如果有兩個買方，一個出價高但要貸款85成，另一個出價低但全現金，你會賣給誰？屋主必看的成交風險與選擇策略

如果有兩個買方，一個出價高但要貸款85成，另一個出價低但全現金，你會賣給誰？屋主必看的成交風險與選擇策略

房屋出售時，屋主最希望遇到的當然是出價高、付款快、交易又順利的買方。但現實中的房屋交易，往往沒有這麼完美。

假設今天有兩組買方同時看中你的房子：

• A買方： 出價1,500萬元，但希望銀行貸款85成，自備款只有225萬元。
• B買方： 出價1,450萬元，不需要銀行貸款，可以直接以全現金支付。

兩組買方相差50萬元，究竟應該選擇出價比較高的A買方，還是價格較低、資金實力看起來更穩定的B買方？

很多屋主第一時間會選擇A買方，畢竟多賣50萬元不是小數目。但如果銀行鑑價不足、貸款成數不如預期，甚至買方最後籌不到自備款，原本談好的高價成交，就可能變成一場漫長的等待。

房屋買賣不能只看誰出價最高，更要看誰有能力按照契約完成付款。

本文從台灣房屋交易實務出發，解析高價貸款型買方與低價全現金買方的優缺點，並提供屋主評估成交風險的5大指標，幫助你在價格與安全之間做出最好的決定。

一、出價高不代表成交率高：85成貸款有哪些風險？

在房屋交易中，買方提出高價，屋主自然會感到心動。

但是，買方希望貸款85成，代表交易高度仰賴銀行的核貸結果。

例如，房屋成交價1,500萬元，買方預計貸款85成：

• 預計貸款金額：1,275萬元。
• 買方自備款：225萬元。

乍看之下，只要銀行願意核准85成，交易就能順利完成。

但實際上，銀行核貸並不是單純依照買賣雙方約定的成交價格計算，而是會綜合考量房屋鑑價、買方收入、信用條件、負債比例及銀行授信政策。

可能遇到以下問題：

1. 銀行鑑價低於成交價格

假設買方以1,500萬元成交，但銀行鑑價只有1,400萬元，即使銀行願意核貸8成，貸款金額也只有1,120萬元。

這時候買方就必須額外準備更多資金。

2. 買方收入不符合銀行審核條件

即使買方有穩定工作，也不代表一定能取得理想貸款成數。銀行還會評估收入、既有貸款、信用紀錄及還款能力。

3. 央行信用管制影響貸款條件

台灣央行針對特定購屋族群及住宅貸款設有選擇性信用管制，貸款成數與寬限期可能受到限制。

因此，買方口頭表示可以貸款85成，不代表銀行一定會核准。

4. 買方自備款不足，可能影響付款進度

如果貸款金額不足，買方又沒有額外資金補足差額，就可能出現延遲付款，甚至無法履約的情況。

屋主必須理解：高價買方最大的風險，不一定是沒有購買意願，而是最後能不能拿出足夠的錢完成交易。

二、全現金買方出價較低，為什麼反而具有吸引力？

相較於需要高度依賴銀行貸款的買方，全現金買方最大的優勢，就是付款資金不需要等待銀行核貸。

例如，B買方出價1,450萬元，具備完整的資金來源，可以依照契約約定支付價款。

對屋主而言，這樣的買方有幾個優點：

1. 降低貸款不確定性： 不必等待銀行核准房貸成數。
2. 付款流程相對單純： 不需要額外配合銀行鑑價及撥款程序。
3. 交屋時間較容易安排： 資金到位後，可依照契約進行後續流程。
4. 降低交易中斷風險： 不容易因為貸款不足而臨時要求重新協商。

不過，全現金也不代表百分之百安全。

屋主仍然應該確認買方資金是否真正到位、是否有合法且可查證的資金來源，以及付款是否依照契約進入履約保證或指定帳戶。

全現金的真正優勢，不只是不用貸款，而是資金確實存在，而且能夠依約支付。

三、兩種買方比較：屋主應該如何選擇？

假設同一間房屋出現兩組買方，價格與付款方式如下：

A買方｜高價貸款型

價格較高

1,500萬元

• 預計貸款：1,275萬元
• 自備款：225萬元
• 交易風險：銀行鑑價、貸款成數及撥款時間

B買方｜全現金型

付款較單純

1,450萬元

• 預計貸款：0元
• 自備款：1,450萬元
• 交易風險：仍須確認資金來源及實際到位情況

兩組買方價差

50萬元

從屋主角度來看，A買方多出50萬元，確實具有價格優勢，但如果最後貸款不足，可能需要重新協商付款條件。

B買方雖然價格較低，但如果資金已經準備完成，交易流程可能相對單純。

因此，屋主不應該只比較成交金額，而應該比較以下幾個面向：

四、屋主選擇買方前，一定要確認的5件事

1. 買方是否已經取得銀行初步評估？

如果A買方希望貸款85成，建議先了解是否已經向銀行提出申請，是否有初步鑑價，以及銀行對貸款金額的評估。

口頭說可以貸款，和銀行實際核准，是兩回事。

2. 買方自備款是否真的足夠？

除了頭期款，還需要考慮契稅、代書費、仲介服務費、裝潢及其他購屋支出。

尤其貸款不足時，買方是否有能力補足差額，是非常重要的判斷依據。

3. 全現金買方是否能提出資金證明？

B買方雖然表示全現金購屋，屋主仍可透過合理方式確認資金準備情況，例如銀行存款證明或其他可查證的資金資料。

同時應注意個人資料保護，不必要求對方提供超出交易必要範圍的財務資訊。

4. 兩組買方的付款時間是否明確？

價格高低之外，還要確認簽約款、備證款、完稅款及交屋款的付款時程。

如果買方能夠按照契約準時付款，對屋主而言就具有更高的交易價值。

5. 買賣契約是否明確約定貸款不足的處理方式？

這一點非常重要！

依照內政部成屋買賣定型化契約相關規範，貸款不足時，可以依約選擇現金補足、解除契約或其他處理方式，並且要區分貸款不足是否可歸責於買方或賣方。

屋主在簽約前，務必確認貸款不足的處理選項及違約責任，不要只聽買方口頭承諾。

五、2026年台灣房貸政策下，85成貸款真的容易嗎？

2026年台灣房貸市場仍須留意央行選擇性信用管制及各銀行授信條件。

截至2026年11月，央行於2026年9月18日起調整部分信用管制措施，自然人第二戶購屋貸款最高成數上限調整為7成；第三戶以上及高價住宅等貸款則有不同限制。

不過，這不代表所有購屋族都只能貸款7成，也不代表首購族一定可以貸款85成。

實際貸款條件仍須視購屋人身分、名下房屋及貸款情況、房屋鑑價、銀行授信政策等因素而定。

因此，屋主遇到買方提出85成貸款需求時，應該先確認買方適用的貸款條件，不要把預期貸款成數直接當成確定的付款能力。

六、苗栗竹南、頭份及新竹屋主，應該如何選擇買方？

以竹南、頭份及新竹地區的房屋交易來說，不同物件的買方組成可能差異很大。

例如：

• 竹南大埔及台積電周邊： 部分買方為科技業工程師，可能需要透過銀行房貸購屋。
• 頭份尚順生活圈： 換屋族、家庭型買方及自住客都有可能出現。
• 新竹園區周邊： 房屋總價較高，買方的自備款與貸款能力尤其值得確認。

如果屋主出售房屋後，還需要將資金投入下一間房屋，或者有明確的資金運用期限，那麼付款確定性就更加重要。

反過來說，如果屋主沒有資金壓力，房屋條件又有競爭優勢，就可以多花一點時間評估高價買方的履約能力。

房屋成交不是只選價格最高的人，而是選擇最有機會按照約定完成交易的人。

七、結論：高價不一定最好，全現金也不一定最安全

如果我是屋主，面對1,500萬元、需要貸款85成的A買方，以及1,450萬元、全現金的B買方，我不會第一時間就決定賣給誰。

我會先要求A買方提出銀行初步貸款評估，確認自備款是否充足；同時確認B買方的資金是否真正到位。

如果A買方已經確認貸款條件、自備款充足，而且願意接受明確的付款期限及貸款不足處理條款，我會優先考慮多出50萬元的交易。

但如果A買方只是口頭承諾，85成貸款沒有任何實際依據，而B買方已經準備好完整資金，付款條件也合理，那麼我會認真考慮B買方。

畢竟，房子賣得高固然重要，但真正收到錢、順利完成過戶與交屋，才是交易的最後目的。

記住：賣房不能只挑出價最高的買方，更要挑選履約能力最可靠的買方。