公設比多少才合理？一次搞懂公設比怎麼算、多少才算正常，買房不再只看坪數

買房時，許多人都聽過「公設比」這個名詞，但真正了解的人卻不多。

不少首購族看房時都會問：

「公設比越低越好嗎？」

「這個社區公設比35%，是不是太高了？」

「為什麼權狀40坪，室內卻只有25坪？」

其實，公設比沒有絕對的好或壞，而是要看建築類型、社區規劃以及公共設施是否符合你的需求。

小賴整理了公設比的計算方式、各類型住宅的合理範圍，以及購屋時最容易誤解的幾個觀念，讓你買房時不再被坪數迷惑。

什麼是公設比？

公設比，是指：

房屋權狀中，共同使用空間所占的比例。

這些共同空間包括：

• 社區大廳
• 電梯
• 樓梯
• 走廊
• 健身房
• 閱覽室
• 游泳池
• 中庭
• 垃圾集中區
• 管理室

由於這些設施是全體住戶共同使用，因此每戶都會依比例分攤坪數。

公設比怎麼計算？

公式非常簡單：

公設比 = 公共設施坪數 ÷ 建坪 × 100%

例如：

建坪：40 坪

公設坪數：12 坪

計算方式：12 ÷ 40 × 100%＝30%

代表：這間房子的權狀40坪，其中約12坪屬於公共空間。

公設比多少才算合理？

不同類型的住宅，公設比本來就不同。

一般可參考下列範圍：

因此，如果一棟新成屋電梯大樓公設比約33%，其實屬於目前市場相當常見的範圍。

為什麼現在的新大樓公設比都比較高？

很多人發現：以前公寓只有15%左右。

現在的新建案：動不動就是33%、35%。

主要原因包括：

一、公共設施增加

現在的新社區通常規劃：

• 健身房
• 閱覽室
• 交誼廳
• 親子遊戲室
• KTV
• 游泳池
• 空中花園
• 健身步道

公共空間越多，公設比自然越高。

二、建築法規改變

近年建築法規更加重視：

• 防災安全
• 無障礙空間
• 消防設備
• 機電設備

因此公共空間需求增加。

三、電梯與設備空間增加

現在幾乎都是：

• 雙電梯
• 三電梯

還有：

• 發電機房
• 消防設備
• 機房

這些都會計入公共空間。

公設比越低越好嗎？

答案是：不一定。

很多人認為：

公設越低，一定越划算。

其實並非如此。

例如：

A 社區：公設比20%

沒有：

• 管理員
• 電梯
• 健身房

B 社區：公設比35%

擁有：

• 飯店式大廳
• 健身房
• 閱覽室
• 包裹代收
• 24小時管理

如果你重視生活品質，高公設比反而可能更符合需求。

公設比高有哪些優點？

一、生活機能更完整

許多新社區提供：

• 健身房
• 交誼廳
• 兒童遊戲區

提升生活品質。

二、社區形象較佳

公共空間規劃完善，通常也代表：

• 管理品質較好
• 社區維護完善
• 房屋保值性較佳

三、提高居住舒適度

完善的公共設施，能提升住戶使用便利性。

例如：

不用外出，就能使用健身房。

公設比高有哪些缺點？

一、室內實際使用空間較小

例如：

權狀：40坪

公設：14坪

真正可使用空間，可能只有26坪左右。

二、管理費通常較高

公共設施越多，管理維護成本也越高。

因此：管理費通常較高。

三、不是每項設施都會使用

有些住戶：

幾乎不用：

• 游泳池
• KTV
• 健身房

卻仍需共同分攤維護成本。

買房時不能只看公設比

真正重要的是：

「公設是否值得。」

例如：

公設比：33%

但包含：

• 健身房
• 閱覽室
• 兒童遊戲室
• 包裹代收
• 垃圾集中區

這些都是每天可能使用到的設施。

相反地，如果公設比很高，卻沒有實際功能，就值得再仔細評估。

首購族常見的3個迷思

迷思一：公設比越低越划算

錯！

應同時考量：

• 居住品質
• 社區管理
• 公共設施

而不是只看比例。

迷思二：權狀40坪，室內就是40坪

錯！

權狀坪數包含：

• 公設
• 主建物
• 附屬建物

真正室內空間通常會比權狀坪數小。

迷思三：新建案公設比高就是建商偷坪數

錯！

公設比提高，多半與：

• 建築法規
• 社區規劃
• 公共設施

有關，不代表建商偷工減料。

小賴提醒：買房真正要看的是「室內使用坪數」

很多人只比較：

A：35坪

B：40坪

卻沒有看：主建物坪數。

真正影響居住舒適度的是：

• 主建物
• 格局
• 採光
• 收納
• 動線

而不是權狀坪數。

因此，看房時一定要請房仲提供：

• 建坪
• 主建物坪數
• 公設坪數
• 車位坪數

分開比較，才能真正知道自己買到了多少可使用空間。

結語

公設比只是購屋時眾多評估因素之一，並不是越低越好，也不是越高就一定不好。

真正重要的是，公共設施是否符合你的生活需求、社區管理是否完善，以及實際室內空間是否能滿足家庭使用。

小賴建議，買房時不要只看權狀坪數與公設比，更要了解主建物坪數、格局規劃及生活機能，才能挑選到真正適合自己的理想住宅。