月薪多少買得起高雄的房子？頭期款、月付、40年房貸，第一線房仲店長賞哥一次講清楚

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一句話先講：用「每個月房貸不超過月薪三分之一到四成」回推，月薪 5 萬、在利率 2.5%、貸 8 成、還 30 年的條件下，大概買得起總價 525～630 萬的房子；月薪 8 萬約 845～1,010 萬。 這不是銀行核貸保證，是我在高雄第一線帶看時，幫買方抓預算的起手式。下面我把頭期款怎麼準備、40 年房貸到底省不省、寬限期該不該用，一項一項用白話講清楚。想直接算自己的數字，用我們做的免費房貸試算（免登入、不留個資）。

一、月薪多少，買得起多少錢的房子？

先給答案：抓「每月房貸落在月薪的三到四成」，每個月繳起來比較不會有壓力。 以利率 2.5%、貸 8 成、還 30 年估，大概是這個感覺：

假設是：月付抓月薪的 1/3～0.4、利率 2.5%、貸 8 成、還 30 年、每月繳一樣多，自備 2 成。數字只是抓感覺，會隨利率和你的條件變動，實際以各銀行核貸為準。家庭一起買，月薪就兩個人加總去看。

二、頭期款到底要準備多少？

首購銀行大多借 8 成，等於你要自備 2 成——1,000 萬的房子，大概準備 200 萬。 但很多人只算到這裡就出事：頭期款不是只有那 2 成。裝潢、仲介費、契稅代書費、搬家添購，這些都要現金。我的建議是再抓總價的 3～5% 當緩衝，不然交屋當天才發現錢卡死，會很難看。自備款最好留到「付完 2 成頭期，手上還留得住一筆生活預備金」，不要把錢全部壓在頭期款上。

三、買 1,000 萬的房子，每個月要繳多少？

自備 200 萬、貸 800 萬、利率 2.5%、還 30 年，大約每月 31,600 元。 這是每月繳一樣多（本息平均攤還）的算法。利率或年限一改，數字就會跳，所以與其記死一個數字，不如自己拉一下工具看你那間的月付。

四、40 年房貸真的比較輕鬆嗎？

月付確實變輕，但你要多還十年利息，整筆加起來多付不少——這筆帳一定要先算。 同樣貸 800 萬、利率 2.5%：

• 貸 30 年：每月約 31,600 元
• 貸 40 年：每月約 26,400 元

每月只少約 5,200 元，看起來很甜；但 40 年的總利息，會比 30 年多付大約 128 萬。我在第一線常看到：很多人只盯著「月付變少」很開心，沒去看「多付的利息」那一條。手頭真的緊、需要先把月付壓下來，40 年是工具、可以用；但如果只是想把預算撐大、多買一點，這一撐可能就是多付一台車的錢。

五、本息、本金，一般人選哪個？

大多數人選「本息平均攤還」——每個月繳固定金額，好抓、好規劃。 「本金平均攤還」是一開始繳比較多、之後愈繳愈少，總利息省一點，但前期壓力大。除非你前幾年現金很充裕、想省利息，不然一般首購選本息就好。

六、寬限期該不該用？誰適合、誰別碰

寬限期是「前幾年只繳利息、不還本金」，月付當下最輕，但期滿後會跳一大階，用錯反而會害到自己。 同樣貸 800 萬、2.5%、寬限 5 年：

• 寬限期內（前 5 年）：每月只繳利息約 16,700 元
• 寬限期滿後：本金要在剩下年限還完，月付跳到約 35,900 元

看得出落差多大。適合用寬限期的人：短期現金要留著裝潢或周轉、確定幾年後收入會往上、或本來就打算幾年內賣掉。別碰寬限期的人：純粹為了「先買得起」硬用寬限把月付壓進預算——期滿跳上去那天會很痛。寬限不是省錢，是把還款往後挪，本金一毛沒少。

七、青安貸款可以這樣算嗎？

可以抓個大概：把利率填 1.775%、年限抓到 40 年、成數抓 8 成，就接近青安前 3 年的條件。 2026 年 8 月 1 日起接棒上路的是青安3.0：前 3 年 1.775%、第 4 年起利率逐年調整，新婚和育兒家庭的額度有加碼，但也新增了年齡、年所得、房屋總價三道資格門檻。來龍去脈我寫了一篇專文：〈青安3.0是什麼？8/1上路、誰能貸、1.775%能撐幾年〉；要算數字直接用青安3.0 專用試算，資格檢查和逐年月付一次排給你看。我只轉述公開制度，實際你能不能用、額度多少，還是要銀行審。

八、算完之後，下一步呢？

抓到預算，接下來就是看區域、看學區、看實際貸不貸得到。預算先抓穩，看房才不會愈看愈亂、或看上根本貸不下來的物件。

• 想算自己的數字：用免費房貸試算，免登入、不留個資，月薪、總價、年限三種都能拉。
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我是房仲，不是銀行、律師，也不是會計師：數字幫你抓、方向幫你看清楚，但能不能貸、稅怎麼繳，以各銀行及主管機關為準。高雄買房賣房，房地合一、重購退稅、繼承及贈與相關，也歡迎諮詢。

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