在台灣，屋主委託房仲出售房屋，經常會問：「你們會幫我刊登591嗎？廣告費是你們公司負擔嗎？」
多數傳統房仲的做法，是由房仲自行負擔基本廣告、平台刊登與行銷費用，成交後再向屋主收取服務費。
但澳洲市場有一套不同的制度。
澳洲許多屋主會在房屋正式上市前，先與房仲確認行銷預算，並由屋主支付專業攝影、平台廣告、軟裝佈置及其他推廣費用。
這種模式稱為Vendor Paid Advertising，簡稱VPA，也就是賣方付費廣告。
它不只是廣告費由誰支付的問題，更反映了澳洲房仲產業對專業行銷、專任委託與屋主合作關係的不同思維。
答案是：在澳洲房地產市場，屋主支付廣告費是相當普遍的商業安排，但並非法律強制規定。
根據昆士蘭州政府規定，房仲與屋主簽訂的Form 6（專任委託）委託契約，應載明佣金、廣告等其他費用及付款時間。
新南威爾斯州政府也明確指出，房仲可以在委託契約中約定由屋主支付廣告費、拍賣官費、清潔及房屋佈置等費用。
維多利亞州政府則提醒屋主，應事先取得書面行銷計畫，並確認即使房屋沒有成交，是否仍需要支付約定的廣告費。
這代表澳洲制度的重點是：
費用事先揭露、雙方協商、書面確認，而不是房仲可以任意向屋主收費。
澳洲主要房產平台包括realestate.com.au及Domain。
這些平台提供不同等級的廣告曝光服務，依照物件所在地、廣告產品及行銷安排，收費可能有明顯差異。
實務上，房仲可能先收到平台帳單，再依照委託契約將費用轉由屋主支付。
因此，不能說房仲完全沒有廣告成本或責任，而是由屋主與房仲事先決定最終負擔方式。
這與台灣常見的基本廣告由房仲吸收、成交後收取服務費的做法有所不同。
澳洲的房屋行銷，往往不只是把房屋照片放到網站上。
一套完整的行銷活動可能包含專業攝影、室內平面圖、空拍影片、軟裝佈置、廣告升級、社群宣傳、Open House，以及正式公開拍賣。
例如一間空屋，可以透過家具租借與軟裝，讓買方更容易理解客廳、餐廳及臥室的空間配置。
再透過專業攝影及線上廣告，吸引符合條件的買方預約參觀。
最後安排Open House，集中展示物件特色，並在適當情況下舉辦公開拍賣。
這些行銷活動都有實際成本。
由屋主參與預算決策，可以讓銷售策略、投入金額與預期成果更加清楚。
但廣告投入不保證成交，也不保證能提高成交價格。行銷計畫仍需要依照物件條件與當地買方需求設計。
許多澳洲房仲會將行銷費與成交佣金分開約定。
廣告費用於支付銷售期間的行銷服務，佣金則通常在房屋成功出售後，依照委託契約支付。
例如屋主可能先核准一筆廣告預算，委託房仲安排平台上架、攝影及推廣。
即使最後沒有成交，已經發生的行銷費仍可能由屋主負擔。
不過，也有仲介將部分廣告成本包含在佣金內，或提供成交後付款、未成交免收特定費用的方案。
因此，澳洲並不存在全國統一的廣告收費模式。
真正重要的是在委託前，將每一項費用及支付條件說明清楚。
台灣房仲產業長期採取以成交佣金支持行銷成本的經營方式。
房仲可能同時接受許多屋主委託，必須在不同物件之間分配廣告預算、人力與時間。
對屋主而言，雖然基本廣告通常不需要另外付費，但也可能不容易知道每一件物件實際投入多少行銷資源。
澳洲VPA制度提供另一種思考方向：
讓屋主與房仲共同制定行銷計畫，明確了解廣告預算、執行內容及成果追蹤方式。
對房仲而言，可以依照約定預算規劃專業攝影、影音製作、廣告曝光及Open House。
對屋主而言，則可以更清楚了解自己支付的費用究竟用在哪裡。
但屋主付費不等於房仲就一定會更努力，因此還需要透明的執行紀錄與服務標準。
我們認為，台灣房仲不必直接複製澳洲所有制度，而可以先從高品質專任委託開始。
例如針對林口高總價住宅、康橋國際學校周邊美式別墅，或具有特殊產品優勢的物件，提出一套完整的專任行銷計畫。
首先進行實價登錄與市場分析，與屋主討論合理定價。
接著評估房屋是否需要清潔、整理、軟裝佈置或專業攝影。
再規劃R-Tube文章、Facebook、YouTube、房產平台、合作經紀人推廣及Open House。
最後定期向屋主報告廣告執行情況、詢問量、有效看屋量及買方回饋。
如果雙方希望由屋主另外負擔特定廣告費，應先確認台灣相關法規、服務費規範及委託契約內容，明確約定預算、支出、付款方式與終止委託時的處理。
這是值得研究的服務模式。
澳洲VPA制度帶給台灣房仲產業的啟發，不只是誰應該支付廣告費。
而是房屋銷售能不能從單純591平台刊登物件，轉變成有計畫、有預算、有執行紀錄的專業行銷活動服務。
屋主需要的，不一定是最多的廣告。
而是能夠觸及真正有購買能力的客戶，並且清楚知道每一筆行銷投入的目的。
房仲真正的專業，也不只是幫屋主找到買方，更是透過市場分析、物件包裝、數位曝光與交易協調，協助屋主爭取合理的成交條件。
好的房仲，不只是花錢做廣告，而是知道如何運用行銷資源，為屋主創造更好的市場機會。
這是RE/MAX瑞麥地產林口雅比斯加盟店希望持續研究與實踐的方向。
RE/MAX瑞麥地產｜林口雅比斯加盟店
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資料來源：
本文為澳洲房地產制度介紹及台灣房仲經營模式分析。實際費用、委託契約及服務方式應以雙方書面約定與適用法規為準。
我是 Marco 蔡明翰，RE/MAX 瑞麥地產林口雅比斯加盟店店長，深耕林口、龜山及雙北不動產市場，致力於提供專業、誠信、透明的房地產顧問服務。 專精林口 A7、A8、A9 生活圈、機場捷運沿線住宅、學區宅、豪宅、電梯別墅、商用不動產及土地買賣，提供房價分析、實價登錄、房屋估價、購屋議價與屋主委託銷售服務。 RE/MAX 為全球知名不動產品牌，團隊匯聚雙北優秀房仲菁英，曾創造千萬經紀人、百萬經紀人等業績榮譽。我們相信，真正的專業來自市場經驗、成交實績與客戶信任。 除了台灣房產，更將服務延伸至澳洲布里斯本、黃金海岸、日本及峇里島，協助客戶掌握海外置產與資產配置機會。 本頻道定期分享林口房市趨勢、重大建設、社區行情、買賣房屋知識及國際房產資訊，讓您掌握市場脈動，做出更有價值的房產決策。
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