「房子明明是自己的，租約到期了，房客卻不搬走，想拿回自己的房子，怎麼會這麼難？」
這不是小美在新聞上看到的案例，而是我親自協助客戶處理的租賃糾紛。
經過這段時間的處理，終於收到法院寄來的強制執行公文，通知安排現場履勘。
看到這張公文，真的很有感觸。
雖然還沒有真正完成點交，但至少事情又往前邁進了一步。
嗨～我是台南府城房小美，蘇容萱！
這次的經驗，讓我更想提醒所有準備出租房子的屋主：房子租出去之前，真的要先把租賃契約與相關保障做好。
尤其是租約公證這件事，值得每位房東認真了解。
出租房子並不是一定要辦理公證，沒有公證的租約，只要符合相關法律規定，一樣可以有效。
但如果遇到房客租約到期不搬走，或發生租金給付等爭議，有沒有事先做好公證及相關約定，後續處理方式就可能不同。
房東可以先掌握三個觀念：
小美認為，租約公證不是預設房客會出問題，而是萬一真的發生糾紛，房東能多一份事先準備好的保障。
這次協助客戶處理租賃糾紛，讓我感觸很深。
房子是屋主辛苦累積的資產，但當租賃關係發生問題，想要順利拿回房子，往往沒有想像中簡單。
除了和房客溝通，還可能需要準備相關資料、配合法律程序，等待法院後續安排。
這次收到的是高雄地方法院的強制執行命令，通知安排現場履勘。
對屋主來說，案件能夠繼續往下一個階段進行，就是一個重要的進展。
但收到履勘通知，還不代表已經完成房屋點交，後續仍需要依照法院程序處理。
這件事情也讓小美更深刻體會到，房仲的工作不只是協助客戶完成交易，當客戶遇到房地產相關問題時，能不能陪著一起面對、協助釐清處理方向，同樣重要。
(圖片經 AI 輔助修飾及個資遮蔽，僅供案例說明，實際內容以原始公文為準。)
有些房東會覺得，出租房子只要雙方簽好租約就可以了，為什麼還要多花錢公證？
其實，租約公證最重要的價值之一，就是在符合規定的情況下，可以事先約定「逕受強制執行」。
簡單來說，如果房屋租賃契約經過公證，並且在公證書中載明符合法律規定的逕受強制執行事項，當租期屆滿、房客依法應返還房屋卻沒有返還時，房東就可能直接持公證書向法院聲請強制執行。
這樣可以省去先透過訴訟取得法院判決等執行名義的程序。
但如果沒有符合條件的公證書，發生爭議時，房東可能需要透過其他法律程序，取得執行名義後才能聲請強制執行。
| 比較項目 | 有公證且符合執行要件 | 沒有公證 |
|---|---|---|
| 租約是否有效 | 可以有效 | 符合規定也可以有效 |
| 租期屆滿拒不搬離 | 可依公證書約定聲請執行 | 通常須先取得執行名義 |
| 是否一定要先打官司 | 符合條件時可省略 | 視取得執行名義的方式而定 |
| 能否立即收回房屋 | 不保證 | 不保證 |
不過要特別注意，不是租約只要有公證，房客一違約就能馬上請法院趕人。
實際能否聲請強制執行，仍要看公證書內容、租賃關係及相關法律規定。
因此，辦理公證時，最好就把租賃期限、返還房屋及相關約定確認清楚。
房客租約到期不搬走，對房東來說，最直接的困擾就是房子無法順利收回。
但真正麻煩的，往往不只是租金問題。
假設一間房屋每月租金2萬元，原本打算租約到期後重新出租，卻因為房屋無法收回而延誤：
| 影響重新出租的時間 | 假設租金機會成本 |
|---|---|
| 3個月 | 6萬元 |
| 6個月 | 12萬元 |
| 1年 | 24萬元 |
以上為情境試算，不代表實際損害或可請求的賠償金額。
而且還可能涉及房屋修繕、法律程序，以及屋主不斷溝通、處理問題所花費的時間與精神。
當然，租約公證不是萬能，也不能保證房客不搬走時，房東就能很快收回房子。
但如果能在出租之前先做好相關保障，至少遇到問題時，比較有機會減少部分程序上的困難。
小美想提醒房東的是：出租前多做一點準備，往往比發生糾紛後才想辦法補救更重要。
經過這次協助客戶處理租賃糾紛，小美更覺得，房東出租前不能只在意租金能收多少。
有幾件事，真的值得提前做好。
除了租金條件，也應在合法、尊重個資的前提下，了解承租人的租屋需求、付款安排與使用目的。
租金、押金、租賃期限、付款方式、修繕責任，以及退租與返還房屋的相關約定，都應該事先確認。
如果希望增加租期屆滿返還房屋等事項的保障，可以先向公證人了解辦理方式及相關費用。
房屋現況、家具設備、鑰匙、門禁卡及水電度數等，最好有雙方確認的紀錄，避免日後產生爭議。
另外，有些房東會擔心租約公證後，租金收入被國稅局掌握。
但小美也想提醒，租金所得依法應申報的義務，不會因為租約有沒有公證而改變。
該繳的稅依法申報，該做的保障提前做好，才能讓出租這件事更安心。
不一定。一般住宅租賃契約並非一律要求公證，符合相關法律規定的租約，即使沒有公證也可以有效。
如果公證書載明符合法律規定的逕受強制執行事項，而且實際情況符合執行條件，就可能直接持公證書向法院聲請強制執行。但不代表能立即收回房屋。
不可以擅自換鎖趕人。 即使租約已經到期，房東也不能單方面以換鎖、斷水斷電或清除房客物品的方式，強迫房客搬離，否則可能涉及強制罪、侵入住宅罪或其他法律責任。應透過合法程序處理房屋返還問題。
這次陪著客戶處理租賃糾紛，讓我更深刻感受到，房地產服務真的不只是完成一筆交易。
房子對屋主來說，是辛苦累積的資產。從出租前的準備，到後續可能遇到的問題，每個環節都值得認真看待。
很多事情，都是遇到了才知道有多麻煩。
但如果能在事情發生之前，就先把可能的風險提醒清楚，或是在客戶遇到困難時，陪著一起了解問題、尋找適合的處理方式，我覺得這也是房仲專業服務的一部分。
如果你在台南有房子準備出租，或正在煩惱房客、租約及出租管理的問題
你可以先告訴我房子在哪個區域、目前是準備出租還是已經出租，以及遇到什麼問題。不一定要先決定委託，我們可以先從房屋狀況與出租需要注意的地方開始了解。
涉及法律爭議的部分，也可以再由公證人或律師等專業人士協助確認。
住商不動產 台南湖美天河加盟店
店址：台南市中西區中華西路二段 508 號 1 樓
電話： 0931-940-658
嗨大家好～我是台南房仲蘇容萱，大家都叫我「台南府城房小美」！🏡 從護理師轉身、跳進房地產世界，6年多來，我把照顧病人累積的同理心、細心與觀察力，全部搬來幫大家找家、護家、拼幸福！💛 這些年看過各種奇葩屋況、特殊產權、買賣難題，也經歷不少感人故事與溫馨交屋時刻，每一段都超值得分享！😍 除了陪買方找房，我也擅長台南屋主委售、房屋定價分析、短影音行銷與交易問題協調。 於是我決定開頻道啦～就是要把遇過的真實房產大小事，用最好笑、最實用、最可愛的方式分享給你！ 不只房地產📍偶爾也聊生活、親子、健康保健（畢竟護理魂還在我身體裡🤣），陪你輕鬆吸收知識、避開地雷！ 如果你： ✨ 想買賣房、不想踩雷 ✨ 房子委託很久卻賣不掉 ✨ 想了解房仲幕後秘密 ✨ 喜歡有溫度又實在的分享 那就跟著小美，一起把家變成幸福的起點吧～🏡💛
上一篇
買房自備款準備2成就夠了嗎？房貸8成不一定貸得到！首購族必懂的貸款與資金規劃
下一篇
沒有下一篇文章了～
