假設房貸800萬元、總年限30年、年利率全程固定2.5%，前3年只繳利息，每月約16,667元；第4年起，本金800萬元分剩下27年本息平均攤還，每月約33,980元，增加約17,313元。寬限期讓還本金的時間往後移，並沒有減免本金。評估買不買得起，應以後段月付和家庭收支為主，而非前段帳單。
以上是情境試算，不是現行銀行利率，也不表示一定能申請3年寬限期；未計入開辦、保險、設定等支出，實際扣款會受計息日數、利率調整與進位方式影響。
彬哥看購屋預算，會希望你把第4年的日子也放進來。孩子是否準備入學、家人需要照顧、收入會不會改變？房子要住得長久，前幾年繳得輕鬆，後面也要接得住。
| 情境／期數 | 計算本金及期數 | 假設年利率 | 每月約繳 | 後段負擔變化 |
| A 無寬限：第1至360期 | 起始800萬元，360期攤還；本金逐期下降 | 全程2.5％ | 31,610元 | 同利率條件下按原攤還表 |
| B 有寬限：第1至36期 | 800萬元只繳息，不額外還本 | 2.5％ | 16,667元 | 第36期後仍欠800萬元 |
| B 有寬限：第37至360期 | 800萬元，剩324期（27年） | 2.5％ | 33,980元 | 較寬限期每月增加17,313元 |
| C 升息壓測：第1至36期 | 800萬元只繳息，不額外還本 | 2.5％ | 16,667元 | 前段與B相同 |
| C 升息壓測：第37至360期 | 800萬元，剩324期（27年） | 自第37期升為3.5％並維持 | 38,202元 | 較寬限期增加21,535元；較B後段增加4,222元 |
本表為相同本金、總期間與本息平均攤還方式下的假設計算，月付四捨五入至元；不是銀行現行利率，也沒有預測一定升息。公式為「本金×月利率÷〔1－(1＋月利率)的負期數次方〕」，月利率＝年利率÷12。寬限期內若另有還本、利率變動或按日計息差異，應重算。
| 每月收支 | 金額 | 填寫原則 |
| A 可持續的家庭實收 | ＿＿元 | 不穩定獎金另列，不先當必然收入 |
| B 必要生活、照顧與其他債務 | ＿＿元 | 包含交通、教育、保險及其他貸款 |
| C 房屋持有費與預備金 | ＿＿元 | 管理費、稅金、維修等換成每月預算 |
| D 可承受房貸＝A－B－C | ＿＿元 | 與33,980元及38,202元逐一比較 |
若D不足後段月付，先調整總價、貸款額或購屋時間，不把未核准的延長寬限或轉貸當成解方。再另做「收入減少」情境；這張表是家庭預算，不是銀行核貸標準。
在上述利率全程2.5%、無額外還本的比較中，無寬限期的30年總利息約338萬元；有3年寬限期，前3年利息60萬元，加上後27年約301萬元，合計約361萬元。兩者差約23萬元，均為四捨五入的公式估算。
這個比較不是說寬限期一定不好，而是提醒你知道自己用什麼成本換到前段現金。若有清楚的裝修付款、家庭照顧或其他必要安排，可以評估；若只是因為後段月付負擔不起，就應先調整總價、貸款金額或購屋時程。
以情境二來說，可以在寬限期內嘗試每月另存約17,313元，模擬未來33,980元房貸的負擔。若連續幾個月都需要把這筆錢領回來支付生活費，就值得重新檢視預算。這是自我測試方法，不是銀行核貸標準，也不保證日後收入不會變動。
家庭收支要用穩定、可持續的收入來算，獎金或不固定接案收入宜另列。支出除了房貸，還有管理費、保險、稅金、交通、育兒及其他貸款；花蓮透天或中古屋也要留設備更換與修繕預算。不要把交屋後存款全數歸零，再寄望未來年年加薪。
壓力測試至少做兩種：後段月付採較高利率；家庭收入短期下降。若兩者同時發生，現金能維持多久？可先討論哪些支出能調整，哪些像照顧與必要醫療不能削減。
請銀行列出核貸金額、總年限、寬限期起訖、首次攤還本金日期、指標利率與加碼、調整頻率及後段月付。金管會個人購屋貸款定型化契約應記載事項，要求提供本息計算方式與攤還表，這份表值得帶回家慢慢看。
還要確認是否受央行規範限制、寬限期與優惠利率是否同日結束，以及提前還本會如何重算。不要把「可申請」理解為「一定核准」，也別預設期滿能展延或轉貸。屆時的收入、信用、擔保品及政策，都可能與現在不同。
答：本文假設寬限期包含在30年內，所以只剩27年攤還本金。實際契約要看總年限與到期日，不要自行相加。請銀行把第一次還本金日期與最後一期日期寫清楚。
答：本金減少通常可降低後續利息，但月付或期間如何調整，要依銀行安排重新試算。先查提前清償條款，並確認款項已沖還本金，而非只是放在扣款帳戶。
答：應在到期前主動與銀行討論可行方案，先整理收入、負債與家庭收支。展延、轉貸或調整年限都需審查，不能保證成功；不要等逾期後才處理，也不宜用高成本借款長期補房貸。
核對日期：2026年11月10日。金管會：個人購屋貸款定型化契約應記載事項；板信商業銀行：房屋貸款特別提醒事項。本文提供一般交易與資金規劃提醒，試算不代表銀行報價或核貸承諾；個案請依有效契約、最新規定與承貸銀行審查確認。
林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。
花蓮房產找彬哥｜林偉彬
電話：0939932222
LINE聯絡彬哥
有巢氏中正悠活加盟店｜悠活房屋仲介有限公司
林偉彬，花蓮房產找彬哥。 我在花蓮從事不動產服務多年，主要服務花蓮各地的房屋、土地、農地、農舍與店面買賣。 交易對我來說不是很困難的事；我更在意的是，成交之後，你是否還能放心地說，這件事交給彬哥是對的。 這個頻道會用實際案例，分享： 花蓮房屋、土地與農舍買賣解析 花蓮各生活圈、社區與物件介紹 屋主出售前該知道的價格、流程與風險 買方看屋、出價、貸款與交易判斷 土地利用、法規、稅務與不動產實務 議價談判、成交過程與房仲第一線經驗 我不靠話術製造焦慮，也不把每間房子說成唯一。把條件說清楚、把風險先講明白，讓買方買得安心，讓屋主賣得踏實，才是長久的服務。 花蓮房產找彬哥 林偉彬 永慶不動產 有巢氏 中正悠活加盟店
上一篇
銀行鑑價不足怎麼辦？1,000萬元買房的三種自備款試算
下一篇
吉安客家文化會館怎麼逛？一瞬永恆攝影展與南埔公園安排
