不能只憑驗屋報告就停止所有付款。預售屋有適用的定型化契約規範，驗收發現瑕疵時，應列入驗收單並由賣方限期修繕，買方有權從自備款保留房地總價5％，待修繕完成、雙方複驗合格後支付。中古屋則須另看契約、揭露與瑕疵情形，不能把預售屋規定直接套用。
收到驗屋報告，滿頁缺失難免讓人緊張。彬哥會先問：哪些影響安全或使用，哪些是契約配備不符，哪些只是需要修整？分類的目的，是讓每個問題都有處理人和時間，不是替建商或賣方把缺失輕輕帶過。
| 交易類型 | 缺失怎麼處理 | 款項安排 | 不要混用 |
| 適用預售屋定型化契約規範 | 列入驗收單，賣方限期修繕，雙方複驗 | 從自備款保留房地總價5％，修繕完成並複驗合格後支付 | 總價1,000萬元的5％是50萬元；不是頭期款5％ |
| 中古屋買賣 | 對照現況說明、設備清單及修繕約定，及時通知並保留證據 | 依契約與個案權利處理；另約保留款須寫清金額、保管與撥付條件 | 不能直接套預售屋5％，也不能只憑報告自行停付所有款項 |
| 欄位 | 可以照填的內容 |
| 缺失編號／位置 | 第＿＿號；＿＿室／＿＿牆／＿＿設備 |
| 發現條件／證據 | 測試方式＿＿；現象＿＿；日期＿＿；照片或影片＿＿ |
| 分類／影響 | 安全或使用／契約設備不符／表面施工／尚不能測試；影響＿＿ |
| 確認事項／窗口 | 賣方或施工窗口＿＿；雙方已確認＿＿；仍有爭議＿＿ |
| 處理與期限 | 修繕範圍＿＿；完成日＿＿；通知複驗方式＿＿ |
| 複驗方法及結果 | 同條件測試＿＿；日期＿＿；通過／未通過／待觀察＿＿ |
| 付款與未結事項 | 依據條款＿＿；保留款及撥付條件＿＿；未完成追蹤日＿＿ |
例如「浴室門口右側排水測試後積水，照片A03」比「浴室不好」容易追蹤；這是填表示例，不是工程診斷。無法測試的項目寫「未測及原因」，不要勾成正常。表上的分類是安排查驗的工具，法律責任仍須另外判斷。
以房地總價1,000萬元作單純示例，5％是50萬元，不是只取頭期款的5％。這筆款應在自備款安排中留出，不能等到所有款項付完，才認為銀行會自動替自己保留。交屋前應把契約、付款明細與撥款安排一併核對。
驗收也要具備相應條件，不能把仍未完成約定設施的房屋當作一切已完成。依預售屋規範，須核對使用執照、約定設備及水電等條件；有天然瓦斯地區另涉及配管可接通狀態。遇到尚不能測試的項目，應記錄原因與後續驗證方式，不要直接簽成全部正常。
保留款是履約安排的一部分，不代表每發現一個瑕疵，就能任意擴大扣款或立即解約。拒絕交屋、解除契約及損害賠償各有條件，應依缺失程度、契約和法律判斷；爭議大時，先請消保或法律專業協助。
中古屋的屋齡、現況揭露、附贈設備與修繕約定，都會影響點交。預期中的正常使用痕跡、已揭露且納入價格的狀況，與未揭露的瑕疵，不能混為一談；但「現況交屋」也不能不看個案就說賣方免除一切責任。
如果雙方願意約定保留款，應載明金額、保管方式、待修項目、完成期限、複驗標準與款項何時撥付。沒談好就自行扣全部尾款，可能使原本的屋況爭議增加付款違約問題。該主張的權利要主張，同時也要把程序走穩。
與其寫「浴室不好」，不如記錄是哪一間浴室、哪個角落、什麼測試條件下發現什麼現象，並附照片編號與日期。再列建議查驗或修繕事項、責任窗口、預定完成日及複驗方式，避免一句「已處理」就結案。
檢查可分設備功能、給排水、門窗、表面施工與文件核對。涉及電氣、結構、高處或特殊試驗，交給適當專業人員處理。驗屋服務的範圍、不能檢查的項目及判讀限制，也應事先確認；驗屋報告不等於結構安全鑑定，更不會自動決定全部法律責任。
修過的項目，盡量用相同條件再檢查，例如同一個門扇開關、同一排水點及原先記錄的位置。需要觀察的滲漏，協調合理觀察方式與期間；不能測試的項目，另訂安排，不要因趕著入住而勾選已通過。
複驗時區分已完成、尚未完成與仍有爭議三類。若同意某些修整在交屋後進行，寫下進場方式、施工範圍、復原責任及日期。收鑰匙、簽點交文件或付款前，逐一看清所簽文字，避免把「已收到鑰匙」和「所有缺失均已解決」混寫。
預售屋帶買賣契約、建材設備表、房屋與停車空間圖、客變確認圖及付款紀錄；中古屋另帶現況說明、設備清單和修繕約定。再準備驗收單、照片及前次缺失紀錄。臺中市消保提醒也強調，圖說和客變資料是核對交付品質的重要依據。
答：不必然。報告能協助記錄及說明缺失，但解約仍須判斷契約與法律條件。先確認是否涉及重大使用問題、是否可以修繕、通知與改善情況，不能只把報告首頁的結論當成解約通知的依據。
答：要看未完成項目及具體安排。保固不能取代本來應完成的交付義務。先記錄缺失、期限和保留款處理，再判斷是否同意安排；若被要求簽署全部驗收無誤，而事實並非如此，不應草率簽認。
答：預售屋保留款的處理應依適用規範與契約，不宜把「小傷」當成一律沒有權利；但是否能拒絕整體交屋，是另一個問題。請把尚待修繕項目列明，依約協調修復與複驗，避免把不同權利混成同一件事。
驗屋的重點，是讓房子照約定交到你手上。把缺失說具體、讓修繕有期限、付款有依據，通常比現場爭一句「到底算不算瑕疵」更能推進事情。該留的紀錄先留，該找專業協助時也不要硬撐。
查核日期：2026年11月10日。本文提供一般購屋與管理資訊；個案仍應核對有效法規、契約及正式文件，不代替法律、工程或鑑定意見。
林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。
花蓮房產找彬哥｜林偉彬
電話：0939932222
LINE聯絡彬哥
有巢氏中正悠活加盟店｜悠活房屋仲介有限公司
林偉彬，花蓮房產找彬哥。 我在花蓮從事不動產服務多年，主要服務花蓮各地的房屋、土地、農地、農舍與店面買賣。 交易對我來說不是很困難的事；我更在意的是，成交之後，你是否還能放心地說，這件事交給彬哥是對的。 這個頻道會用實際案例，分享： 花蓮房屋、土地與農舍買賣解析 花蓮各生活圈、社區與物件介紹 屋主出售前該知道的價格、流程與風險 買方看屋、出價、貸款與交易判斷 土地利用、法規、稅務與不動產實務 議價談判、成交過程與房仲第一線經驗 我不靠話術製造焦慮，也不把每間房子說成唯一。把條件說清楚、把風險先講明白，讓買方買得安心，讓屋主賣得踏實，才是長久的服務。 花蓮房產找彬哥 林偉彬 永慶不動產 有巢氏 中正悠活加盟店
上一篇
預售屋客變怎麼規劃？家具尺寸、圖面版本與追加費用表
下一篇
瑞穗吉蒸牧場怎麼安排？入口、營業時間差異與親子參觀
