租屋冷氣壞了誰出錢？住宅修繕先分責任、通知與證據

重點先看

租屋冷氣故障，先確認設備清單、契約約定與損壞原因，再完成通知與合理催告。修繕、保養與自行修繕扣租，各有不同條件，不能只用「誰正在使用」來決定誰付錢。

冷氣突然不冷，房客想趕快修，房東擔心是不是使用不當，雙方很容易卡在「誰付錢」。彬哥建議，先把設備、故障原因和通知過程弄清楚，比急著找人買單更有用。

一、先確認，這台冷氣是不是租屋附的設備

翻出租約、設備清單、點交照片與當時的對話，確認冷氣是否屬於約定提供的設備、入住時能否正常使用。內政部住宅租賃定型化契約的附件一，就有附屬設備欄位。房客自己買的冷氣，和隨屋出租的冷氣，不能直接套用相同結論；清單漏寫，也要綜合其他證據判斷。

二、原則由房東修，但仍要看約定與原因

民法第429條以出租人負擔修繕為原則，另有契約約定或習慣時則須另看。住宅租賃定型化契約第9點也規定，住宅或附屬設備損壞，原則由房東修繕，但雙方另有約定、習慣，或損壞可歸責於房客時，屬於例外。

要約定房客負責修繕，還要看第11點：項目及範圍應在簽約前說明，並經房客確認，未經約明確認者由房東負責。不能只看到「現況出租」四個字，就認定所有維修都由房客承擔；具體條款效力仍須依法判斷。

冷氣因零件老化故障，與不當操作造成損壞，責任可能不同。民法第432條要求房客善盡保管義務，但正常依約使用造成的耗損，也不能一概當成人為損壞。最好請師傅寫明故障原因、建議處理及報價，別只靠雙方猜測。

三、清潔保養與故障修復，要分開談

洗濾網、例行清潔、專業定期保養，和壓縮機或電路故障的修復，性質不同。費用要看契約約定、實際服務內容及故障原因，不能把「房客負責清潔」直接解讀成「所有故障都由房客出錢」。

反過來說，若確實因未盡合理保管義務造成損壞，也可能涉及房客責任。重點是原因與證據，不是誰住得久，誰就一定要付。

四、發現問題先通知，催告要給合理期限

民法第437條要求，屬於房東應負擔的必要修繕，房客應立即通知，房東已知的除外。拖著不說，導致房東無法及時處理而增加損害，房客可能須負賠償責任。

通知時可寫清楚：哪台設備、何時故障、目前狀況、希望何日前完成修繕，以及可配合檢修的時間，再附照片或影片。LINE、簡訊或電子郵件都應保存完整紀錄；爭議較大時，可用存證信函留下催告內容與寄送證據。

「相當期限」沒有所有案件通用的固定天數，要考量急迫程度、故障影響、零件與施工安排。也別只傳一句「冷氣壞了」，就當成已完成限期催告。

五、房東逾期不修，才進一步處理費用

依民法第430條及租賃住宅市場發展及管理條例第8條，屬房東負責的必要修繕，經給予相當或適當期限仍未修繕，房客才可依規定自行修繕，請求償還費用或從租金扣除。

實務上應保留催告、檢測、估價、付款及完工紀錄，以必要、合理的修復為範圍。若師傅判斷無法修復而須換機，也要保留判斷依據，先溝通規格與費用，別自行升級後要求房東全額負擔。

扣除修繕費，不等於可以任意停付全部租金。扣多少、扣哪一期，應把依據和單據交代清楚；責任或金額仍有爭議時，可先尋求地方政府租賃住宅爭議調處或法律協助。

另外，房東修繕期間若使住宅全部或一部不能居住使用，依定型化契約第9點，可請求扣除該期間全部或一部租金。這與扣抵自行修繕費用，是不同的判斷。

出問題時，先留下這四類資料

彬哥提醒：入住前列好設備與修繕分工，出問題後及時通知、合理催告、留下證據，房東房客都比較有保障。

法規依據與適用範圍

查核日期：2026年11月10日。本文以一般居住用租賃說明。租賃條例不適用於旅遊休閒目的、租期未達30日、政府或其專責法人或機構經營管理，以及合作社經營管理的租賃住宅；不適用該條例，不代表沒有民法或其他規範保障。店面、辦公室等非居住用途，也不宜直接套用本文住宅契約結論。個案仍須依契約、事實與適用法規判斷。

• 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項：採查得的114年4月18日修正整合版，重點為第9、11、12點及附件設備、修繕確認表。
• 民法：第429條修繕原則、第430條催告後修繕、第432條保管義務、第437條通知義務。
• 租賃住宅市場發展及管理條例：第3、4條適用範圍、第8條修繕及第16條爭議調處。
• 地方政府提醒：新北市政府修繕篇、苗栗縣政府租屋修繕權利義務。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。

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