夫妻互贈房子免贈與稅？這一招合法省大錢，但有三個地雷千萬別踩

那天，阿志在房仲的辦公室沉默了很久

阿志今年五十二歲，在桃園開了一家小工廠，做了二十年的塑膠零件代工。他太太淑芬在家照顧兩個孩子，偶爾幫忙記帳。他們名下有三間房子：自住的透天厝、出租的老公寓、還有一間當年買給岳母住的電梯大樓。

那天阿志坐在我對面，把一杯茶推了推，開口說：「蔡導，我聽人說，房子放在我名下，萬一我出了事，太太要繳很多遺產稅。我想趁現在把出租的那間過戶給她，你說這樣划算嗎？」

我問他：「你知道這樣要繳多少稅嗎？」

他搖搖頭。

這個問題，很多人都搖頭。

「夫妻之間贈與不動產，贈與稅是零」——這句話很多人聽過，但真正懂其中眉角的少之又少。免了贈與稅，不代表完全免稅。土地增值稅怎麼算？契稅誰來繳？房地合一稅的成本如何認定？日後出售又有什麼影響？

這篇文章，我就用阿志的故事，帶你從頭搞懂「夫妻間贈與不動產」這件事。

完整解析——夫妻間贈與不動產，到底免了什麼、沒免什麼？

一、贈與稅：原則上免，但仍須申報、取得核定書

依《遺產及贈與稅法》第20條第1項第6款，配偶間相互贈與之財產不計入贈與總額，原則上免徵贈與稅；但仍須於贈與發生後30日內向國稅局申報，並取得「不計入贈與總額」之核定或免稅同意書，才能向地政事務所辦理移轉登記。跳過這個步驟，地政事務所不予受理。

這是台灣稅法對婚姻關係的特別保障。一般人贈與財產，每年有244萬元的免稅額（依財政部最新公告為準，資料來源：財政部），超過部分才課稅。但夫妻之間，不管贈與多少金額，全數不計入贈與總額。

⚠️ 申報期限與罰則提醒：贈與人應於贈與發生後30日內向國稅局申報；逾期除補繳稅款外，另依規定處罰，並加徵滯納金（每逾3日加徵1%，最高10%），以及按規定利率計算之利息。即使配偶間贈與最終免稅，仍建議主動在期限內申報，以免日後衍生行政問題。

二、土地增值稅：遞延課稅，不是永久免除

這裡是多數人最容易誤解的地方。

依《土地稅法》第28條之2，配偶間贈與土地得申請不課徵土地增值稅（俗稱遞延課稅）。此為暫不徵收，並非永久免除；未來若該土地再移轉（出售或移轉給第三人）時，仍須以贈與人原始取得時的規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額並補徵土地增值稅。

也就是說，阿志把出租的公寓贈與給淑芬，淑芬這次不用繳土增稅；但淑芬未來若出售或再移轉，土增稅是從阿志當初買進時的地價算起，漲價幅度只會更大、稅金只會更多。

三、契稅：受贈人依法應繳，沒有例外

受贈人於不動產移轉時應繳契稅；依《契稅條例》第7條，一般贈與取得之契稅稅率為6%，實務上以稅捐機關認定之房屋評定現值計算建物部分契稅（土地部分視各地稅捐機關實務操作而定）。

舉例：如果公寓的房屋評定現值為200萬元，契稅就是 200萬 × 6% = 12萬元，由受贈人（淑芬）繳納。

這筆費用相對不高，但不能忽略。

四、房地合一稅：持有期間與成本的關鍵細節

2016年房地合一稅上路後，夫妻間贈與的稅務計算變得更複雜。

依房地合一相關規定（所得稅法及其施行細則），配偶間贈與不動產，受贈人之取得成本按贈與人之原始取得成本認定，持有期間亦合併計算。

白話說：淑芬從阿志手上取得的房子，在日後出售申報房地合一稅時，她的「買進成本」不是贈與當下的市價，而是阿志當初買房的價格；她的「持有年數」也從阿志買房那天開始算。

這有兩面影響，必須拆開理解：

• 有利的一面：合併計算持有期間，若阿志已持有多年，淑芬受贈後出售可適用較低稅率（持有越久稅率越低，具體稅率請依當期法規為準）。
• 不利的一面：若阿志當初買得很便宜，出售利得以原始低成本計算，獲利被放大，稅負也跟著提高；短期出售仍可能適用較高稅率（實際稅率依當期所得稅法規定，請向會計師查證）。

五、夫妻間贈與不動產完整稅費一覽表

四個最常被問到的問題，蔡導直接回答

Q1：夫妻間贈與不動產，是不是什麼稅都不用繳？

不是。贈與稅確實免了，但契稅一定要繳（房屋評定現值的6%）、登記費要繳、代書費要付。土地增值稅是「暫緩」不是「免除」，日後出售仍要計算。很多人搞混「免贈與稅」和「免全部稅費」，結果被代書通知繳款時傻眼。

Q2：贈與完之後，淑芬拿到房子，若想要賣掉，稅怎麼算？

要看兩個維度：

• 土地增值稅：以阿志最初取得的地價為基準計算漲幅，持有越久稅越重。
• 房地合一稅：以阿志的原始取得成本計算獲利，稅率依持有年數（合併計算）決定。短期出售適用較高稅率，持有越久稅率越低——具體稅率請依當期所得稅法規定為準，建議向會計師查詢最新稅率級距。

所以如果你打算贈與後不久就出售，要仔細試算，可能不划算。

Q3：贈與，還是繼承，哪個比較省？

沒有標準答案，要看個案。

• 贈與：立即過戶，可控制資產配置；但目前就要繳契稅、登記費，且土增稅遞延，日後再移轉時補繳。
• 繼承：死亡後發生，土地增值稅於繼承時通常不課徵（非遞延，是繼承事實發生當下不課）；但繼承人日後出售時，仍可能面臨房地合一稅或其他稅負，需另行試算。遺產稅則視遺產總額與免稅額（目前1,333萬元，資料來源：財政部）而定。

一般而言，如果不動產增值幅度高，繼承時不課土增稅的優勢相對明顯。但每個家庭的遺產總額、不動產組成各異，強烈建議諮詢專業代書或稅務顧問，針對個案整體試算後再決定。

Q4：如果夫妻已經離婚，還能用這個方式嗎？

不行。「夫妻間贈與」的免稅優惠，僅適用於現行合法婚姻關係存續中的配偶。離婚後雙方已無配偶關係，就適用一般贈與稅規定（有244萬免稅額，超額按累進稅率課徵）。

蔡導的總結提示——三個方向、一個核心原則

回到阿志的問題：他想把出租公寓過戶給太太，動機是為了日後遺產規劃。

我跟他說了三件事：

第一，搞清楚你的目的是什麼。 如果是為了降低遺產稅風險，要先試算遺產總額是否超過免稅額（目前1,333萬元，資料來源：財政部）。超過才有遺產稅問題，沒超過就不用急著移轉。

第二，試算土增稅的遞延代價。 土地持有越久、增值越多，「不課徵」的遞延稅額就越大。贈與前，先請代書估算日後出售的稅負，避免把燙手山芋傳出去又傳回來。

第三，不要為了省稅，把簡單的事情弄複雜。 夫妻間贈與是合法工具，但不是萬靈丹。房地產規劃涉及的面向太多，需要整體評估，不能只看一個稅種。

最後阿志決定先暫緩，等試算完整體稅負後再做決定。這才是對的態度。

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原因對照表：為何要做夫妻間贈與？風險怎麼判斷？

流程分析：夫妻間贈與不動產，辦理步驟全流程

處理層級：不同情況下，夫妻間贈與的策略建議

法律條文引用

本文涉及之相關法律條文如下，請讀者自行查閱官方版本（資料來源：全國法規資料庫 law.moj.gov.tw）：

• 遺產及贈與稅法第20條第1項第6款：「左列各款不計入贈與總額：……六、配偶相互贈與之財產。」
• 遺產及贈與稅法第24條：贈與人應於贈與行為發生後30日內，向主管機關辦理贈與稅申報。
• 土地稅法第28條之2：「配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於該土地再移轉時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值，為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」
• 契稅條例第7條：贈與取得不動產之契稅稅率為6%。
• 所得稅法及其施行細則（房地合一稅相關）：配偶間贈與，受贈人之取得成本按贈與人之取得成本計算，持有期間合併計算；具體稅率級距請依當期法規為準。

⚠️ 稅法條文與解釋函令時有修訂。本文依2026年現行稅法與實務解釋撰寫，實際辦理前請以財政部、地政機關或稅捐處最新公告為準，並務必洽詢代書、地政士或稅務專業人員確認最新規定。

案例故事：小燕和志明的選擇

案例故事：小燕和志明的選擇

小燕和志明在台中結婚二十六年，育有一子一女。志明名下有兩間房：一間是夫妻自住的公寓，另一間是當初買給小燕家用的透天厝，現在出租中，每月租金三萬八。

志明六十歲那年健康出了狀況，他開始認真思考資產規劃。經朋友介紹找到專業代書，試算結果讓他們有點意外：

• 那間透天厝的土地公告現值，當年買進時每坪約1.2萬，現在已漲到每坪4.8萬，漲幅整整四倍。
• 若現在以夫妻間贈與移轉，申請不課徵土增稅，未來小燕若出售，土增稅的起算點仍是每坪1.2萬，稅基相當龐大。
• 反之，若是志明未來身故，土地增值稅於繼承時通常不課徵，小燕繼承後出售，土增稅的壓力大幅降低，只需另行處理遺產稅問題。

代書最後建議他們，以現有遺產規模概估：志明的遺產總額約2,100萬元，扣除免稅額1,333萬元後，應課稅額約767萬元；依現行遺產稅累進稅率表計算（5,000萬以下適用10%），估算遺產稅約76萬元左右。此為試算示意，實際稅額以稅捐主管機關核定為準，建議以財政部試算系統或委請會計師核算。（資料來源：財政部遺產稅試算系統）

這筆估算稅額，遠比現在辦理贈與後，小燕未來出售時所面臨的土增稅試算（估計超過150萬）要少得多。

志明聽完，沉默一下，說：「所以，我還是把房子留著，不動比較好？」

代書點頭：「以您的狀況，是的。」

這個案例說明：夫妻間贈與不動產，是工具，不是答案。用對了省稅，用錯了反而多繳。

行動呼籲：你的房子，適合夫妻間贈與嗎？

如果你正在考慮把不動產移轉給配偶，我建議你做三件事：

• 第一步：整理名下所有不動產的取得時間、取得成本、土地公告現值歷史紀錄
• 第二步：試算「贈與後出售」vs「繼承後出售」的稅負差異，找有不動產稅務經驗的代書或會計師協助
• 第三步：結合個人整體財產規劃（保險、信託、子女繼承安排），做出最適合你家庭的決策

不要因為「聽說夫妻間贈與免稅」就衝動辦理，也不要因為「稅很複雜」就完全不規劃。

每一個家庭的資產狀況不同，沒有一個標準答案——但有一個正確方向：提早規劃、找對人問、不走冤枉路。

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免責聲明：本文所有內容僅供一般知識參考，不構成任何法律、稅務或財務建議。本文依2026年現行稅法與實務解釋撰寫，稅法條文與解釋令時有修訂，個案情況各異，實際辦理前請以財政部、地政機關或稅捐處最新公告為準，並務必諮詢具備執照之不動產地政士、會計師或稅務律師，依個人實際狀況取得專業意見後再行決策。

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