《看房人潮慘掉7成，房價憑什麼還這麼硬？資深房仲揭「不降價」背後真相》

《看房人潮慘掉7成，房價憑什麼還這麼硬？資深房仲揭「不降價」背後真相》 房子都快沒人看了，為什麼建商還是不肯降價？這可能是2026年928檔期，所有買房人最想問的一句話。 更反常的是：部分中南部案場來客量只剩正常時期約3成，相當於看房人潮少了約7成；但你走進接待中心，開價卻沒有跟著少7成，甚至連明顯降價都看不到。 所以現在台灣房市真正值得看的，已經不是「房價到底跌了沒有」，而是：成交量先跌、來客量先跌、推案量先跌，但價格為什麼最後才跌？ 答案其實只有一句： 現在不是「房價沒跌」，而是建商正在用時間、推案量與付款方式，換取不直接降價。而我認為，這才是2026年下半年房市最重要的訊號。 928不是房價保衛戰，而是「價格與成交量的拔河戰」。591新建案統計顯示，2026年928檔期全台約246案、年減21.2%；總銷金額約5,452億元、年減23.3%，創2021年以來近6年同期新低。 住展8月風向球也只有33.9分，續亮衰退黃藍燈；單週平均來客低於10組、成交甚至不到1組，待售建案仍有1,559案。這幾個數字放在一起看，你就會發現一件很有意思的事： 買方退了。 建商也縮了。 但價格還沒有明顯退。 為什麼？ 因為現在房市正在進入： 「量先修正、價後修正＋個案分化」的僵持期。 市場現象解析｜看房人少7成，房價為什麼還不降？ 很多人會用最直覺的方式想： 「東西賣不掉，不就是降價嗎？」 一般商品可能是。但房地產不是一般商品。 因為建商手上的土地、營造、融資與銷售成本已經發生了，當一個建案原本一坪開40萬元，如果直接公開降成35萬元，影響的不只是這5萬元。 還可能牽動： 已購客戶、後續餘屋價格、區域行情、品牌定位，以及銀行對建案與擔保品價值的評估。 因此，不到資金壓力真正逼近的時候，很多建商第一個選擇通常不是： ❌「全面降價。」 而可能是： 👉 延後推案 👉 減少供給 👉 拉長銷售期 👉 優惠付款 👉 贈送配備 👉 個案議價 今年928全台推案量與總銷同步縮減逾2成，「延後推案」已成為市場的重要現象。 所以你看到的是： 價格沒有明顯跌。 但你沒看到的是： 建商已經先縮手了。 核心問題一｜房價「硬」，不代表房市「強」 這是現在買房人最容易誤判的地方。 以前看到價格沒有跌，我們可能會說： 「房市很強。」 但是2026年的情況不一定。 因為現在可能同時出現： 價格很硬＋成交很冷＋來客很少＋推案縮手。 這四件事情完全可以同時存在。 央行第7波選擇性信用管制自2024年9月推出，到今年9月即將滿2年；住展2026住宅產業鏈景氣調查甚至顯示，量縮影響已經從房屋交易端延伸到住宅產業就業端。 所以我認為，現在判斷房市不能只問： 「一坪多少錢？」 還要多問一句： 「這個價格，真的有人買嗎？」 開價是屋主與建商的期待，成交價才是市場的答案。 核心問題二｜真正的降價，可能不是寫在價目表上 接下來買房的人，要開始學會看「隱性價格」。例如一間房： 表面上一坪40萬元，建商沒有降成38萬元。但是可能出現： 送裝潢、送家電、付款條件放寬、低首付、工程期付款調整，甚至透過個案談判增加議價空間。這些都可能讓你的實質取得成本下降。 因此未來真正值得比較的，不只是牌價多少？而是全部優惠扣掉之後，我最後到底花多少錢取得這間房？這兩個數字，未必一樣。 核心問題三｜建商真正怕的，不是賣慢，而是現金流 房地產有一個非常重要的概念： 價格可以撐，現金流不能斷。 只要建商資金還撐得住，它可以選擇慢慢賣、延後推案、減少推案，甚至把銷售期拉長。 但是如果庫存不斷增加、利息持續累積、工程款要支付、下一塊土地也需要資金，情況就不一樣。因此我會把未來房市真正的觀察重點放在： 不是「建商願不願意降」，而是「建商什麼時候需要現金」。當資金壓力大於價格防守意願，市場才比較容易看到真正的價格鬆動。 結構性問題｜928正在告訴我們：房市進入「買方挑房」時代 今年928另一個非常重要的數字，就是： 全台推案246案，年減21.2%；總銷5,452億元，年減23.3%。 這代表建商自己也知道： 現在不是推出多少，市場就吃多少。 買方開始挑： 地段、品牌、格局、總價、付款能力、未來轉手性。 因此未來最危險的，不一定只是「房價跌」。而是同一個區域，有些房子有人搶，有些房子放一年沒人問。 這就是我一直提醒大家的：未來房市最大的風險，不只是價格，而是流動性。 屏東第一線觀察｜真正要小心的是「有價無市」 站在屏東房仲第一線，我反而認為，中南部市場更需要注意這件事情。因為房市熱的時候，大家很容易產生一種錯覺： 「反正房子放著，以後總會有人買。」 但市場一旦轉冷，產品差異就會被快速放大。 同樣1,500萬元的房子，買方會開始比較： 市區還是外圍？ 新屋還是老屋？ 有沒有停車？ 格局好不好？ 銀行願意貸多少？ 五年、十年後還有沒有下一個人願意接手？ 以前是買不到房，現在慢慢變成房子很多，但買方只挑他要的。這兩個市場完全不一樣。 最壞情境｜真正危險的不是跌10%，而是「賣不掉」。 很多屋主最害怕的是： 「我的房子會不會跌10%？」 但我認為更應該擔心的是： 如果半年、一年都沒有合理買方出價，怎麼辦？ 因為一間房只要同時具備： 地段相對弱、總價偏高、產品同質性高、屋齡增加、貸款條件較差，又有大量新案競爭， 它最大的問題可能不是： 「一坪跌多少？」 而是： 成交時間愈拖愈長。房價下跌是帳面損失。失去流動性，才可能讓資產真正被卡住。 專業建議｜屏東房仲黃惠爭第一線觀察 ✔ 準備買房的人 現在反而不要只等「房價崩盤」。 你真正要等的，是： 適合你的好物件＋合理價格＋你負擔得起的貸款。 市場愈冷，買方通常愈有時間比較。 所以不要因為看到「928冷氣團」就認為所有房子都會大跌；但也不要因為建商沒有降價，就認為自己完全沒有談判空間。 現在買房，比的不是誰最快出手，而是誰最會選。 ✔ 準備賣房的人 現在最危險的一句話就是： 「隔壁去年賣1,500萬，所以我也要賣1,500萬。」 去年成交的價格，不代表今天還有同樣的買方、貸款環境與市場熱度。 現在賣房真正要看的應該是： 最近成交價＋目前競爭物件＋買方帶看量＋實際出價。 市場不會因為你不降價，就承認你的房子值那個價格。 結論｜房價不跌，不代表房市沒跌 2026年的928，真正值得記住的不是「房價怎麼還這麼硬」。而是三個轉變： 從「搶房市場」→「挑房市場」 從「價格競爭」→「流動性競爭」 從「全面上漲」→「產品分化」 所以如果你問我：「看房人潮都少了7成，為什麼房價還不跌？」 我的答案是：因為現在建商還在用時間換價格。但是時間不是免費的。利息在跑、庫存在增加、買方在等待。當「撐價的成本」大於「降價的損失」，價格才可能真正鬆動。 所以2026年下半年真正要看的，不是928有沒有降價。而是：誰先沒有耐心——買方，還是賣方？這才可能決定下一階段房價的方向。 FAQ｜2026年928房市最常被問的5個問題 Q1：2026年928房市真的很冷嗎？ A：是。部分中南部案場來客量約剩正常時期3成；全台928檔期推案246案、年減21.2%，總銷5,452億元、年減23.3%，市場明顯降溫。 Q2：買氣這麼差，為什麼建商還不降價？ A：因為直接降價可能影響已購戶、餘屋價格、品牌與後續銷售。只要現金流仍可承受，建商可能優先採取延後推案、付款優惠、贈品或個案議價，而不是全面調降牌價。 Q3：現在是不是買房殺價的好時機？ A：議價條件比房市熱絡期有利，但不是每個建案都能大砍。應比較實價登錄、區域供給、餘屋量、建商資金狀況及實際優惠後的總成本。 Q4：2026年底房價會不會大跌？ A：目前更合理的判斷仍是「量縮＋價格僵固＋產品分化」，不能僅從928買氣弱就推論全台房價將全面大跌。不同區域、屋齡、總價與產品條件可能出現很大的差異。 Q5：屏東現在買房最重要的是什麼？ A：不要只問「會不會漲」，而要問三件事：住起來適不適合、貸款扛不扛得住、未來賣不賣得掉。 作者觀點｜屏東房仲公會理事長 黃惠爭 我做房仲一直有一個觀念：「我不是讓你買房，我是讓你不要買錯房。」 房市熱的時候，最怕買貴。 房市冷的時候，更怕買錯。 因為未來真正值錢的，不一定是今天漲最多的房子，而是當市場冷下來之後，還有人願意接手的房子。 #928房市 #台灣房市 #房價 #房市分析 #屏東房仲 #屏東房市 #黃惠爭 #買房 #預售屋 #房地產