《屏東預售屋真的爆解約潮？成交從51筆掉到14筆，真正該怕的可能不是「解約」！》

《屏東預售屋真的爆解約潮？成交從51筆掉到14筆，真正該怕的可能不是「解約」！》 屏東預售屋單月成交，從51筆一路掉到14筆，8個月縮水超過72%，你覺得現在最可怕的是「有人解約」，還是「愈來愈少人進場接房子」？ 最近預售屋解約的新聞愈來愈多，不少人問我：「屏東是不是也開始出現解約潮？」但我認為，現在最容易看錯的一個數字，就是「解約率」。 因為「今年解約幾筆 ÷ 今年成交幾筆」，不一定是真正的解約率。原因很簡單：今年解約的人，不一定是今年買的人。 先看屏東真正值得注意的數字。依內政部實價登錄資料整理，2025年屏東縣預售屋全年成交約316筆。其中： 屏東市89筆，占全縣約28.2%； 長治鄉61筆，占約19.3%； 萬丹鄉41筆，占約13.0%。 光這三個區域就有191筆，占全縣約60.4%。但更值得注意的，其實是「成交速度」。 2025年4月還有51筆，8月降到28筆、9月24筆、10月20筆、11月19筆，到了12月只剩下14筆。 從51筆降到14筆，少了37筆，降幅約72.5%。換句話說，12月的成交量只剩4月的27.5%左右。這個數字透露的訊號，可能比單純看到幾筆解約更值得注意：不是只有人想退出，而是新進場的人正在減少。 為什麼不能直接用「解約量÷成交量」？ 假設2025年新成交300筆，同一年出現100筆解約，看起來好像： 100 ÷ 300＝33.3%。 於是有人下結論：「預售屋解約率高達33%！」 但這個算法可能嚴重誤導。因為這100筆解約案件，可能有人是2024年買的，也可能是2023年甚至更早買的。 就像今年學校招收300名新生，全校有100名學生休學，你不能直接說： 「今年新生有33%休學。」 因為100名休學生裡，可能包含大二、大三、大四。 所以，「同期解約件數／同期新成交件數」比較適合當市場壓力的觀察指標，不能在沒有追蹤同一批契約的情況下，直接當成真正解約率。 這是看預售屋數據非常重要的觀念。 屏東真正的壓力，可能在「交屋」才浮現。現在我反而更注意三個問題： 第一，當初買1,500萬元預售屋的人，最後銀行願意貸多少？ 假設原本預估貸款8成，也就是1,200萬元，自備300萬元。 但交屋時如果銀行鑑價不足，最後只能貸7成，也就是1,050萬元。 中間就突然多出： 150萬元資金缺口。 如果只能貸6成5，貸款剩975萬元，與原先預期相比，資金缺口更擴大到： 225萬元。 這時候有些買方選擇解約，不一定代表他突然看空房市，而可能是： 房子買得起，交屋卻交不起。 這才是接下來預售市場非常值得注意的風險。 屏東房市正在從「價格競爭」進入「流動性競爭」 以前市場好的時候，大家問： 「這間房子明年還會漲多少？」 現在更重要的問題應該改成： 「三年後，我這間房子還有多少人願意接？」 當買方變少，同樣都是1,500萬元的房子，市場表現可能完全不同。 地段成熟、總價合理、格局正常、停車方便、自住需求穩定的產品，仍可能有人接手。 但如果是總價偏高、同區大量推案、產品高度同質化，又缺乏明顯區位優勢，一旦進入買方市場，第一個出問題的不一定是帳面價格，而可能是成交時間愈拖愈長。 這就是我所說的「產品分化」。 接下來看屏東預售屋，我會盯這3個數字 成交量、解約量、核貸成數。 其中成交量甚至應該放在價格前面看。 因為價格往往是最後反映結果的數字，成交量卻可能先告訴你，市場還有多少人願意用真金白銀進場。 2025年4月51筆，12月只剩14筆，短短8個月減少約72.5%。 這不等於「屏東房價要崩」，但至少提醒我們： 現在已經不是只要買到房子，就不用擔心下一手的市場。 我是屏東房仲黃惠爭。 買預售屋以前，不要只問建商一坪賣多少，更要問自己三件事： 交屋時我拿得出多少現金？ 銀行少貸一成，我撐不撐得住？ 三、五年後，誰會接我的房子？ 我不是讓你買房，我是讓你不要買錯房。 #屏東房市 #屏東預售屋 #預售屋解約 #屏東房仲 #黃惠爭 #屏東買房 #實價登錄 #房市趨勢