚一點才發生；反過來，後來出現的每一處水痕，也不能自動證明出售時就有同一項瑕疵。

民法第354條的判斷重點，包括危險移轉時是否存在影響價值、通常效用或契約預定效用的重要瑕疵，以及是否具備賣方保證的品質。第373條則以交付作為危險移轉的原則，契約另有約定時仍須核對。因此，不宜只拿簽約日、過戶日或第一次下雨日，直接當成所有爭議的分界。

把事情拆開後，先請買方提供位置、發現日期和原始影像，再找出交屋前的照片、修繕資料及契約附件。若原因或形成時間有爭議，應由具相應專業的人員查驗；房仲可以協助整理資料與安排聯繫，但不能憑一張手機照片代替漏水鑑定。

二、寫了「現況交屋」，不等於所有漏水都不用管

「現況交屋」最容易留下的問題，是雙方心中的「現況」不同。賣方以為買方接受了所有舊屋狀況；買方以為只是接受裝潢較舊，並沒有接受未被說明的持續滲漏。

民法第355條對買方在契約成立時已知的瑕疵，有不負擔保責任的規定；對重大過失而不知，也另有品質保證及故意不告知等限制。這些條件不能簡化成「看過房、簽過名，就等於知道一切」。第366條更規定，賣方故意不告知瑕疵時，免除或限制相關擔保義務的特約無效。

因此，與其尋找一句能包辦免責的話，不如把雙方真正談妥的內容寫具體：哪個房間、哪個位置、目前觀察到什麼、已做過哪些處理、還有哪些不確定，以及這次價款或修繕安排涵蓋什麼。 有折價時，也要確認折價對應哪項已知問題，不能只靠事後口頭說「我早就便宜你了」。

內政部2026年4月1日生效的建物現況確認書，對滲漏水列有位置及處理方式，例如賣方修繕後交屋、現況交屋並減價或由買方自行修繕等選項。這提供了核對方向；不是勾選任一格，就能保證免除所有爭議。個人間交易是否適用特定定型化契約規範、條款是否有效，仍須依交易身分與約定判斷。

三、以前漏過、現在修好了，出售時怎麼說才清楚？

我會建議屋主主動整理已知的滲漏和修繕經過，而不是只回答「現在沒有滴水」。這是讓資訊完整、減少認知落差的做法；是否構成法律上的瑕疵或責任，還是要看實際事實，不能只靠「曾經修過」三個字定論。

可以把說明分成四層：過去觀察、已做工程、目前觀察、尚待確認。 師傅說過什麼，應註明是誰、何時、依什麼檢查提出；沒有報告時，不要把推測改寫成已確定的原因。只處理過表面漆面，也不能寫成整套防水工程已完成。

以下只是虛構的紀錄寫法，不是供直接簽署的免責條款：

二樓東側窗下曾在連續降雨後出現水痕。依現存單據，曾於某年某月施作窗框接縫處理；附施工前後照片及單據。最近一次觀察日期為某月某日，當次未見新增水痕，但尚未完成其他降雨條件下的複查。雙方對後續檢查、修繕及交屋條件另行確認。

真正填寫時，請用自己的日期、文件及現況，不能照抄「未見新增」來代替觀察。有些資料找不到，就寫明尚未取得並繼續補查；資料空白不等於證明沒問題。已知有狀況卻填「無」，也不能因為旁邊加了一句「買方自行確認」就安心。

如果你已告訴受託房仲，也請核對這些資訊是否完整進入給買方閱讀的文件，內容有沒有被簡化，雙方拿到的附件版本是否一致。讓「我有說過」變成可確認的日期、位置和文件，比重複口頭保證更有幫助。

四、交屋簽收之前，留下能還原現場的資料

交屋紀錄的價值，是幫助雙方回到同一個現場，而不是製造一份「簽了就不能再說」的文件。當天看不見水痕，不代表所有天候、用水或隱藏位置都檢查過；同樣地，買方事後拍到水痕，也需要與當初交付狀態相互比對。

照片建議先拍房間與窗戶的相對位置，再拍局部，保留原始檔及拍攝日期；若經過修圖、裁切或標註，另存副本。拍攝應取得適當同意並避免帶入私人文件、家人照片或其他不相關個資。文章內的AI情境圖，不能拿來代替待售物件的屋況證據。

有修繕約定時，將工程範圍、施工日期、單據、保固文件及雙方約定的複查方式一併整理。尚未完成的項目，另列誰要聯繫、何時回覆與未完成時如何處理；需要保留價款或調整交付條件，應先由雙方和相關專業人員確認契約安排，不能自行扣款或單方變更付款。

南屯8期與南七期都有不同型態住宅，這裡依物件條件安排檢查：有露台的住宅，核對露台與下方室內的修繕紀錄；有大面窗的戶別，記錄窗框周邊；社區住宅則另留管理單位已提供的報修回覆。這些是資料索取方向，並非認定某個生活圈或某種住宅一定容易漏水。

交屋留證:五組資料一起保留
 

五、收到買方漏水通知，原屋主先做這五步

第一步是確認收到訊息，請對方補上位置、發現日期、發生條件與目前影響。先了解事實，不必在第一通電話裡就對原因、責任或整筆報價作定論。回覆應依實情，不否認自己已知的資訊，也不刪除先前的對話或修繕資料。

第二步是保留原始影像與完整往來紀錄。若正在大量漏水、影響用電或造成持續損害，先由現場人員安排適當專業協助控制危險；在安全可行的範圍內留下處理前後紀錄。不能為了等雙方到場，就讓損害繼續擴大；也不宜無必要地先大範圍拆除，讓原因無法再查。

第三步是安排可被雙方理解的查驗。先講清楚誰到場、查什麼位置、是否需要進入他戶或共用空間、費用暫時如何處理，以及報告會交給誰。必要時共同選擇適當的第三方。施工估價是在描述要做哪些工程，不必然等於證明全部工程都應由原屋主負擔。

第四步是把請求項目分開。修復原有問題、增加新裝潢、損害賠償與減少價金，涉及的事實與法律依據不同。請把項目、金額、單據及原因分列，交由專業人員判讀；不要把買方整份裝潢報價直接當成責任金額，也不要在未查明前一概拒絕所有協助。

第五步是確認期限及後續程序。有爭議、金額大或收到正式文件時，及早交由律師核對；需要調解，可以向有管轄權的區公所調解委員會詢問。臺中市法制局的漏水調解說明，列出建物權狀影本、管線位置圖或照片、施工估價單等佐證方向。實際管轄與應備文件，先向承辦單位確認。

可採用的初步溝通語句是：「已收到您反映的情形，請提供位置、發現日期與原始照片，我會同步整理先前紀錄，協調查明原因及處理方式。若有急迫安全問題，請先安排適當專業處置並留下紀錄。」這只是聯繫示例，不是法律通知、和解契約或責任免除文件。

六、是共用管線或樓上造成，就與原屋主完全無關嗎？

這裡要分開兩個問題：現在由誰安排修繕、負擔維修費；以及這筆買賣是否存在應負責的瑕疵或未揭露事項。 它們可能同時需要處理，不能只因涉及管委會或鄰戶，就跳過買賣契約與交付狀態的查核。

公寓大廈管理條例第10條對專有、約定專用與共用部分有不同的維護及費用規則，並涉及可歸責事由、規約或決議；第12條另規範共同壁、樓地板或其內管線的維修費分擔及可歸責例外。要先核對位置、權利範圍、原因與相關文件，不能只看天花板出水，就直接斷定一定是樓上全額負責。[11]

對原屋主來說，可先提供已掌握的報修紀錄、管理單位回覆與過往工程資料，協助釐清。但買賣雙方是否另有可主張的權利，仍回到契約、瑕疵形成時間與告知內容，不以「公共基金可能會出錢」代替責任結論。

七、六個月、五年，不是中古屋的統一漏水保固期

民法第356條要求買方依通常程序從速檢查，發現應由賣方負責的瑕疵時即通知；隱藏、不能即知的瑕疵，也要在日後發現時即通知。第357條對賣方故意不告知另有例外。因此，不宜簡化成「買方交屋沒講，之後一律不能講」。[5][6]

民法第365條針對因物之瑕疵而解除契約或請求減少價金，規定通知後六個月未行使，或交付後經過五年，相關權利消滅；賣方故意不告知時，該條六個月規定不適用。六個月不是從交屋日起算的通用保固，五年也不是任何漏水都保修五年的承諾。

還要區分主張的權利。民法第359條涉及解除或減價，解除顯失公平時只能請求減價；第360條對欠缺保證品質、故意不告知等情形另有損害賠償規範。其他契約或法律依據可能另有要件與期間，不能只用第365條替所有請求下結論。

實務整理時，把契約成立、交付、發現、通知及主張權利的日期逐項列出。照片傳送、請人估價、說要修理與行使特定權利，不一定有相同法律效果；也不要自行假定協商會讓所有期間停止。將完整紀錄及早交由律師判斷，比自己在日曆上數到某一天再處理可靠。

屋主最常問的六個問題

我真的不知道有漏水，就一定不用負責嗎？

不能這樣推定。是否知情是重要事實之一，但瑕疵擔保還涉及應擔保時點的狀況、契約與其他要件。請保留自己實際掌握的紀錄，不把「不知情」當作唯一結論。[1]

買方看過很多次，也簽了交屋單，還能反映嗎？

仍須確認問題是否當時可發現、買方在簽約時具體知道什麼，以及後續通知情形。看屋次數與簽收文件可供判斷，並非單獨決定所有責任的證據。

已經為漏水折價，後來又出現水痕怎麼辦？

先查折價對應的部位、已揭露程度及後續處理約定，再確認是否同一問題。不要僅憑「有便宜」推定全部瑕疵都由買方承擔；也不能直接假定每次新水痕都要再賠一筆。[3][4]

買方已經拆開或修好，原屋主只能付錢嗎？

不是直接如此。請保留處理前影像、施工紀錄、必要性說明與各項單據，查明原因及費用範圍。緊急處置與完整翻修需要分開討論；有爭議時交由專業人員評估，不在本文預判誰勝訴。

仲介能幫我確認絕對沒有法律責任嗎？

房仲可以協助核對交易文件、整理屋況與聯繫資料；漏水原因需要相應專業查驗，責任爭議與權利行使應由律師評估。不能用服務承諾代替工程或法律結論。

我還沒開始賣，需要先把每個地方都拆開檢查嗎？

先整理已知問題及既有文件，再依可疑位置與專業建議決定檢查範圍，沒有必要預設全面破壞性檢查。對仍不確定的事項，誠實標記待查並補充說明；不要為了讓表格好看而把未知填成已確認正常。

阿陞的建議：先讓事實有紀錄，再談如何處理

屋主不需要在買方傳來第一張照片時，就獨自把工程原因與法律責任全部判斷完。先保存資料、釐清位置與時間，再找對專業協助，事情才有機會從各說各話，回到可核對的問題。

若你正準備出售南屯8期、南七期的電梯別墅或大樓住宅，也歡迎先與我討論屋況資訊如何整理、哪些交付條件需要提早確認。以已知事實和文件進行溝通，讓買方知道自己承接什麼，也讓屋主更清楚自己承諾什麼。

準備出售住宅，先把已知屋況、修繕紀錄與交付條件整理清楚；責任爭議另由律師確認。

電話：0978-363-779（可加LINE聊聊）