頭期款不是只有兩成：買房新手要先算自備款、裝修費和生活預備金

很多買房新手第一次開始算預算，最常見的算法是：

「如果房子 1000 萬，貸款 8 成，那我準備 200 萬頭期款，應該就可以買了吧？」

這個想法很常見。

因為以前很多人都會說：

買房大概準備兩成頭期款。

房貸大概可以貸八成。自備款抓兩成就好。

但如果用現在的實務狀況來看，我不建議買房新手直接用「貸款 8 成」當預算基準。

因為現在銀行核貸，會受到房貸政策、銀行放款水位、銀行鑑價、物件條件、個人收入、負債比、職業穩定度和信用狀況影響。

不是你想貸 8 成，就一定貸得到 8 成。

以目前實務來看，如果是一般買房新手，沒有特別強的財資力條件，我會建議先用 7 成 2 到 7 成 5 來抓，會比較保守。

也就是說，如果你買 1000 萬的房子，不要只想：

「我準備 200 萬就好。」

你可以先用比較保守的方式估：

如果銀行只貸 7 成 5，你可能要準備約 250 萬自備款。

如果銀行只貸 7 成 2，你可能要準備約 280 萬自備款。

而且這還只是自備款。

後面還有仲介服務費、契稅、代書費、規費、貸款相關費用、家具家電、搬家、修繕、裝潢，以及買完房後的生活預備金。

所以第一次買房，不要只問：

「我湊不湊得出兩成頭期款？」

你更要問：

「如果銀行沒有貸到 8 成，我現金夠不夠？」

這才是現在買房新手比較安全的預算觀念。

一、現在買房，不建議只用 8 成貸款來估

買房新手很容易用最樂觀的方式算預算。

例如看到 1000 萬的房子，就直覺認為：

貸款 800 萬，自備款 200 萬。

但實務上，房貸成數不是只看成交價。

銀行會看房屋鑑價。

如果銀行鑑價低於成交價，你就可能需要補更多自備款。

銀行也會看你的收入、負債、信用、職業穩定度、薪轉、財力證明，以及這間房子的條件。

所以買房預算不要只用「成交價 × 20%」來算。

你要先保守一點。

我會建議一般買房新手，可以先用貸款 7 成 2 到 7 成 5 來反推自備款。

這樣抓，雖然看起來比較保守，

但比較不容易在簽約後才發現現金不夠。

二、什麼人比較有機會接近 8 成？

雖然我會建議一般買房新手先用 7 成 2 到 7 成 5 來抓，但有些條件比較好的借款人，還是比較有機會爭取到接近 8 成的貸款條件。

例如：

• 收入穩定，薪轉清楚。
• 負債比低。
• 信用紀錄良好。
• 職業條件穩定，例如軍公教、部分大型企業或上市櫃公司員工。
• 房屋條件佳，銀行鑑價接近成交價。
• 能提出較完整的財力或資產證明。
• 跟銀行有良好的往來紀錄。

但要注意，這些只是加分條件。

不代表一定可以貸到 8 成。

至於實務上，有些銀行可能會看借款人的資產證明，甚至會評估你的金融資產是否足以支撐貸款風險。

但「資產一定要超過貸款金額一倍」不適合寫成通用標準。

比較安全的說法是：

資產越充足、收入越穩定、負債越低，越有機會爭取比較好的貸款條件。

但能不能貸到接近 8 成，仍然要看銀行最後審核。

三、頭期款之外，還要準備哪些錢？

買房不是只有自備款。

除了自備款，你還要把以下費用一起算進去：

• 仲介服務費。
• 契稅、代書費、登記規費、印花稅。
• 貸款相關費用。火險、地震險。家具、家電。
• 搬家費。
• 修繕或裝潢費。
• 買完房後的緊急預備金。

這些費用不一定每一筆都很大，

但加起來就會很有感。

所以我會建議買房新手不要把現金全部壓在頭期款上。

你要留下緩衝。

買房最怕的不是只有買不起，而是買得下去，卻住得很緊。

四、買房常見費用，大概可以抓多少？

以下只是粗估比例，實際仍要依照房屋總價、貸款成數、銀行鑑價、物件條件、屋況、裝修需求和個人生活安排調整。

費用項目粗估占房屋總價比例說明：

如果用比較保守的方式來看：

買房新手除了自備款之外，最好還要另外準備一筆交易費用、入住費用和生活預備金。

如果買的是屋況很好、幾乎不用整理的房子，

頭期款之外，額外預留總價約 5%～10% 的現金緩衝，會比較安全。

但如果買的是需要整理的中古屋或老屋，

就不能只用 5%～10% 來抓。

因為裝修和修繕費可能會直接拉高總成本。

五、裝修費不要用太樂觀的方式抓

買房新手很容易低估裝修和修繕費。

尤其是中古屋、老屋，看到總價比較好入手，就會覺得：

「那我買回來再慢慢整理就好。」

但實際上，整理房子不是只有油漆和買家具而已。

如果是新成屋或預售屋，屋況本身比較新，水電管線、浴室防水、基礎設備通常比較不用大動，裝修費用可能比較接近每坪約 4 萬～9 萬。

如果只是輕裝修，或只做局部風格美化，例如油漆、燈具、窗簾、系統櫃、簡單家具配置，費用可以依需求控制。

但如果是中古屋或老屋翻新，費用就不能抓得太樂觀。

因為可能會遇到：

• 水電管線重拉。
• 浴室防水重做。
• 廚房設備更新。
• 牆面、地板、天花板整理。格局調整。
• 拆除、清運、泥作、木作。
• 冷氣管線和插座配置重拉。

這種情況下，整體費用可能落在每坪約 10 萬～22 萬。

北部像雙北、新竹等地區，人工和工程成本通常也會比較高。

如果是高端訂製或豪宅等級，講究客製化設計、細節工法、特殊建材，費用也可能來到每坪約 12 萬～25 萬以上。

所以買中古屋時，不要只看：

「這間總價比較低。」

你還要問：

「這間買完之後，我要花多少錢才能住得舒服？」

有些房子看起來便宜，

但如果後面整理費用太高，總成本可能不一定真的比較低。

這就是為什麼買房預算不能只算頭期款。

尤其是買中古屋或老屋，

裝修和修繕預算一定要先抓進去。

六、買房新手可以怎麼粗估？

如果你是第一次買房，我會建議你把買房預算分成三層來看。

第一層，是成交需要的錢。

包含自備款、仲介服務費、契稅、代書費、規費、貸款相關費用等。

第二層，是入住需要的錢。

包含搬家、家具、家電、冷氣、窗簾、基本修繕、簡單裝修，或完整裝潢。

第三層，是買完之後生活需要的錢。

包含每月房貸、管理費、生活費、保險、交通、家庭支出，以及緊急預備金。

如果只看第一層，你可能會覺得自己準備好了。

但如果第二層、第三層沒想清楚，買完房之後壓力就會慢慢浮出來。

所以買房預算不是只算成交那一天。

是要算到你住進去之後，生活能不能正常。

七、舉例：1000 萬房子，真的只要 200 萬嗎？

假設你看上一間 1000 萬的房子。

如果用以前最樂觀的算法：

貸款 8 成，自備款 200 萬。

看起來好像 200 萬就可以進場。

但如果用比較保守的算法：

貸款 7 成 5，自備款就要約 250 萬。

如果貸款 7 成 2，自備款就要約 280 萬。

接著你還要預留：

• 仲介服務費。
• 契稅、代書、規費。
• 貸款相關費用，開辦費、火險、地震險。
• 家具家電。
• 搬家費。
• 修繕或裝潢費。
• 生活預備金。

如果這間房子屋況很好，幾乎不用整理，可能多抓 50 萬到 100 萬緩衝會比較安心。

但如果這間是需要整理的中古屋或老屋，假設室內約 25 坪，需要比較完整翻新，每坪抓 10 萬到 15 萬，裝修預算就可能是 250 萬到 375 萬。

如果屋況更複雜、工項更多、建材等級更高，費用還可能再往上。

所以低總價不等於低總成本。

買進價格只是第一段。

後面的貸款、交易費用、裝修費和生活預備金，都要一起算。

八、買房新手最常見的錯誤：預算抓得太剛好

很多買房新手不是完全買不起。

而是預算抓得太剛好。

自備款剛剛好。

交易費用剛剛好。裝修家具剛剛好。月付也剛剛好。

看起來每一項都好像過得去。

但只要其中一項超出預期，整個預算就會開始緊張。

例如：

• 銀行鑑價比較保守。
• 貸款沒有到你預期的成數。
• 屋況比想像中需要整理。
• 家具家電比預估貴。
• 貸款月付比原本試算高。
• 管理費比想像中高。
• 交屋後又多一筆修繕費。

所以買房前，我會建議你不要只問：

「我買不買得起？」

你更要問：

「如果貸款成數比預期低一點，如果多出一筆費用，我撐不撐得住？」

這才是比較安全的買房預算觀念。

結語：買房不是把錢全部拿去買房

買房新手最需要記得的一件事是：

頭期款不是只有兩成。

更準確地說：

現在買房，不建議直接用貸款 8 成來估。

你要先用比較保守的貸款成數反推自備款，

再把交易費用、裝修費、家具家電、搬家費和生活預備金一起算進去。

真正安全的買房預算，應該要包含：

• 自備款。
• 仲介服務費。
• 契稅、代書費、規費。
• 貸款相關費用和保險。
• 搬家、家具、家電。
• 修繕或裝潢費。
• 每月房貸和管理費。
• 緊急預備金。

買房不是把所有錢都拿去買房。

而是買完房之後，你還能好好生活。

如果你正在準備第一次買房，尤其是正在看中永和或雙北的房子，建議先不要只問：

「我可以買多少總價？」

你可以先問：

「如果銀行沒有貸到 8 成，我現金夠不夠？」

「如果這間房子要整理，我裝修預算夠不夠？」

「買完之後，我每個月生活還能不能正常？」

這幾個問題，比單純看總價更重要。

如果你不確定自己的預算怎麼抓，也可以私訊我「買房新手」。

我可以先陪你把自備款、月付、交易費用、裝修預算和生活預備金整理一遍。

房產顧問阿智 A-Chih | 中永和房仲推薦