爸媽想把房子給你，但你知道贈與稅怎麼算嗎？一篇搞懂父母房產贈與的完整指南

那個週末下午，林媽媽拿出了一本存摺

桃園龜山的透天厝客廳裡，陽光從紗窗篩進來，落在茶几上一杯還冒著熱氣的烏龍茶。林媽媽六十七歲，頭髮梳得整齊，把房屋土地所有權狀和一本存摺並排放在桌上，推到兒子面前。

「阿明，這間房子，趁媽還健在，先過給你。」

阿明三十九歲，在科技園區做工程師，結婚五年，剛生了第二個孩子。他看著房屋土地權狀，一時說不出話。

「媽，這樣要繳稅嗎？」

林媽媽頓了一下。「不知道耶，鄰居說好像不用，但隔壁老王說要繳很多……」

這一問，讓他們母子兩人在那個週末，陷入了資訊的迷霧裡。

這個場景，在台灣每天都在發生。父母辛苦半輩子攢下一棟房，想在有生之年親手交給孩子，卻常常搞不清楚：贈與稅要怎麼算？免稅額是多少？要申報哪些文件？萬一沒申報，會有什麼後果？

今天，我就用二十年做房仲、看過幾百個家庭房產移轉案例的經驗，帶你從頭"撸"清楚。

🏠 什麼是房產贈與？法律怎麼定義？

贈與，在法律上是指一方無償將財產移轉給另一方，且另一方表示接受的行為。父母把房子過戶給子女，在法律上就是典型的「不動產贈與」。

根據《遺產及贈與稅法》第 3 條，凡是中華民國境內的財產因贈與而移轉，都可能需要課徵贈與稅。這是很多人第一個要釐清的事：贈與稅是贈與人（父或母）繳，不是受贈人（子女）繳。

贈與稅計算的核心公式

理解贈與稅，先記住這個公式：

應納贈與稅 ＝（當年度贈與總額 － 免稅額 － 各項扣除額）× 稅率

我們一個一個拆解。

一、免稅額：每人每年 244 萬元

根據《遺產及贈與稅法》第 22 條，贈與人每年有 244 萬元的免稅額（2022年起調整，資料來源：財政部賦稅署）。

這個免稅額是以贈與人為計算單位、以一整個年度來累計。也就是說：

• 爸爸今年可以贈與 244 萬，媽媽也可以贈與 244 萬
• 合計一對父母，一年最多可免稅贈與 488 萬元
• 但如果爸爸今年已經贈與了阿明 200 萬現金，若要再贈與阿明房產，就只剩 44 萬的免稅空間

二、不動產的贈與價值怎麼計算？

這是最多人搞錯的地方。房子的市價可能是 1,500 萬，但贈與稅的課稅基礎，不是市價，而是以土地公告現值加計房屋評定現值。

以桃園為例，一棟市價 1,200 萬的透天厝，土地公告現值＋房屋評定現值合計可能只有 300～400 萬，因此實際的贈與稅負擔，往往遠低於民眾預期。

三、贈與稅稅率：累進稅率，分三級距

根據《遺產及贈與稅法》第 19 條（2017年修正），贈與稅採累進稅率：

大多數一般家庭的房產贈與，課稅贈與淨額都在 2,500 萬以下，適用 10% 稅率。

四、實際案例試算

讓我們用林媽媽的案例來算：

已知條件：

• 桃園龜山透天厝，土地公告現值 180 萬，房屋評定現值 60 萬
• 合計贈與價值：240 萬元
• 林媽媽今年尚未有其他贈與行為
• 年度免稅額：244 萬元

計算：

• 贈與總額：240 萬
• 減：免稅額 244 萬
• 課稅贈與淨額：0 元（240 萬 ＜ 244 萬，完全免稅）

⚠️ 重要提醒：免稅不等於免申報！ 即使計算結果完全免稅，依法仍須在 30 天內向國稅局申報、取得免稅同意書，才能辦理過戶。未申報即使免稅，仍屬違規，同樣可能被處罰。 這是最多人踩到的雷，請特別注意。

五、還有哪些費用要算進去？

贈與稅只是其中一項。完整的移轉成本如下表：

⚠️ 土地增值稅容易被忽略！ 贈與也被視為土地移轉，原則上需課徵土地增值稅（若土地無增值，稅額則可能為零）。若父母符合條件，可申請自用住宅用地優惠稅率，相關規定分為兩種，條件與適用次數不同：

• 一生一次：稅率 10%，一生只能申請一次，需符合自用住宅用地認定條件（含設籍、實際使用等）
• 一生一屋：條件更為嚴格，需符合持有年限、無其他住宅等多項規定，但在符合條件前提下可多次適用

一般稅率為 20%～40%，與優惠稅率差異相當大，建議提前向稅捐處確認可申請的優惠類型，選對再動。

六、受贈後未來出售的隱藏風險

這是很多家庭事後才後悔的關鍵點，必須提前知道：

子女受贈取得的不動產，未來若要出售，課稅成本是「承接贈與人（父母）的原始取得成本」，而非受贈當時的市值。

舉例：父母當年以 300 萬買入，現在市值 1,500 萬，贈與給子女。子女若日後以 1,500 萬出售，房地合一稅的計算成本仍是 300 萬，獲利 1,200 萬需依持有期間適用不同稅率課徵，短期持有（如 2 年內出售）最高稅率可達 45%，稅負相當可觀。

因此，贈與不只是當下的稅負規劃，也要把未來出售的稅負成本與持有期間一起納入試算，才能做出對家庭最有利的決策。

七、申報期限與程序

申報需備文件清單：

• 贈與稅申報書（可於財政部稅務入口網下載）
• 贈與人與受贈人的身分證正反面影本
• 不動產土地登記謄本
• 房屋稅單或房屋評定現值證明
• 戶口名簿（證明親屬關係）

八、常見合法節稅方式

許多家庭會透過逐年分批贈與的方式來降低稅負，這是合法的節稅規劃：

• 父母各自每年使用 244 萬免稅額
• 將高價資產化整為零，分多年移轉
• 若現金與不動產搭配贈與，需注意同年度累計上限

⚠️ 注意：國稅局對於二親等間的不動產買賣，會特別注意是否為「假買賣、真贈與」。若刻意以低於市場行情的價格買賣，仍可能被認定為贈與而補稅。一般核課期間為 5 年，涉及逃漏稅情形時，最長可追溯 7 年。

❓ 常見問答 Q&A

Q1：我媽媽今年已經贈與過現金給哥哥，還能再贈與房子給我嗎？

可以，但要注意「同一贈與人，同一年度所有贈與行為合計超過 244 萬，超出部分就要繳稅」。如果媽媽年初已贈與哥哥 150 萬現金，再贈與你一棟評定價值 200 萬的房子，則全年贈與合計 350 萬，超出 244 萬的 106 萬就需課稅。

Q2：贈與稅一定要本人去申報嗎？

不需要。可以委託地政士（代書）或記帳士、稅務代理人代為申報。大多數民眾會連同過戶手續一起委託代書辦理，方便省事。建議選擇有不動產稅務經驗的代書。

Q3：父母把房子給子女，算「收入」嗎？子女要繳所得稅嗎？

不算。根據《所得稅法》第 4 條第 17 款，因繼承、遺贈或贈與而取得的財產，免納所得稅。子女不需就受贈房產另外申報所得稅。但請注意，若日後將受贈房產出售，仍需依規定申報房地合一稅，且成本基礎承接贈與人原始成本，並依持有期間適用不同稅率——短期持有（如 2 年內出售）最高稅率可達 45%，建議出售前務必先行試算。

Q4：如果當年度沒有申報贈與稅，後來被查到怎麼辦？

《遺產及贈與稅法》第 44 條規定，未依限申報者，除補徵稅款外，另按應納稅額加處一倍以下之罰鍰；未依限繳納稅款者，每逾 3 日加徵 1% 滯納金，最高加徵至 10%；另依規定利率（按郵政儲金一年期定存利率）計收利息。主動補申報比被查到好，建議一旦發現遺漏，立即諮詢稅務專業人士。

🎯 總結提示：四件事，做對不後悔

• 先查公告現值再做決定：公告現值決定你的課稅金額，每年 1 月 1 日更新，建議在辦理前先至地政便民服務網確認最新數字。
• 善用父母雙方的免稅額：爸爸媽媽各 244 萬，合計一年可免稅移轉 488 萬，多年累積是很可觀的節稅空間。
• 土地增值稅不能忘，一生一次 vs 一生一屋要分清楚：兩種優惠條件不同，都需符合自用住宅用地認定，父母名下有多筆土地時，要謀定後動，提前向稅捐處確認再申請。
• 想清楚子女未來出售的稅負：受贈取得的房產，出售時成本承接父母原始成本，並依持有期間適用不同房地合一稅率，短期持有（如 2 年內出售）最高稅率可達 45%，贈與前要一併試算。

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📋 贈與方式比較表（贈與 vs 繼承 vs 二親等買賣）

📋 贈與流程步驟表

📋 各種情況處理對照表

⚖️ 相關法律條文引用

• 《遺產及贈與稅法》第 3 條：中華民國境內財產因贈與而移轉者，應依本法規定課徵贈與稅。
• 《遺產及贈與稅法》第 19 條（2017年修正）：贈與稅之稅率分三級：2,500 萬以下 10%；超過 2,500 萬至 5,000 萬部分 15%；超過 5,000 萬部分 20%。
• 《遺產及贈與稅法》第 22 條：贈與人每年得自贈與總額中減除免稅額 244 萬元（歷年調整金額以財政部公告為準）。
• 《遺產及贈與稅法》第 24 條：贈與人應於贈與行為發生後 30 日內，向主管稽徵機關申報贈與稅。
• 《遺產及贈與稅法》第 44 條：未依限申報者，加處應納稅額一倍以下罰鍰；未依限繳納者，每逾 3 日加徵 1% 滯納金，最高加徵至 10%，另依郵政儲金一年期定存利率計收利息。
• 《土地稅法》第 34 條：出售自用住宅用地，一生以一次為限，按 10% 稅率課徵土地增值稅，需符合自用住宅用地認定條件（含設籍、實際使用等）；另有「一生一屋」相關規定，適用條件不同，請分別向稅捐處洽詢。
• 《所得稅法》第 4 條第 17 款：因繼承、遺贈或贈與而取得之財產，免納所得稅。

⚠️ 以上法條為撰文時（2026年）之現行版本，法規可能隨時修訂，請以財政部及地政機關最新公告為準。

🏡 真實案例分享

案例：新竹楊家的完整規劃

楊爸爸名下有一棟新竹市的公寓，土地公告現值 480 萬，房屋評定現值 90 萬，合計約 570 萬，超出 244 萬的年度免稅額。

一次過戶，要繳的贈與稅大約是：

• 570 萬 - 244 萬（免稅額）= 326 萬（課稅淨額）
• 326 萬 × 10% = 32.6 萬元贈與稅（土增稅、契稅另計）

楊爸爸來找我諮詢後，我們特別提醒了一個很多人沒想到的問題：楊爸爸當年購屋成本只有 180 萬，現在市值約 1,000 萬。若直接贈與給女兒，女兒未來出售時，房地合一稅的計算成本仍是 180 萬，獲利約 820 萬需依持有期間適用不同稅率課徵，短期持有（如 2 年內出售）最高稅率可達 45%，稅負相當可觀。 這個成本承接問題，讓楊家重新評估了整體規劃方向。

最後楊家採取分年現金贈與策略：

• 第一年：楊爸爸贈與現金 244 萬給女兒、楊媽媽同年也贈與現金 244 萬
• 女兒累積足夠自備款後，以市場行情向父母購買房屋
• 如此一來，女兒未來出售時的成本基礎是實際購買價，房地合一稅的壓力大幅降低

整個規劃耗時約兩年，楊家不只合法節省了當下的贈與稅，也同步保護了女兒未來的出售稅負。

這個案例的啟示是：沒有最好的方式，只有最適合你家情況的方式。每個家庭的資產結構、父母年齡、子女財務狀況都不同，建議找有稅務經驗的代書或不動產顧問做整體評估。

📣 行動呼籲

如果你的父母正在考慮把房子過給你，或者你自己正面臨房產移轉的規劃，不要靠鄰居說、不要靠網路估，一個錯誤的決策可能讓你多付幾十萬的稅金，或者日後引發家庭糾紛。

現在就採取行動：

• ✅ 先上財政部稅務入口網（etax.nat.gov.tw）查詢最新贈與稅免稅額
• ✅ 向地政事務所申請最新土地謄本及公告現值資料
• ✅ 向稅捐處確認父母的土地增值稅自用優惠適用類型與認定條件
• ✅ 聯絡有稅務規劃經驗的代書或不動產顧問，把當下稅負與子女未來出售稅負一起試算，才能做出對家庭真正有利的決策

如果你在台灣北部或桃竹苗地區，歡迎直接找我諮詢，我的團隊可以協助你做完整的移轉成本試算與規劃建議。

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免責聲明：本文所有內容僅供參考與教育使用，不構成具體稅務或法律建議。每個案件情況不同，實際稅費以主管機關核定為準。移轉前請務必諮詢合格不動產專業人士或稅務代理人。

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