我以多年的農地交易的經驗來看，很多地主賣農地時，最先想到的是價格，但真正會讓交易卡住的，通常不是價格，而是農地現況、農用認定、違規風險，以及能不能對得上政府的查核標準。

而現在的買方，也會進一步問

• 這塊地現在這樣使用，是否合法？
• 之後如果我接手，會不會被查核？
• 這塊地能不能被認定為農地農用？

先講結論：

農地要賣得順，不只是價格合理，而是土地現況、農用事實與證明文件，能不能通過《農業發展條例》、《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》以及地方政府自訂的辦法與查核邏輯的檢視。

政府查核農地農用，主要依哪些法規與標準

• 《農業發展條例》看的是這塊地是否依法供農業使用
• 《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》看的是政府怎麼審、怎麼認定
• 《各地方對現況農用的情形的確認與習慣》因地制宜-以花蓮為例

第一，查土地資格：土地編定、使用分區、權利狀態對不對

真正進入查核或申請階段時，主管機關通常先會要求或比對：

• 土地登記資料
• 地籍圖
• 使用分區或土地類別
• 申請人身分
• 實際耕作情形
• 農業使用證明
• 耕作相關佐證文件
• 現地會勘結果

第二，查現況使用：有沒有真正農用，有沒有偏離農業用途

1.依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》及查核實務，主管機關判斷農地農用時，會透過現地會勘確認是否存在實際耕作事實：

「有綠色」不等於「有農用」

花蓮公開列出的高風險樣態，賣方一定要先盤點

依花蓮縣政府公開說明，以下都屬高風險查核樣態：

碎石級配

• 水泥鋪面
• 瀝青鋪面
• 貨櫃
• 烤爐
• 鐵製拉門
• 鋼軌軌道
• 廣告招牌
• 水塔
• 廢棄車輛
• 工程板模
• 鷹架
• 裝置藝術
• 鐵皮屋
• 農舍變更使用
• 容許使用設施改作住家、餐廳、超商等

若會勘時仍存在違規，可能依違規面積裁罰、列管，後續還可能連續處罰、斷水斷電或拆除，但，若能提出相關容許證明：例如車輛迴轉空間/晒場等容許證明，就沒有問題。

2.農用的比例或常見可農用樣態：

• 依我實際與主管單位的經驗，一筆土地實際做農業使用的比例要達該土地的80%以上
• 如果是種果樹，每株至少不得低於3m的寬度，換句話說，不能只是做做樣子
• 依照每個單位所在地區查核的習慣：有些農用土地，已有整地翻土，預作為農業種植程序狀態，也是可以通過農用查核程序。
• 賞景用的樹木，例如落雨松，是不屬於農用，不算是農用的狀況
• 有水池的農地，仍是需有農用狀況，例如有種植蓮藕或是取得養殖證明等
• 牧草的種植，是符合農牧用的態樣之一
• 還有一些其它情形：例如經濟型的草皮商用種植，是符合農用的態樣。
• 使用編定公告前已存在有墳墓
• 存在之土地公廟、有應公廟等，其面積在十平方公尺以下
• 存在非都市土地使用編定公告前之合法房屋，經檢具證明文件等
• 高度在30公分以下與鄰地分隔之水泥田埂
• 沒有實際農作管理
• 非法填土，棄土

所以地主賣農地前，一定要先整理的五件事

一，整理土地編定、地籍與分區資料

包括土地登記謄本、地籍圖、使用分區、使用地類別。
這些資料是買方第一眼會查的，也是政府第一步會看的。

二，盤點現況是否偏離農業用途

包括貨櫃、鋪面、鐵皮、棚架、住家化、營業化、休閒化使用，有些地主覺得只是整理方便，但依地方政府公告，這些都可能是違規樣態。

三，整理耕作與已有的農用證明

包括耕作證、銷售單據、契作、代耕、租耕、休耕、休養、灌溉紀錄等。其中農業使用證明有效期為六個月。

四，確認農舍與設施是否合法、用途是否一致，及農地的現況

• 若土地上有農舍、資材室、加工室或其他農業設施，應確認是否合法申請，且實際用途是否與核准相符。依花蓮縣政府公開說明，若容許使用設施或農舍已變更為住家、餐廳、超商、家具行等用途，屬高風險違規樣態。
• 若有農用的設施，則提出容許使用同意書及建築執照。但依法免申請建築執照者，免附建築執照。農業設施得為從來使用之證明文件
• 若有合法建物，主管單位也會調出該建物之竣工圖，建造存留資料，街景圖，空照片等圖資來比對現況是否合法使用無違規違建的狀況。查核人員也會準備相關工具，確認農地上或土地下方是否違規情形，例如：現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形，都是查核的重點
• 現場有阻斷排灌水系統等情事，是違反農用之樣態
• 自行舖設下田水泥坡道，屬違反農用樣態

五，特殊之情形

在我的交易經驗中，也有遇到私有農地上有存在供公用的公共設施項目，例如：水圳，這一點在法規上有說明：農業用地存在私人無償提供政府施設供公眾使用之道路或屬依法應徵收而未徵收性質之其他公共設施，遇到這個情形，要提供該公共設施確實供公眾使用的證明。

結論

農地要賣得順，關鍵不是只把價格訂對，農地的價值，不只在位置，而在它能不能依《農業發展條例》、《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》及地方政府查核標準，被證明是合法、持續的農業使用，如果都合法，就可能享受農地交易免稅第一關。

如果你有其它農地農用的經驗，也可留言與我分享

作者介紹

林偉彬-從事不動產相關工作多年，長期關注區域市場、交易安全、買賣流程與實價分析。
希望透過持續書寫，把複雜的不動產問題，用更清楚、更容易理解的方式整理給讀者，幫助大家在面對買賣、委託、判斷市場與交易風險時，能看得更明白，也做出更穩健的選擇。