買房前一定要先做「貸款預審」！避免簽約後貸款不足，首購族一定要知道的完整攻略

對許多第一次買房的人來說，最常見的流程是：

先看房 → 喜歡就下斡旋 → 談好價格 → 簽約 → 再申請房貸。

但你知道嗎？這其實是許多購屋糾紛的開始。

近年來，由於銀行房貸政策趨於保守，加上央行信用管制持續實施，越來越多買方在簽約後才發現：

• 房貸成數沒有想像中高
• 銀行估價低於成交價
• 自備款不足
• 最後甚至只能忍痛解約

因此，貸款預審已經成為現在買房前最重要的一個步驟。

小賴整理了貸款預審的完整流程、申請方式、注意事項與常見問題，讓你買房前先確認自己的購屋能力，避免簽約後才發現資金不足。

什麼是貸款預審？

貸款預審（Pre-Approval）是指：

在正式買房之前，先由銀行評估借款人的財務條件、信用狀況與還款能力，預估可貸款的金額、成數與利率。

簡單來說，就是先知道：

「自己最多可以買多少錢的房子。」

而不是等簽約後才開始擔心貸款是否能核准。

為什麼買房前一定要做貸款預審？

很多人以為：

「收入不錯，房貸一定沒問題。」

但銀行真正審核的是：

• 收入是否穩定
• 負債比
• 信用評分
• 房屋條件
• 銀行估價
• 信用管制規定

即使月收入很高，也不代表一定能貸到八成。

提前完成貸款預審，可以大幅降低交易風險。

貸款預審有哪些好處？

一、先了解自己的購屋預算

很多人看房時，只看喜歡的房子，卻沒有先確認自己的貸款能力。

例如：

心儀的房子總價：2,000 萬元

結果銀行只能核貸：1,400 萬元

原本準備：400 萬元自備款

最後卻需要：600 萬元以上。

如果沒有提早預審，很可能因資金不足而無法成交。

二、避免簽約後貸款不足

這是貸款預審最大的價值。

正式簽約後，若銀行貸款不足，可能面臨：

• 增加自備款
• 向親友借款
• 放棄交易
• 違約賠償

先完成貸款預審，就能提前知道自己的貸款能力，降低風險。

三、增加議價優勢

當屋主知道買方已完成貸款預審，代表：

資金能力較明確，成交機率較高。

有時也更容易取得屋主信任，增加議價空間。

四、節省購屋時間

知道自己的貸款能力後，就能直接鎖定符合預算的物件，避免花時間看超出能力範圍的房子。

貸款預審需要準備哪些資料？

不同銀行要求略有不同，但一般會準備：

身分證件

• 身分證
• 第二證件

收入證明

• 薪資單
• 薪資轉帳紀錄
• 扣繳憑單

財力證明

• 存款證明
• 定存
• 股票
• ETF
• 基金
• 保單

工作證明

• 在職證明
• 名片（部分銀行）

負債資料

若已有：

• 車貸
• 信貸
• 學貸

銀行也會一併評估。

銀行預審時最重視哪些項目？

1. 收入穩定度

是否有固定薪資來源。

2. 信用評分

是否曾：

• 信用卡遲繳
• 使用循環利息
• 信貸逾期

3. 負債比

目前每月已有多少貸款支出。

4. 工作穩定性

工作年資越穩定，通常越有利。

5. 自備款比例

自備款越充足，銀行風險越低。

貸款預審多久可以完成？

一般來說：約 3～7 個工作天。

部分銀行資料完整時，也可能更快完成。

如果案件較複雜，例如：

• 自營業
• 高資產客戶
• 公司負責人

可能需要更長的審核時間。

預審通過後，一定能核貸嗎？

答案是：不一定。

因為預審主要是審核：借款人的條件。

正式申請房貸時，銀行還會評估：

• 房屋位置
• 屋齡
• 建商品牌
• 社區管理
• 房屋估價

如果銀行估價低於成交價，仍可能影響最終貸款成數。

因此，即使完成預審，也建議在簽約前了解房屋可能的銀行估價。

貸款預審會影響信用嗎？

很多人擔心：

做貸款預審會不會影響聯徵分數？

一般而言，適度的預審並不會造成明顯影響。

但如果短時間內向多家銀行頻繁申請，聯徵查詢次數增加，可能讓銀行認為有較高資金需求。

建議可先與房仲或貸款專員討論，再選擇合適的銀行辦理預審。

貸款預審常見迷思

迷思一：收入高就一定貸得到

錯！

銀行看的是整體財務狀況，而不是只看薪資。

迷思二：沒有看房不能預審

錯！

貸款預審就是在買房前進行的。

迷思三：預審通過就一定能貸八成

錯！

最終仍需依房屋估價及銀行核貸結果而定。

迷思四：預審很麻煩

其實現在多數銀行都已提供快速預審服務，只要資料準備完整，流程相當便利。

小賴建議：買房流程應該這樣安排

想降低購屋風險，建議依照以下順序：

1. 評估自己的財務狀況。
2. 準備自備款與購屋相關費用。
3. 向銀行申請貸款預審。
4. 確認可貸金額與預算。
5. 開始看屋與比較物件。
6. 議價、下斡旋、簽約。
7. 正式申請房貸。
8. 完成交屋。

透過這樣的流程，不但能更有效率地找房，也能避免因貸款問題影響交易。

結語

買房是一項重要的人生決定，而房貸更是影響購屋計畫能否順利完成的關鍵。

提前做好貸款預審，不只是了解自己可以貸多少，更能掌握購屋預算、提高議價信心，並降低簽約後因貸款不足而產生的風險。

小賴建議，在開始看房之前，先完成貸款預審，才能真正了解自己的購屋能力。 做好準備，再開始找房，不僅能節省時間，也能讓整個購屋流程更加安心、順利。