三崽媽咪說房事🚨【十年數據揭密】舉例五區空屋率，真的該害怕嗎？🚨

🚨【十年數據揭密】舉例五區空屋率，真的該害怕嗎？🚨

那天帶看一個預算2000希望找三房車的客人，帶看結束後與我閒聊，雖然他不喜歡今天看的社區，但還是催促我要跟屋主談降價，說他新聞看到中永和不在因為人口多房子就賣得出去，全台空屋創新高，專家說要跌了，少子化的關係，將來房子會賣不出去....高談闊論地要我趕快去叫屋主降價。

我只幽幽地問：您是喜歡想買這個物件，希望委託我談價嗎?

客人：沒有啊，你在幫我看看中永和其他推薦的物件，最好要平面車位，機械我不要喔！然後廁所沒有開窗我也不要，陽台很小面壁我也不要....

#於是我帶看結束馬上來查證他的論述

🏠 空屋率與政策的關係

1️⃣ 整體觀察

2013–2024 十一年，觀察幾次房地產稅制大改革，核心五區空屋率幾乎都在 5%～6%，只有 台北市中正區 長期維持在 9%～10%。

波動幅度非常小（大多在 ±0.5% 之內），不像房價或成交量會有明顯大起大落。

2️⃣ 政策出現時

📌 2013 奢侈稅、2016 房地合一稅：數據沒有出現大跌，僅個別區域小幅下降。

📌 2020–2021 限貸令：短期內有波動，2021 下半年五區明顯下降（中和最低到 4.79%），但隔年又回復。

📌 2022–2024 七波管制、升息潮：核心區數據依舊穩定，中正區甚至仍維持在高位。

3️⃣ 藍昕的看法

⚖️ 空屋率幾乎不受短期政策左右，主因是結構性因素（人口集中、換屋空窗期、屋主持有習慣）。

📰 新聞標題常用「空屋率飆高」、「房市空城」嚇人，但核心區十年數據顯示幾乎沒什麼變化。

🏗 真正容易受影響的是 新興重劃區／蛋白區，因為建商餘屋多，政策一下去就容易出現劇烈波動。

 📲 中正區是投資性空屋率最高的區域；大安區數據穩健、波動低；新北三區空屋率都在 6% 以下，代表市場以自住剛需為主，結構穩固。

👉 所以，從中和、永和、板橋到大安、中正來看：

不用被新聞嚇到，核心區空屋率只是穩定的背景數據，不是市場崩盤的信號。

👉為什麼?    📈 來看數據觀察

🔹 中和、永和、板橋

2013–2016 一度下降到約 5%

2020–2022 升到 6% 左右，之後回落到 5.5% 附近

➡️ 「高峰小幅起伏，長期穩定」

🔹 大安區

波動更小，介於 6.0%–6.6%，偶有下探 6.0%

➡️ 穩定度明顯高於新北三區

🔹 中正區

長期維持在 9–10%

➡️ 投資性持有比例高、實際使用率低，也反映了學區遷戶籍的買家大盤

📌 與政策時間點呼應

2013 奢侈稅：中和、永和、板橋 5.4–5.7%，大安 6.6%，中正 9.9%（沒立即上升數值）

2016 房地合一稅：中和降到 4.93%、永和 5.14%，交易反而變熱絡，部分持有者拋出

2020 限貸令：核心區未明顯數字波動，永和、中正反而升高，代表持有空屋增加，也的確交易量有所下滑

2021 下半年：重貼現率維持低檔1.125，五區明顯下滑，交易熱絡，空屋都拿出來賣了（中和 4.79%、永和 5.2%、板橋 5.04%）

👉 空屋率下降，代表房東把空屋租掉或賣掉，市場交易更熱絡

2022 上半年：空屋率攀升（板橋 6.48%、中正 10.06%），與疫情後投資需求過熱呼應

2022 下半年以後：回到 5–6% 水準，政策＋升息逐步發揮壓抑效果

📊 平均值觀察（2013–2024 整體平均）

中正區：9.70% → 長期最高，投資性持有明顯

大安區：6.57% → 核心區相對穩定，波動小

板橋區：6.00%、永和區：5.74%、中和區：5.38% → 都維持在 6% 以下

➡️ 結論：

如果新聞是因為突然地漲幅高於0.5而說，空屋率出現新高，那我舉個例子，相信在地中和人會同意我的說法，中和區2024上下半年，從5.03增長到5.68，8827到10025戶，突然出現這麼高比例的空屋，不正好是新建案銷售潮嗎？

隨便舉例子 #泰隆丰和 #利舟荷悅 #南山公館 #捷運學府 #元山居

房市政策來來去去，但核心區空屋率十年如一日。

真正影響市場的不是新聞的恐嚇，而是數據的真相。

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