房貸一直貸不過？銀行現在最重視什麼？買房前一定要知道的 10 大貸款審核重點

買房是許多人一生中最大的資產規劃，而房貸更是影響購屋成敗的重要關鍵。然而，近年來不少購屋族都遇到相同的困擾：

「收入不低，為什麼房貸還是貸不過？」

「明明工作穩定，銀行卻只願意貸七成？」

其實，銀行審核房貸時，看的不只是你的薪資，而是整體財務狀況、信用紀錄、房屋條件與還款能力。

隨著央行信用管制、銀行授信政策調整，以及房市環境改變，房貸審核標準比以往更加嚴謹。小賴整理了目前銀行最重視的 10 大房貸審核重點，幫助你在買房前做好準備，提高核貸成功率。

為什麼現在房貸比以前難申請？

近幾年，房貸審核變得更加保守，主要原因包括：

• 央行持續實施選擇性信用管制
• 銀行房貸額度有限，放款更加謹慎
• 利率提高，增加借款人的還款壓力
• 房市投資需求降溫，銀行更重視授信風險

因此，即使收入不錯，也不代表一定能貸到理想的金額或成數。

一、收入是否穩定

銀行最重視的是：

借款人是否具備穩定、持續的收入來源。

例如：

• 公教人員
• 軍警
• 上市櫃公司員工
• 醫師
• 律師
• 會計師

通常較容易取得較佳的貸款條件。

如果是：

• 自營業者
• 自由工作者
• 接案工作者

銀行通常會要求提供：

• 報稅資料
• 存摺收入紀錄
• 財務報表

來證明收入的穩定性。

二、負債比是否過高

銀行會評估你的：

每月收入與每月固定支出的比例。

例如：

月收入：100,000 元

目前已有：

• 車貸
• 信貸
• 信用卡分期

每月需支付：40,000 元

若再新增房貸，負債比可能超過銀行可接受範圍，導致：

• 降低貸款成數
• 縮短貸款年限
• 提高利率
• 甚至拒絕核貸

因此，購屋前若能降低其他貸款，有助於提升核貸機率。

三、信用評分（聯徵紀錄）

很多人不知道，平時的信用卡使用習慣，也會影響房貸申請。

銀行會查看聯徵中心的信用紀錄，例如：

• 是否曾有信用卡遲繳
• 是否長期使用循環利息
• 是否有信用貸款逾期
• 是否短時間內頻繁申請貸款

良好的信用紀錄，代表借款人具有良好的還款習慣，自然更容易獲得銀行信任。

四、自備款是否充足

近年來，銀行越來越重視購屋者的自備能力。

除了房價本身的自備款外，還需要預留：

• 契稅
• 印花稅
• 地政規費
• 代書費
• 仲介服務費
• 裝潢費
• 搬家費

如果把所有資金都投入購屋，沒有預留緊急預備金，銀行也可能認為財務風險較高。

五、工作年資是否穩定

工作穩定度也是銀行的重要評估項目。

一般而言：

• 同公司任職一年以上
• 固定薪資轉帳
• 職涯穩定

都較容易取得較好的貸款條件。

若剛換工作或仍在試用期，部分銀行可能要求補充更多證明文件。

六、房屋本身的條件

除了審核借款人，銀行也會評估房屋本身。

常見評估項目包括：

• 屋齡
• 建商品牌
• 地段位置
• 社區管理
• 未來保值性
• 是否容易轉售

如果房屋條件較差，即使成交價格較高，銀行估價仍可能偏低。

七、銀行估價是否符合成交價

很多購屋族誤以為：

成交多少，銀行就會依照成交價貸款。

事實上，銀行會委託專業估價。

例如：

成交價：2,000 萬元

銀行估價：1,800 萬元

若貸款八成：

銀行只能貸：1,440 萬元

剩下的差額，都需要由買方自行負擔。

因此，在正式簽約前，建議先了解房屋可能的銀行估價。

八、購屋用途

銀行也會評估房屋用途。

例如：

自住

通常貸款條件較佳。

換屋

視持有戶數與實際需求而定。

投資

若屬於投資用途，可能受到信用管制影響，貸款條件相對保守。

九、是否受到信用管制影響

目前央行對特定購屋情況設有信用管制措施。

例如：

• 第二戶住宅
• 第三戶以上住宅
• 特定高價住宅
• 法人購屋

可能影響：

• 貸款成數
• 是否提供寬限期
• 利率條件

因此，購屋前可先向銀行確認自身適用規定。

十、完整的財力證明

除了薪資證明外，若能提供更多財力資料，也有助於提高核貸成功率。

例如：

• 薪資轉帳紀錄
• 扣繳憑單
• 存款證明
• 定存
• 股票
• ETF
• 基金
• 保單
• 其他可證明資產

這些資料都能增加銀行對借款人還款能力的信心。

房貸申請前，建議先做「貸款預審」

許多人都是：

先簽約，再申請房貸。

如果最後貸款不足，可能需要額外準備大筆自備款，甚至影響交易。

較理想的流程是：

1. 評估自己的購屋預算
2. 向銀行申請貸款預審
3. 確認可貸金額與成數
4. 再開始看屋、議價與簽約

透過貸款預審，不僅能掌握自己的購屋能力，也能提升與屋主議價時的信心。

提高房貸核准率的 6 個方法

✅ 維持良好的信用紀錄

按時繳納信用卡與各項貸款，避免遲繳與循環利息。

✅ 降低其他負債

購屋前盡量清償信貸、車貸或降低信用卡分期金額。

✅ 累積穩定收入紀錄

固定薪資轉帳、完整報稅紀錄，都能提高銀行信任度。

✅ 準備充足自備款

自備款比例越高，銀行通常越願意承作。

✅ 挑選保值性佳的房屋

地段、屋齡、社區管理等因素，都會影響銀行估價。

✅ 尋求專業協助

不同銀行的放款政策略有差異，透過熟悉貸款流程的房仲或貸款專員協助，能更有效率找到適合的方案。

結語

房貸是否能順利核准，不只是收入高低的問題，而是銀行對借款人與房屋整體風險的綜合評估。

如果能提前做好財務規劃、維持良好的信用紀錄，並在買房前完成貸款預審，不僅能提高核貸成功率，也能避免簽約後才發現貸款不足的窘境。

小賴建議，買房前先了解自己的貸款能力，再開始看屋與議價，才能更安心地完成購屋計畫。 如果你對房貸成數、銀行估價、信用管制或購屋流程有任何疑問，歡迎持續關注小賴分享的房地產知識，讓你買房少走冤枉路。