「買房不是只要準備兩成自備款，剩下八成跟銀行貸款就好了嗎？」
這是很多第一次買房的人，最常有的想法。
假設看中一間1,000萬元的房子，手上剛好存了200萬元，就以為可以開始準備買房。
但如果銀行最後只願意貸700萬元呢？
原本以為準備200萬元就夠了，結果還得再多拿出100萬元，甚至還沒算進買房相關的稅費與支出。
嗨～我是台南府城房小美，蘇容萱！
其實買房能貸多少，不只看你是不是首購族，還要看房屋本身的條件、銀行鑑價，以及你的收入與信用狀況。
今天小美就帶大家了解，為什麼房貸不一定能貸8成、哪些房子比較不好貸款，以及買房前該怎麼評估自備款，避免簽約後才發現資金不足。
買房自備款準備2成，不代表一定足夠。 雖然不少買方會以房價的20%作為初步自備款預算，但實際需要準備多少，仍取決於銀行核貸成數、房屋鑑價、買方財務條件及相關貸款規定。
小美提醒：買房不能只看頭期款夠不夠，還要確認貸款條件與每個月的還款能力。
很多買方會以為，只要自己是首購族、信用正常，銀行應該就願意貸款8成。
但實際上，銀行核貸時，會同時評估「房屋條件」與「買方條件」。
銀行會考量房屋所在位置、屋齡、坪數、建物用途及鑑價等因素。
例如同樣是1,000萬元的房子，一間是屋齡10年的電梯大樓，另一間是屋齡40年的老公寓，銀行可能給予不同的貸款條件。
除了房屋條件，銀行也會評估：
所以即使買的是同一間房子，不同買方申請房貸，也可能得到不同的核貸結果。
小美提醒：房貸能貸幾成，從來不是只看房子或只看買方，而是銀行綜合評估後的結果。
除了買方本身的財務條件，房屋類型也是影響貸款的重要因素。
尤其以下幾種物件，買房前更應該先了解銀行的承作條件。
有些小套房雖然總價相對便宜，但因為坪數較小，部分銀行可能有較嚴格的貸款條件。
例如：
因此，購買小套房有時候反而需要準備更高比例的自備款。
但並不是所有套房都無法貸款，還是要依實際物件及銀行審核條件判斷。
有些物件外觀看起來像一般住家，但建物登記用途可能是一般事務所或其他用途。
這類物件的貸款條件，不一定與一般住宅相同。
所以看房時，除了注意價格、格局與裝潢，也應該了解建物登記用途，避免買了以後才發現貸款條件與預期不同。
屋齡較高不代表一定不能貸款，但銀行可能考量建物狀況、擔保品價值及貸款年限等因素。
如果打算購買屋齡較高的公寓或透天，也建議先了解銀行對該物件的貸款條件。
小美提醒：有些房子看起來總價不高，但如果貸款成數較低，反而需要準備更多現金。
這是很多第一次買房的人容易忽略的問題。
假設你和屋主談好的成交價是1,000萬元，但銀行評估這間房子的價值只有900萬元。
如果銀行願意以鑑價900萬元的八成核貸，貸款金額就是720萬元。
也就是說：
原本以為只需要200萬元自備款，現在卻要準備280萬元，足足多了80萬元。
這也是為什麼小美會提醒買方，成交價不等於銀行鑑價，不能直接用成交價乘以8成，就認為一定是銀行會核貸的金額。
實際核貸仍須依銀行授信條件及適用規定決定。
了解房貸成數與銀行鑑價後，我們再來看看實際需要準備多少資金。
假設房屋成交價是1,000萬元，銀行分別核貸8成、7成及6成：
| 假設核貸成數 | 銀行貸款金額 | 房價自備款 |
|---|---|---|
| 8成 | 800萬元 | 200萬元 |
| 7成 | 700萬元 | 300萬元 |
| 6成 | 600萬元 | 400萬元 |
以上假設貸款成數以成交價計算，僅供情境試算，不代表銀行實際核貸結果。
你會發現，同樣是1,000萬元的房子，貸款成數只差一成，自備款就差了100萬元。
而且買房除了房價自備款，還可能需要支付：
因此，買房不能只把全部存款拿來當頭期款，也應該預留其他交易費用及生活預備金。
這也是很多買方會擔心的問題。
尤其是自己做生意、接案工作者，或是收入沒有固定薪資轉帳的人，常常會擔心銀行不願意貸款。
其實，沒有固定薪轉，不代表一定不能申請房貸。
銀行可能會參考其他財力資料，例如：
不過，有股票或基金不代表一定能核貸，銀行仍然會綜合評估你的還款能力、信用狀況與負債情形。
如果本身沒有固定薪轉，小美會建議在開始找房之前，先向銀行了解需要準備哪些財力資料。
這樣在挑選房屋時，也比較能掌握適合自己的購屋預算。
可以，而且小美很建議買方提早了解。
尤其已經看中某間房子，準備談價格或下斡旋時，更應該先釐清貸款問題。
在協助買方看房的過程中，除了了解房屋價格與周邊行情，也可以透過代書及銀行等專業管道，先了解物件可能的貸款條件。
例如：
當然，銀行的初步評估不代表正式核貸。
但至少可以在出價或簽約之前，先了解可能遇到的風險，而不是等到房子買了才開始擔心。
小美提醒：買房前先了解貸款，不是為了保證一定能貸到多少，而是讓自己在做決定時，有更清楚的資金規劃。
假設你已經簽約買房，原本預計貸款800萬元，銀行最後卻只核貸700萬元。
少掉的100萬元，原則上就需要另外籌措。
如果無法補足資金，可能影響後續付款及交屋。
這時候可以先了解銀行核貸不足的原因，評估是否有其他銀行願意承作，以及自己能否補足資金差額。
但要特別注意，銀行貸款不足，不代表買方就能直接無條件解除買賣契約。
是否可以解除契約、如何處理貸款差額，仍須依買賣契約約定及實際情況判斷。
所以在簽約前，除了確認價格與付款期程，也應該了解貸款不足時的相關契約約定。
不一定。銀行仍會評估房屋條件、個人信用、還款能力及適用貸款規定，首購身分不代表保證核貸8成。
不一定。如果銀行核貸8成，房價差額為200萬元，但仍需另外準備稅費及交易支出。如果只核貸7成，房價差額就會增加到300萬元。
部分小坪數套房可能面臨貸款成數較低、利率較高或年限較短的情況，但不是所有套房都無法貸款，仍須依物件及銀行條件評估。
可以提出申請。銀行可能參考所得、帳戶金流、存款及其他財力證明，但是否核貸仍須經過銀行審核。
可以先詢問銀行的初步承作條件及可能的貸款範圍，但實際貸款金額仍以正式審核結果為準。
可以先了解鑑價差異、詢問其他銀行的承作條件，並評估是否有足夠自備款補足差額。如果尚未簽約，也可以重新評估購屋預算。
買房不只是看喜不喜歡這間房子，更重要的是買下來以後，每個月的房貸會不會造成負擔，生活品質能不能維持。
尤其第一次買房，從看屋、出價到簽約，每個階段都有需要注意的細節。小美希望大家不只是順利買到房子，更能在了解自己的購屋預算與貸款條件後，安心做決定。
如果你正在台南找房子，手上已經準備了一筆自備款，卻不確定能買多少錢的房子，或擔心看中的物件貸款成數不足
你可以先告訴我目前準備多少自備款、想買哪個區域、預算大約多少。不用等到決定買哪間房子才來問，我們可以先從購屋需求、房屋行情與貸款需要注意的地方開始了解。
實際核貸還是要由銀行審核，但至少在出價之前，先把可能遇到的問題弄清楚，心裡也會比較有底。
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嗨大家好～我是台南房仲蘇容萱，大家都叫我「台南府城房小美」！🏡 從護理師轉身、跳進房地產世界，6年多來，我把照顧病人累積的同理心、細心與觀察力，全部搬來幫大家找家、護家、拼幸福！💛 這些年看過各種奇葩屋況、特殊產權、買賣難題，也經歷不少感人故事與溫馨交屋時刻，每一段都超值得分享！😍 除了陪買方找房，我也擅長台南屋主委售、房屋定價分析、短影音行銷與交易問題協調。 於是我決定開頻道啦～就是要把遇過的真實房產大小事，用最好笑、最實用、最可愛的方式分享給你！ 不只房地產📍偶爾也聊生活、親子、健康保健（畢竟護理魂還在我身體裡🤣），陪你輕鬆吸收知識、避開地雷！ 如果你： ✨ 想買賣房、不想踩雷 ✨ 房子委託很久卻賣不掉 ✨ 想了解房仲幕後秘密 ✨ 喜歡有溫度又實在的分享 那就跟著小美，一起把家變成幸福的起點吧～🏡💛
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