房地合一稅2.0版重點一次看

✅ 什麼是房地合一稅2.0？

簡單說，就是當你出售「房屋＋土地」時，如果有賺價差，就合併計算課稅，而不是以前分開課土地增值稅 + 房屋所得稅。

而「2.0版」是在原有制度基礎上做重大修正，主要為了 打炒房／抑制短期投機。

📆 適用時點／範圍

此制度自 110 年 7 月 1 日（即民國110年7月1日） 起實施。

適用對象：自 105 年 1 月 1 日以後取得的房地，在 110 年 7 月 1 日以後出售者。

舊版制度（1.0版）仍適用於105年1月1日前取得或110年7月1日以前出售的房地。

🔍 六大重點修法內容

以下為2.0版主要修法內容：

短期交易高稅率：持有時間越短，稅率越高，打擊快速買進賣出的投機行為。

法人與個人稅率拉平：避免透過公司名義交易以享較低稅率。

擴大課稅範圍：例如預售屋換約、股權轉讓背後為房地交易者也納入。

土地漲價總數額減除設上限：讓「漲價額」這一扣除項目不能無限抵減，防止避稅。

五種交易不受影響（有優惠）：包含自用住宅持有滿6年、都更／危老重建後第一次移轉等。

適用日期明確：如上所述，110年7月1日起為分水嶺。

💡 稅率 & 持有期間對照（以個人為例）

這裡是常見的稅率階梯（2.0版）：

持有期間適用稅率

持有 2年以內約 45% 

持有 超過2年未滿5年約 35% 

持有 超過5年未滿10年約 20% 

持有 超過10年約 15% 

提醒：這是「常見情況」，實際還要看是否符合自用住宅免稅／優惠、是否屬於非自願交易等特殊情況。

📝 自用住宅／優惠條件

若是自用住宅，且持有並設籍滿6年，有符合條件者，可享較低稅率或免稅。

若非自用、或投資目的、持有時間短、頻繁交易，就可能被套用較高稅率。

注意：某些「非自願因素交易」或合建分回、都市更新、危老重建後第一次移轉等，可能適用優惠稅率（如維持20%）而非按上述最高稅率。

🔢 計算方式概要

簡化步驟如下：

取得房地的「收入」＝售價。

減除「成本＋必要費用」＋「土地漲價總數額」。

「土地漲價總數額」訂有「減除上限」。

剩下的「利得」部分，就依上述稅率階梯課稅。

⚠️ 投資人／屋主應注意的事項

若買進後短期出售（尤其2年以內），稅率高達45%，需特別慎重。

計畫用公司或法人名義做短期交易以避稅？2.0版已拉平法人個人稅率。

預售屋換約交易也被納入課稅範圍，避開空手換約／短期轉手的漏洞。

自用住宅、自建、都市更新、危老重建等可能有優惠，需確認符合條件。

若屬換屋、自住且持有時間長、且轉手後收益未過高，有可能稅負較輕。但還是要做完整試算。