繼承或贈與房產真的省稅嗎？第一線房仲真心話：沒搞懂「房地合一稅」申報陷阱，小心賣房時利潤全繳稅！

前言結論

實務結論： 繼承房產不代表賣掉就沒稅。決定你是適用「省很大的舊制」還是「稅率最高 45% 的新制」，關鍵在於**「被繼承人（長輩）當初的取得日期」**。現在流行「躺平」等繼承，雖然能省下移轉時的增值稅，但若沒規劃好「持有期間」與「自住優惠」，未來轉手時的房地合一稅恐成為沉重負擔,。

 3 個常見 Q&A

• Q1：繼承來的房子，賣掉時要繳哪種稅？
  • A： 關鍵看長輩（被繼承人）什麼時候買的。如果長輩在 105 年 1 月 1 日前取得，原则上適用「舊制（財產交易所得稅）」；若之後取得，則適用「新制（房地合一稅）」,。
• Q2：如果我繼承不到兩年就想賣，稅率會是 45% 嗎？
  • A： 不一定。財政部放寬規定，繼承取得的房產可以「併計」長輩的持有期間。例如你持有 1 年，但長輩生前持有了 9 年，合計超過 10 年，新制稅率可從 45% 降至 15%,。
• Q3：連續繼承（例如：爺爺傳給爸爸，爸爸再傳給我）日期怎麼算？
  • A： 判斷新舊制只能「往前回推一次」。但計算「持有期間」來降低稅率時，則可以把每一代持有的時間全部加總,。

 文章主文

高資產族掀「送房節稅」潮，背後隱藏的稅務真相 根據最新統計，今年上半年全國贈與及繼承移轉棟數紛紛創下歷史新高。主因是「囤房稅 2.0」讓多屋族持有成本暴增，加上銀行限貸令趨嚴，許多家長選擇提早「送房」或規劃「繼承」來分散風險。但從我們第一線房仲的觀察來看，很多客戶只看到眼前的省稅，卻忽略了未來的「出場成本」。

關鍵門檻：105 年 1 月 1 日 這是不動產稅制的分水嶺。如果你繼承的是長輩在 105 年前買的老房子，恭喜你，未來賣房時通常適用「舊制」，只需申報「房屋」部分的所得併入綜所稅，土地增值稅在繼承時也先行歸零，省稅空間極大,。 但若是長輩在 105 年後才買的房子，即便你現在繼承，賣掉時也得面臨「房地合一稅 2.0」。這時，「取得成本」會被認定為繼承當時的「房地公告現值」，而非市價。這中間巨大的價差，就是你被課稅的基礎,。

實務判斷：持有期間是你的救命草 我們常遇到客戶擔心繼承後急需用錢想賣房，會被課徵 45% 的重稅。其實，只要長輩持有的時間夠長，併計後稅率通常能降到 15% 甚至更低,。此外，如果該房產符合「自住 6 年」規定（設籍、無出租、無營業），還能享有 400 萬的免稅額，超過部分僅課 10%,。

在地觀察與建議 在房價高漲的現狀下，很多年輕人選擇「躺平」等繼承。但房仲真心提醒：「節稅不能只看一次移轉，要看兩次（繼承一次、賣掉一次）。」 若長輩房產增值空間極大，有時採取「分年贈與」或利用每年 244 萬的贈與免稅額，會比單純等待繼承更具彈性。

 重點整理

• 制度判定： 依「被繼承人（前手）」取得日是否在 105 年 1 月 1 日前為準。
• 持有期間： 繼承取得可「併計」前輩持有時間，有效降低房地合一稅率,。
• 自住優惠： 連續設籍滿 6 年，享 400 萬免稅額及 10% 優惠稅率,。
• 連續繼承： 制度判斷僅回推一階，但持有期間可多階累計,。
• 避人為坑： 繼承時的認定價值是「公告現值」，與「市價」差距大，賣房前務必精算所得。