房地合一稅2.0懶人包｜2026最新課稅規則、稅率、計算方式一次看懂

房地合一稅2.0懶人包｜2026最新課稅規則、稅率、計算方式一次看懂

房地合一稅2.0是什麼？

房地合一稅2.0是政府為了抑制短期炒房、促進房市健全發展而實施的不動產交易課稅制度。自2021年7月1日起正式上路，相較於房地合一稅1.0，房地合一稅2.0擴大課稅範圍，並提高短期持有出售的稅率，對於投資客及換屋族影響相當大。

簡單來說，房地合一稅是針對房屋與土地交易所得課稅，也就是賣房賺到的價差必須依法繳納所得稅，而非只課徵土地增值稅。

房地合一稅2.0適用對象

以下不動產交易通常適用房地合一稅2.0：

✔ 成屋買賣

✔ 預售屋換約轉售

✔ 房屋及土地交易

✔ 股權交易（特定條件下）

✔ 以營利事業名義持有的不動產

若是2016年1月1日以後取得的不動產，出售時大多適用房地合一稅制度。

房地合一稅2.0稅率表

持有期間是決定稅率高低的重要關鍵。

可以發現，持有時間越長，稅負越低。

因此許多屋主在出售前都會先評估持有年限，以降低房地合一稅負擔。

房地合一稅2.0如何計算？

房地合一稅並非以成交價直接課稅，而是以「實際獲利」計算。

計算公式

房地合一所得

＝成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額

再依照持有期間套用對應稅率。

計算範例

假設：

• 買入價格：800萬元
• 裝潢及仲介費：50萬元
• 賣出價格：1,200萬元

所得計算：

1,200萬－800萬－50萬

＝350萬元

若持有4年出售：

350萬 × 35%

＝122.5萬元

需繳納房地合一稅約122.5萬元。

自住房地可享400萬元免稅額

許多人不知道，自住房屋其實有機會享受節稅優惠。

符合以下條件：

自用住宅條件

1. 個人或配偶、未成年子女設有戶籍
2. 連續持有並居住滿6年
3. 出售前6年未出租或營業使用
4. 6年內僅適用一次

符合資格者可享：

• 獲利400萬元內免稅
• 超過400萬元部分僅課10%

對於長期自住換屋族而言，是相當重要的節稅工具。

重購退稅可以搭配使用嗎？

答案是可以。

若出售自住房屋後，再購買新的自住房屋，且符合規定期限，便有機會申請重購退稅。

常見規定包括：

• 先賣後買或先買後賣
• 2年內完成重購
• 新舊房屋皆作為自住使用
• 設立戶籍

重購退稅能有效降低換屋族的稅務負擔。

房地合一稅2.0常見錯誤

錯誤一：以為持有滿2年就免稅

持有滿2年只是從45%降至35%，並非免稅。

錯誤二：忘記保留成本證明

裝潢費、增建費、代書費等支出若無單據，可能無法列入成本扣除。

錯誤三：預售屋換約不用課稅

房地合一稅2.0已將預售屋換約納入課稅範圍。

錯誤四：公司名義持有就不用繳

法人持有不動產出售，同樣適用房地合一稅制度。

房地合一稅2.0對房市的影響

房地合一稅2.0實施後，短期投資客的交易成本明顯提高，使短期炒作現象減少。

對於一般購屋族而言，市場交易逐漸回歸居住需求，有助於房價穩定發展。

然而對於換屋族來說，若不了解相關規定，可能面臨高額稅負，因此在出售房屋前，務必先進行稅務規劃。

結論：賣房前一定要先試算房地合一稅

房地合一稅2.0已成為台灣不動產交易的重要制度。無論是投資置產、自住換屋或資產配置，都應先了解持有年限、稅率及節稅方式。

掌握以下三大重點：

✅ 持有越久稅率越低

✅ 自住房屋可享400萬元免稅優惠

✅ 重購退稅可有效降低換屋成本

若您準備出售竹南、頭份、新竹地區房屋，建議提前進行房地合一稅試算與重購退稅評估，才能精準掌握售屋獲利，避免因稅務規劃不足而影響整體收益。