《我不是看過房市，我是活過房市：30年後，我賣的不是房子，是判斷》

《我不是看過房市，我是活過房市：30年後，我賣的不是房子，是判斷》 做房仲，長得漂亮，是老天賞飯吃。 口才好，是自己的本事。 但是，一個人能在房市裡走30年，真正靠的從來不是漂亮，也不是口才，更不是因為永遠站在多頭市場。 而是，市場翻桌的時候，你還在不在？ 我從事房地產將近30年。如果把時間拉回2003年SARS，到今天2026年，這20多年台灣房市的大起、大落、大多頭與急凍，我不是在新聞裡看到的。 我是人在市場裡，一場一場走過來的。 ⸻ ▌2003｜SARS：第一次知道，房市最怕的不是跌價，而是沒有人敢出門 那個年代沒有什麼短影音、直播帶看。 SARS一來，大家不敢出門，看屋人潮瞬間消失。 市場安靜到讓房仲開始懷疑： 「房子到底還賣不賣得出去？」 那是我很早學到的一課： 房市真正可怕的，有時候不是房價跌10%，而是買方連門都不願意走進來。 因為價格可以談。 信心沒有了，連談的人都沒有。 ⸻ ▌2008｜金融海嘯：房地產從來不是一座孤島 雷曼兄弟倒閉，全球金融市場劇烈震盪。 很多人第一次真正感受到： 股票市場跌在華爾街，最後卻可能冷到台灣房地產。 資金縮、信用縮、信心縮，交易自然跟著縮。 那個年代我還記得政府發消費券，也記得高雄農十六「一坪10萬元」的房地產廣告，可以大篇幅登上報紙。 現在回頭看，很難想像。 但這就是房地產。 今天沒人要的價格，可能是10年後大家回頭找不到的價格；今天大家搶著買的價格，也可能成為下一個週期的壓力。 ⸻ ▌2011～2012｜奢侈稅＋實價登錄：房價不能再只靠嘴巴喊 金融海嘯之後，台灣房市進入一段大多頭。 市場熱到很多人開始相信： 「房子就是只漲不跌。」 接著政策開始出手。 奢侈稅提高短期交易成本；2012年實價登錄上路，市場資訊逐漸透明。 從那時候開始，房仲這個行業也慢慢改變。 以前靠的是「資訊落差」。 後來真正有價值的，開始變成： 你能不能解讀資訊。 ⸻ ▌2016｜房地合一稅：買房不能只算價差，還要算「最後剩多少」 房地合一稅正式上路之後，我看到很多投資人的思考方式開始改變。 以前問： 「這間買下去會漲多少？」 後來要問： 「賣掉以後，扣掉稅、利息、裝修、仲介費與持有成本，到底還剩多少？」 房地產真正的獲利，從來不是： 買價1000萬、賣價1200萬＝賺200萬。 真正重要的是最後放進口袋多少錢。 ⸻ ▌2020～2022｜疫情＋低利率＋台積電：我親眼看見北高雄被重新定價 這一段，是我印象非常深刻的一次市場翻轉。 疫情來的時候，很多大樓甚至不方便讓陌生人進去看屋。 照理說，房市應該很慘吧？ 結果完全相反。 低利率、資金行情，加上產業題材，把房市推向另一個階段。 尤其是北高雄。 以前楠梓房價一坪13、14萬元時，已經有人嫌貴。 後來市場一路跨過20萬、30萬，部分新案甚至站上40萬元級距。 楠梓突然變漂亮了嗎？ 不是。 是產業、就業、資金、建設與市場預期，同時改變了。 台積電與半導體供應鏈，讓市場重新評估北高雄的價值。 這也讓我更加確定： 房價從來不只是在買一棟房子，而是在買一座城市未來10年的想像。 ⸻ ▌2023～2024｜新青安＋平均地權＋第七波信用管制：一邊加油，一邊踩煞車 2023年8月，新青安放寬條件，最高貸款1000萬元、40年期、最長5年寬限期，市場出現新的購屋動能。 另一方面，「平均地權條例」限制預售屋換約，政府開始壓制短期炒作。 真正的大轉折，則出現在2024年下半年。 央行第七度調整選擇性信用管制，第二戶貸款成數一度壓到5成、第三戶以上及高價住宅降到3成。 房市遊戲規則突然改變。 以前大家問： 「這間房會不會漲？」 後來大家第一句變成： 「銀行可以貸我多少？」 這是完全不同的市場。 ⸻ ▌2025～2026｜現在：房價不是唯一問題，「信用」才是新的價格 走到2026年，我認為這一波房市最值得注意的，不是： 「房價到底會不會崩？」 而是： 「信用與貸款成數，還能支撐多少房價？」 央行資料顯示，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已經從2024年6月底高點約37.6%，下降到2026年5月底約35.2%。 2026年第一季，全國房貸負擔率仍達41.46%，房價所得比約9.47倍。 換句話說： 一個家庭如果每月可支配所得10萬元，按照這項指標的概念，房貸負擔已相當於約4.1萬元。 所以今天房價即使修正一點，也不代表房子突然變得「很好買」。 因為銀行鑑價少5%、貸款少1成，可能就是100萬、200萬甚至更多的現金缺口。 這就是2026年的房市。 價格是一道門，信用是第二道門，現金才是最後那把鑰匙。 而央行在2026年3月雖然已把全國自然人第二戶購屋貸款成數上限從5成調回6成，但第三戶以上、高價住宅及法人購屋等管制仍然存在。 所以我認為，現在不是「全面崩盤」，也不是「準備再大漲」。 而是進入： 量先縮、信用先分流、產品開始分化，最後才決定價格。 所以現在有人問我： 「房市是不是要崩了？」 我沒有那麼容易慌。 因為我看過2003年的SARS。 看過2008年的金融海嘯。 走過奢侈稅、實價登錄、房地合一。 看過疫情期間大家不敢出門，房價卻往上走。 也看過新青安點火，再看到央行信用管制踩煞車。 我更親眼看過楠梓從十幾萬元一坪，一路走到今天完全不同的價格帶。 所以30年之後，我越來越相信： 房市最可怕的，不是房價下跌。 而是你根本不知道，自己手上的資產，在下一個市場週期裡值多少。 景氣好的時候，有一句老話： 「站在風口上，豬都會飛。」 多頭市場一年成交幾十間房，不一定代表一個房仲真的有多厲害。 因為大盤本身就在幫你。 真正考驗房產顧問的，是市場退潮以後： 屋主的房子到底該賣多少？ 現在該賣，還是再等3年？ 買方該進場，還是繼續租？ 老屋該留、該換，還是該整理出租？ 手上有2間、3間房的人，槓桿要不要降？ 父母留下來的房子，怎麼傳承？ 貸款成數怎麼估？ 出售前，稅到底要先算多少？ 一筆2000萬元的房子，判斷錯10%，就是200萬元。 一筆5000萬元的資產，判斷錯10%，就是500萬元。 這時候，房仲真正的價值，就不是把房子的優點講得多漂亮。 而是： 在你做出幾百萬、幾千萬元決定以前，有沒有人敢告訴你：這間不要買、這個價格不要追、這間房現在可能該賣了。 這些東西，不是看10支短影音、背幾條政策，就能真正學會。 你得在市場裡摔過、痛過、判斷錯過，也陪客戶走過不同的景氣循環，才會慢慢知道： 什麼叫價格，什麼叫價值；什麼叫行情，什麼叫風險。 所以現在有人問我： 「做30年了，怎麼還在做房仲？」 我的答案反而是： 30年後，可能才是我最值錢的時候。 年輕的時候，我賣的是房子。 現在，我賣的是——判斷。 喝咖啡、聊房子，你當然可以找年輕、漂亮、口才好的業務。 但是當你真的準備處理一筆幾千萬，甚至上億元的家庭資產；面對房價波動、貸款緊縮、稅務、繼承與下一個市場週期時，你真正需要的，可能不是一個最會叫你「趕快買」的人。而是一個經歷過市場起落之後，仍然敢告訴你「這間不要買」的人。 我是屏東房屋黃惠爭。 我不是看過房市。 我是活過房市。 #屏東房屋黃惠爭 #屏東房仲 #屏東房市 #房市30年 #房地產投資 #房產顧問 #買房 #賣房 #房市趨勢 #資產配置