許多企業出售不動產時，往往只注意出售價格與取得成本，卻忽略了房屋折舊對房地合一稅的影響。

有一家甲公司，在110年間購置一筆房地作為公司固定資產使用。幾年後因市場行情看好，決定出售該筆房地，並於113年度辦理營利事業所得稅結算申報。

公司會計人員認為，只要以原始取得成本計算房地交易所得即可，因此申報房地交易所得2,300萬元，並依持有期間2年內適用45%稅率計算稅額。

然而國稅局查核後發現，公司在計算出售房屋成本時，竟然漏掉了一項重要因素，最終被補徵27萬元稅額。

依據所得稅法規定，營利事業出售105年1月1日以後取得的房屋、土地，應依房地合一稅制度計算交易所得。

其中，若出售的房屋帳列於固定資產，計算交易損益時所能減除的成本，並非原始取得成本，而是：

房屋原始取得成本－累計折舊＝未折減餘額

也就是說，公司多年來已經認列的折舊費用，不能在出售時計入成本重複扣除。

為什麼要扣除累計折舊？

第一個原因，是避免重複享受租稅利益。

企業持有房屋期間，每年提列折舊時，已經透過費用化方式降低所得稅負。

若出售時再以完整取得成本計算，等於同一筆成本被重複扣除兩次。

第二個原因，是反映固定資產實際帳面價值。

房屋隨使用年限增加，帳面價值會逐年下降，因此出售時應以未折減餘額作為成本基礎，更符合會計及稅務原則。

第三個原因，是避免低報房地交易所得。

若未扣除累計折舊，將導致交易所得被低估，進而產生短漏報稅額問題。

營利事業出售房地應注意的三大重點

一、確認房屋是否列為固定資產

若屬固定資產，出售時計算成本必須考量歷年累計折舊。

二、檢視折舊提列紀錄

出售前應先核對固定資產明細表，確認累計折舊金額是否正確。

三、正確計算房地交易所得

以未折減餘額作為房屋成本，才能避免遭國稅局調整補稅。

結論

近年房地合一稅查核愈趨嚴格，尤其營利事業出售房地時，房屋成本的認定往往是查核重點之一。

企業在處分不動產前，除了關注成交價格與適用稅率外，更應檢視固定資產帳冊及累計折舊資料，確認房地交易所得計算無誤。

事前做好稅務規劃與帳務檢核，不僅能降低補稅風險，也能避免因計算錯誤而增加不必要的稅務負擔。