房地合一稅真的可以免稅嗎？農舍、農業設施、公共設施保留地一次看懂

房地合一稅不是看到「農地、農舍、公設保留地」就一定免稅。農舍、農業設施多半不屬房地合一課稅範圍，但仍可能有綜所稅；符合條件的農業用地及公共設施保留地，才可能免納房地交易所得稅。判斷重點在：取得時間、土地使用、建物性質、證明文件與移轉對象。

一通電話背後，常常不是「稅多少」，而是「到底有沒有看錯」

前陣子有位屋主打來問我們：「我這塊是農地，上面有農舍，聽人家說賣掉不用房地合一稅，是真的嗎？」我沒有直接回答「是」或「不是」。因為這種問題，最怕的不是稅率算錯，而是一開始的方向就看錯。在花蓮，很多農地、農舍、農業設施的買賣，看起來很單純：一塊地、一間屋、一條農路、一片田。但真正進到交易前，會發現每個案子背後都有不同狀況。

有的是合法農舍。
有的是農業設施。
有的是土地仍作農業使用。
有的是曾經鋪水泥、堆放資材、做民宿或倉儲。
也有的是都市計畫內的公共設施保留地。

這些差異，會直接影響稅務判斷。房地產交易不是只看價格漂亮不漂亮，而是要先看這筆交易能不能安全完成。尤其是農地、農舍、公設保留地，稅務問題不是最後才處理，而是一開始就要先看清楚。

房地合一稅免稅，不是口頭說了算，而是法條和文件說了算

房地合一稅的課稅範圍，主要是105年1月1日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的土地。所得稅法也明定，依農業發展條例申請興建的農舍，不包括在房地合一稅所稱「房屋」範圍內。

1. 農業用地：重點在「有沒有符合農業使用與不課徵土地增值稅條件」

所得稅法第4條之5規定，符合農業發展條例第37條及第38條之1規定，得申請不課徵土地增值稅的土地，屬於房地合一稅免納所得稅範圍。農業發展條例第37條也明定，作農業使用的農業用地移轉給自然人時，得申請不課徵土地增值稅；而相關申請通常需要農業用地作農業使用證明書等文件。

所以，農地買賣不能只問「這是不是農地」，而要問：

這筆土地現在是否仍作農業使用？
有沒有農用證明？
買方身分是否符合？
過去有沒有違規使用紀錄？
是否有地上建物、設施或變更使用狀況？

這些，才是影響稅務安全的核心。

2. 農舍：不屬房地合一的房屋範圍，但不代表完全沒有稅

依所得稅法規定，依農業發展條例申請興建的農舍，不包括在房地合一稅所稱房屋範圍內。這句話很多人容易誤會。它的意思不是「農舍交易完全不用管稅」，而是農舍本身原則上不是用房地合一稅處理，可能回到財產交易所得等舊制規定處理。實務上仍要看農舍興建依據、使用執照、登記狀態、土地是否符合農業使用，以及買賣契約如何拆分土地與建物價值。

3. 農業設施：通常比照農舍，不屬房地合一房屋範圍

農業發展條例第8條之1規定，農業用地上興建有固定基礎的農業設施，應先申請農業設施容許使用，並依法申請建築執照；但符合一定面積與樓層條件者，可能免申請建築執照。財政部也曾核釋，依農業發展條例申請興建的農業設施，比照農舍，非屬所得稅法第4條之4所稱房屋範圍；個人交易該農業設施所得，應依所得稅法第14條第1項第7類規定課徵所得稅。簡單說，農業設施不一定用房地合一稅，但也不是「不用課稅」。要看它是不是合法農業設施，以及所得類型怎麼認定。

4. 公共設施保留地：符合條件才可能免納房地合一所得稅

所得稅法第4條之5也規定，尚未被徵收前移轉、依都市計畫法指定的公共設施保留地，屬於房地合一稅免納所得稅範圍。財政部臺北國稅局也說明，105年1月1日以後取得、依都市計畫法指定的公共設施保留地，在尚未被徵收前移轉，其交易所得免納所得稅；但若是營利事業，仍要依規定計算與分攤相關成本、費用或損失。

農舍、農業設施、公設保留地課稅判斷對照表

買賣前，我會先看這4件事

第一步：先確認土地身分，不要只看「大家怎麼說」

花蓮很多土地，現場看起來像農地，但地籍、使用分區、都市計畫、非都市土地編定，可能完全不同。

我通常會先確認：

土地使用分區與使用地類別
是否都市計畫內土地
是否公共設施保留地
是否有建物、農舍或農業設施
是否曾經變更使用或違規使用

現場很重要，但謄本、地籍圖、都市計畫資料更重要。

第二步：確認農地是否真的維持農業使用

農地最怕的是「外觀看起來還好，但文件過不了」。

例如：
土地鋪滿水泥。
長期堆放非農業用品。
作為停車場或倉庫。
農舍被改成民宿、出租套房或營業空間。

這些狀況，都可能影響農業使用認定，也會影響土地增值稅與房地合一稅的判斷。

第三步：農舍與農業設施，要分清楚

農舍是農舍，農業設施是農業設施。很多人會把農機具室、資材室、溫室、畜禽舍、倉儲設施統稱為「小屋」或「農舍」，但法律上不一定一樣。在交易前，要確認它是依什麼法規申請、是否有容許使用、是否有建照或使用執照、是否有保存登記，以及現況有沒有超出原本核准用途。

第四步：公共設施保留地，要看的是未來性與限制性

公共設施保留地在稅務上可能有免稅空間，但在市場價值上，買方也會考量能不能使用、何時徵收、能否容積移轉、所在地區需求、道路是否開闢等因素。所以這類土地不能只用「免稅」來判斷好不好賣，而要用「稅務、流通性、持有風險、未來處分方式」一起看。

我的建議：不要先問能不能免稅，先問這筆交易能不能安全完成

房地合一稅免稅，最怕一句話：「以前別人都這樣做。」稅務判斷不是靠經驗傳言，而是靠文件、法規與個案事實。尤其花蓮的農地、農舍、農業設施交易，常常不是只有買賣雙方談好價格就好。真正會影響成交的，往往是後面那些沒有先講清楚的事情：稅、違規使用、農用證明、貸款、建物合法性、未來能不能再轉手。

我會建議屋主或買方，在簽約前至少做三件事：

1. 先調土地、建物、都市計畫與使用分區資料。
2. 先確認農用證明、容許使用、建照使照或公設保留地文件。
3. 涉及免稅、舊制、新制或高額交易時，先與國稅局、地政士或會計師確認。

不動產交易最好的狀態，不是把問題藏起來，而是把問題提前看懂。

看懂了，才知道價格合理不合理。
看懂了，才知道稅務風險在哪裡。
 

 常見問題 

問：賣農地一定不用繳房地合一稅嗎？

答：不一定。要看該農地是否符合農業使用，是否符合農業發展條例第37條或第38條之1得申請不課徵土地增值稅的條件。符合所得稅法第4條之5規定者，才可能免納房地合一所得稅。交易前應先確認農用證明、使用現況與買方身分。

問：農舍賣掉要不要繳房地合一稅？

答：依農業發展條例申請興建的農舍，不屬於房地合一稅所稱房屋範圍，所以農舍本身通常不以房地合一稅課徵。但這不代表完全不用稅，仍可能依財產交易所得等規定處理。實務上也要看土地部分是否符合免稅條件。

問：公共設施保留地出售一定免稅嗎？

答：不一定。所得稅法規定，尚未被徵收前移轉、依都市計畫法指定的公共設施保留地，屬於房地合一稅免納所得稅範圍。但仍要確認是否真的是都市計畫指定的公共設施保留地、是否已徵收、是否涉及市地重劃或區段徵收，以及持有人是個人或營利事業。

稅務實務上的補充：

農舍如果是第一次起造人自行興建，日後出售時，建築成本可以作為房屋取得成本的重要依據。但依農業發展條例興建的農舍，原則上不是課房地合一稅，而是就農舍「建物部分」計算舊制房屋財產交易所得。若出售時房地總價沒有明確拆分，通常需依房屋評定現值與土地公告現值的比例，拆算出農舍建物的出售價格，再扣除建築成本及相關費用，計算應申報的財產交易所得。

作者介紹

林偉彬，從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。