想在吉安找屋齡較新的電梯兩房，東海五街的羅馬一品可以放進比較名單。社區共37戶、地上7層，以兩房為主，車位22席。對小家庭來說，重點不是名字氣派不氣派，而是第二間房放了床還能不能放書桌、車位有沒有跟著房子一起買，以及每天採買、接送的路走起來順不順。
彬哥會先把羅馬一品和永興七街的羅馬帝國分開看。名字相近，不代表位置、房型和價格可以互相套用。若家裡已有兩個孩子，或確定需要獨立工作室，也別只因總價合意，就勉強把兩房當三房用。
| 項目 | 社區資料 | 看屋時怎麼用 |
| 位置 | 花蓮縣吉安鄉東海五街1號 | 依這個地址核對社區，別與其他羅馬系列混淆。 |
| 規模及用途 | 37戶、地上7層；住宅區 | 戶數不多，仍要了解公共維護如何分工。 |
| 建設與營造 | 羅馬建設、華工營造 | 個別戶的保固與修繕紀錄，不能只靠品牌推定。 |
| 完工及結構 | 2023年11月完工；RC鋼筋混凝土 | 屋齡較新不等於免驗屋，仍應看使照及震後修繕紀錄。 |
| 兩房規畫 | 約24.2、27.03、28.43坪 | 這不是室內淨坪數，主建物、附屬及共有部分要分開看。 |
| 停車 | 22席，少於37戶 | 有沒有車位、權利與編號，逐戶確認。 |
| 管理費參考 | 永慶社區資料列每坪每月40元 | 實際計費面積、車位費及管理方式，以現行規約與繳費單為準。 |
24坪到28坪的差別，要落在生活裡才有意思。床邊走道、衣櫃開門、餐桌與冰箱的位置，都可以現場量。若差出的面積主要是走道，未必比格局方正的小一點戶型好用。買來自住，我會請家人把最常用的家具尺寸帶去，比只看樣品照片準。
| 面向 | 應確認的內容 | 彬哥提醒 |
| 屋內設備 | 窗框、廚具、衛浴、熱水及瓦斯配置 | 以出售戶現況和點交清單為準，裝潢漂亮不代表設備不用維修。 |
| 公共維護 | 電梯保養、消防申報、屋頂防水及公共基金 | 小社區也要有持續維護的安排，管理費低不一定總成本低。 |
| 結構與防水 | 使照、震後檢查或修繕紀錄、滲漏與裂縫位置 | RC是結構類型，不是安全保證；有疑慮應請專業人員檢查。 |
| 生活需求 | 選擇時的重點 | 容易忽略的地方 |
| 採買及工作 | 把東海街區、仁里及中正路方向納入日常路線比較。 | 白天順路不代表下班尖峰也一樣，步行或騎車習慣要算進去。 |
| 孩子就學 | 接送、安親及雨天備案一起考慮。 | 學區須依當年度公告及戶籍條件確認，不能只憑最近的學校判斷。 |
| 長輩及就醫 | 選定家人實際使用的診所或醫院，再試接送與停車。 | 電梯方便，仍要看入口高差、浴室及輪椅迴轉空間。 |
| 停車與安靜 | 晚上再看一次出入口、巷道停車與周邊聲音。 | 22席不能保證每戶有車位，也別把臨停當長期停車方案。 |
以2026年11月13日可查的永慶社區實價資料來看，最近一筆為2025年12月的兩房，總價770萬元。近一年樣本很少，不能拿一筆就替全社區定價。以下金額是歷史成交，不是現在的出售報價。
| 成交年月與戶型 | 總價、面積及單價 | 比較時要注意 |
| 2025年12月；2樓／7樓；2房2廳2衛 | 770萬元；34.78坪含車位；22.1萬元／坪 | 單價含車位計算，未拆出車位價格，不宜和不含車位戶直接比。 |
| 2025年4月；6樓／7樓；2房2廳2衛 | 600萬元；24.53坪；24.5萬元／坪 | 備註有裝潢家具、特殊關係及債務抵償，不能當一般買賣的標準行情。 |
| 2024年8月；7樓／7樓；2房2廳2衛 | 870萬元；34.23坪；25.4萬元／坪 | 樓層與交易時間不同，車位拆分仍要確認，不直接拿總坪數推算室內價格。 |
我的看法是，先挑條件相近的戶別，再談出價。把車位、主建物坪數、樓層、裝潢及交易備註排在一起，比用社區平均單價乘上總坪數可靠。真正議價前，還要重新看最新成交及屋主現行開價，不能把過去成交當成今天一定買得到的價格。
下方另放兩件吉安在售住宅，供不同生活需求比較，不是羅馬一品同社區房源。一件是仁里商圈電梯兩房兩衛；另一件是中正路生活圈富豪大廈三房平車。前者適合拿來比較兩房日常，後者則讓有第三間房需求的家庭，多想一步空間與屋齡的取捨。開價及在售狀態請以各案最新頁面為準。
自住若以兩房為足、需要電梯，也能確定停車安排，羅馬一品值得進一步看。若預算一樣卻需要三房，就應把中古三房一起比較，不必為了屋齡犧牲家人真正需要的空間。若想出租，先確認租客需求、管理規約、貸款與維修支出；沒有實際租約與租金資料，我不會先替它算出漂亮的報酬率。
不能這樣推論。社區37戶、22席車位，所看戶別是否附車位、是否另外計價、登記與使用權利都要確認。停車格尺寸、轉彎與出入口最好實際試停，不能只看有沒有寫「附車位」。
770萬元是2025年12月一筆含車位兩房的成交總價，不是目前的出售承諾。相同社區仍有樓層、坪數、車位和屋況差異，買房還要預留稅費、貸款及修繕預算，不能只準備成交價。
先看主建物與實際格局，再把床、衣櫃、書桌、餐桌排進去。家庭需要的是好用的空間，不是帳面多幾坪。如果第二房兼工作室，採光、插座和收納往往比總坪數更影響每天的感受。
不是。新屋也可能有滲漏、設備或施工細節問題。RC僅說明結構型式，不能代替個別建物的安全判斷。購買前仍應了解使照、公共維護與震後檢查紀錄，必要時安排專業驗屋。
資料更新：2026年11月13日。社區規畫參考樂居羅馬一品社區資料；完工、管理費及成交明細參考永慶羅馬一品社區實價資料。交易應以官方實價登錄及個別契約文件再次確認；本文不代替現場驗屋。封面為示意設計，非社區實拍。
林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。
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林偉彬，花蓮房產找彬哥。 我在花蓮從事不動產服務多年，主要服務花蓮各地的房屋、土地、農地、農舍與店面買賣。 交易對我來說不是很困難的事；我更在意的是，成交之後，你是否還能放心地說，這件事交給彬哥是對的。 這個頻道會用實際案例，分享： 花蓮房屋、土地與農舍買賣解析 花蓮各生活圈、社區與物件介紹 屋主出售前該知道的價格、流程與風險 買方看屋、出價、貸款與交易判斷 土地利用、法規、稅務與不動產實務 議價談判、成交過程與房仲第一線經驗 我不靠話術製造焦慮，也不把每間房子說成唯一。把條件說清楚、把風險先講明白，讓買方買得安心，讓屋主賣得踏實，才是長久的服務。 花蓮房產找彬哥 林偉彬 永慶不動產 有巢氏 中正悠活加盟店
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