決定移居宜蘭的人，來找我第一句話，十個有八個是：「馬店長，到底溪南比較好，還是溪北比較好？」
我通常不會急著回答。因為這個問題如果問錯了方向，很可能讓你買錯一塊地、蓋錯一個家。
這不是要嚇你，是我在第一線看過太多真實情況。有人衝著溪北熱鬧、增值快買了地，住進去才發現每天通勤把生活品質耗光；也有人以為溪南便宜撿到寶，結果那塊地根本蓋不出他想要的房子。
所以在告訴你溪南溪北怎麼分之前，我想先講一句我常跟客戶說的話：沒有最好的地方，只有最適合自己的生活。
這篇文章會幫你把宜蘭這兩邊的鄉鎮、生活型態、還有買地前一定要先看懂的在地現實一次講清楚。看完你會發現，溪南溪北不是一道哪邊贏的選擇題，而是一道你想過什麼日子的生活題。
宜蘭的溪南、溪北，是以蘭陽溪這條天然大河為界。溪的北邊叫溪北，南邊叫溪南，就這麼直觀。
很多人一聽到分界，直覺就想問「那哪邊比較好？」
這正是我想先破除的最大誤解。溪北有溪北的政經文教與溫泉度假色彩，溪南有溪南的工商核心與田園步調，它們不是「好」跟「差」的關係，而是兩種完全不同的生活方式。
換句話說，選溪南還溪北，第一步不是比較房價高低，而是先弄清楚你要的是哪一種生活。下面我先帶你認識兩邊各是什麼樣子，再教你怎麼對照自己的需求。
溪北是宜蘭傳統的政經文教核心。宜蘭市是縣治所在，縣政機關、學校、醫療資源集中；礁溪是全台知名的溫泉區，度假宅、溫泉住宅需求高；頭城靠海、有衝浪與濱海生活的味道；員山、壯圍則保有田園與近郊的餘裕。
溪北另一個關鍵字是通勤。國道五號雪山隧道的入口在頭城端，對很多還沒完全離開雙北工作、想「一腳宜蘭一腳台北」的移居族來說，溪北在通勤時間上通常更有優勢。
新案的熱度也反映了這件事。過去宜蘭的新案供給，曾明顯集中在溪北：依住展房屋網 2021 年的調查，當年截至 9 月，溪北推案量約 1,160 餘戶。若看比較新的市場交易，依 2025 年預售屋實價登錄資料，宜蘭市、頭城、礁溪、壯圍與員山等溪北行政區，全年合計約有 453 筆預售屋成交，占宜蘭縣全年預售成交量約 47%。
要提醒的是，推案戶數代表的是建商端的市場供給，實價登錄筆數則是已成交並完成揭露的交易，兩者統計口徑不同，不能直接拿來比較市場的增減。但把兩個時間點的數字擺在一起看，都指向同一件事：溪北一直是宜蘭新案與交易相對集中的一邊。
溪北適合誰？ 如果你還需要兼顧北部的工作、重視通勤時間，或是嚮往溫泉度假宅、想要相對熱鬧成熟的生活機能，溪北會是比較順的方向。想深入了解溫泉度假宅與退休移居怎麼在礁溪落腳，可以看這篇 👉🏻 礁溪適合誰、溫泉度假宅怎麼看
溪南的心臟是羅東。羅東雖然面積小，卻是宜蘭南部的工商與生活機能核心，夜市、商圈、醫療（如博愛、聖母兩大醫院系統）都集中在這裡，生活採買與就醫都方便。
往羅東周邊走，冬山、三星是田園慢生活的代表，稻田、水圳、慢步調，很多想自地自建、蓋一棟有庭院的家的移居族，最後都是在這一帶找地；五結銜接羅東與海線、生活與交通兼具；蘇澳則有港灣與溫泉（蘇澳冷泉）的獨特性。
溪南適合誰？ 如果你嚮往田園、慢生活，想找一塊地好好蓋自己的家，或是預算配置上想更有彈性、又不想離開便利的生活圈太遠，溪南會很對味。
羅東的挑地挑房邏輯，我整理在這篇 👉🏻 馬店長教你羅東工商核心怎麼挑地挑房；想在田園區落腳的，可以看三星與冬山怎麼選 👉🏻 想過田園慢生活該看三星還是冬山。
講完兩邊，回到最開始那個問題。我陪客戶選區，從來不是先報哪裡好，而是先反過來問四件事。因為區域的特色是固定的，會變的是你的生活。
把這四題誠實回答完，答案往往自己就浮出來了。我一直相信，客戶買的不只是一棟房子，而是未來每天都會喜歡的生活。所以我寧願多花時間陪你把需求釐清，也不要讓你買了之後才發現，這塊地其實不適合你。
如果你已經在「買一棟現成農舍」和「買地自己蓋」之間猶豫，這是移居族最實際的岔路題，我另外拆得更細👉🏻 買現成農舍還是買地自建。
選定了方向，還有三個宜蘭在地的真實情況，是我一定會先跟客戶講清楚的。不是要澆你冷水，而是這三件事沒看懂，最容易踩坑。
宜蘭田間漂亮的農舍很多，但漂亮不代表合法。很多人第一次看農舍，看的是景觀、裝潢、庭院；我看的是建照是否合法、使用方式是否符合規定、農地是否維持農用，以及未來有沒有改善或處分的風險。
這裡要先建立一個正確觀念：問題從來不是「農舍」這個東西，而是「有沒有依規定使用」。合法申請、農地農用的農舍，和把農地違規當建地或商業使用的，是兩回事，不能一竿子打翻，也絕不是教你去鑽漏洞。
依現行《農業用地興建農舍辦法》，一般申請興建個別農舍，單筆農業用地原則上不得小於 0.25 公頃（約 756 坪），還要具備農民資格、農地維持農用等條件（集村農舍等特殊案件另有規定）。想在出價前一次搞懂一塊農地能不能蓋、要過哪幾關，我整理成一份實用清單 👉🏻 這塊農地到底能不能蓋農舍。
這兩年最常有人拿一則網路消息來問我：「國土計畫法上路，農地是不是不能買了？」
我常跟客戶說：不要因為一則網路消息，就決定幾百萬、甚至幾千萬元的投資。
回到現行法規來看，2025 年修正公布的《國土計畫法》，已將各縣市國土功能分區圖的公告期限展延 6 年，最遲至 2031 年 4 月 30 日前完成。各縣市在公告國土功能分區圖後，才會停止適用《區域計畫法》，正式銜接新的土地使用管制制度。
至於既有權益，合法建築物、設施及依法核准的土地使用，原則上仍可繼續使用，並不會只因被劃入新的國土功能分區就立即失效。不過，能否增建、改建、重建或變更用途，仍須視土地原有編定、合法證明、未來分區管制及個案條件判斷。
所以，農地全面凍結其實是被誇大的說法。判斷一塊土地的價值，不能只看國土計畫法延後或未來可能變更這類標題，真正需要確認的，是土地目前是否合法使用、屬於哪一種使用地、地方政府的國土功能分區圖內容，以及未來可使用與可開發的範圍。
我不會用恐懼去影響你，也不會用過度樂觀去說服你，我希望你是在充分理解之後，做出最適合自己的決定。
依內政部 2023 年上半年低度使用住宅統計，宜蘭縣的比率約為 15.77%，高於全國平均；其中礁溪鄉約為 32.04%，相當於每三戶住宅中，約有一戶被列為低度使用住宅。
不過，這裡所稱的「空屋率」，實際上是依住宅用電情況推估的低度使用住宅比率。除了長期無人居住的房屋，也可能包含假日才使用的度假宅、第二住宅、新成屋待售戶，以及其他居住頻率較低的住宅。
礁溪因為溫泉觀光、國道五號交通便利，加上度假型集合住宅較多，市場上常把這個高比率解讀為假日住宅與外地購屋需求形成的特殊結構。
所以，空屋率高不等於房子不能買，它反映的是這個區域住宅的使用方式與市場結構。至於是否適合你自住或自建，仍要回到土地與建物條件、生活機能、社區實際入住狀況、轉售需求，以及你自己的使用目的分別判斷。
成交價也一樣。你在網路上看到「某某鄉農地一坪多少錢」，那頂多是個別案例，不能當成整個區域的行情。宜蘭各鄉鎮、甚至同一鄉鎮不同地段的土地價差非常大，農地、建地、有沒有臨路、能不能蓋，價格天差地遠。真正的行情，一定要回內政部實價登錄一筆一筆查，才不會用錯的基準去出價。
到這裡你會發現，選區、選地從來不是比誰快掏錢，而是比誰更懂流程。我常跟客戶說，真正專業的房仲，不是知道所有答案，而是知道哪些問題一定要先問；這也是為什麼我寧願你出價前先來找我聊一輪，把這些現實攤開來看，也不要你事後才發現問題
至於自建的資金，很多人把預算都壓在土地，卻低估了整地、水電、排水、道路、設計監造這些後續成本，這部分我也單獨寫了一篇 👉🏻移居自建最容易低估的成本。
而如果你的農地、農舍被銀行說「貸不到」，先別放棄，很多時候問題不在房子，而在資料與溝通 👉🏻 農地農舍被說貸不到怎麼辦。
想再往上看一層，理解宜蘭高鐵特定區、大羅東治水區段徵收這類重大建設如何影響區域土地價值，可以延伸閱讀 👉🏻 重大建設如何改寫土地價值。
沒有一邊「一定」比較會增值，增值取決於個別地段、土地條件與周邊建設，不是「溪南或溪北」這麼粗的分界能決定的。溪北有政經核心與通勤優勢、溪南有工商核心與田園題材，兩邊都有增值與空置並存的地段。與其問哪邊會漲，不如先確認你買的這塊地本身的條件與合法性。
先從「你的生活方式」開始，而不是從「哪裡便宜」開始。先問自己工作在哪、有沒有小孩、退休了沒、喜歡熱鬧還是安靜，用這四題把方向縮到溪北或溪南，再進一步挑鄉鎮、看地。方向對了，後面看地才不會白跑。
不一定，要先看農地的取得時間與申請類型。
依現行《農業用地興建農舍辦法》，一般申請興建個別農舍時，申請的單筆農業用地原則上不得小於 0.25 公頃，也就是 2,500 平方公尺，約 756 坪。集村農舍、離島地區及部分符合法定條件的特殊案件，另有例外規定。
另外，2000 年 1 月 28 日以前取得的農地，與修法後取得的農地適用條件不同，因此不能只憑土地面積，就直接判斷能否興建農舍。
即使農地已達 0.25 公頃，也只代表通過其中一道門檻。申請人仍須符合農民資格、農地確實作農業使用、無自用農舍等條件，並進一步確認土地使用分區、套繪管制、臨路與建築條件、灌排水系統及其他個案限制。
因此，看見「756 坪農地」不代表一定可以蓋農舍。出價前應調閱土地謄本與地籍資料，確認取得時間、套繪紀錄及土地使用管制，再向宜蘭縣政府農業與建管單位進行個案查詢。
可以，「農地全面凍結」是被誇大的說法。2025 年修正公布的《國土計畫法》，已將各縣市國土功能分區圖的公告期限展延 6 年，最遲至 2031 年 4 月 30 日前完成；既有合法建築與依法核准的土地使用，原則上仍可繼續使用。重點是回到現行法規、土地條件與自己的需求判斷，不要只憑一則網路消息就決定或放棄一筆大額投資。
不是。礁溪空屋率偏高，主要反映度假宅、二屋比例高的市場結構，而不是「不能住人」或「買不得」。如果你是自住或退休移居，關鍵仍是這間房子的條件、環境與生活動線適不適合你，空屋率只是背景參考，不是決策依據。
從行政秘書一路做到店長，我專攻宜蘭的農地、農舍、建地與自地自建，也長期投入土地整合。服務區域涵蓋宜蘭溪南、溪北，也就是以蘭陽溪為界的全宜蘭。
本文所述國土計畫法、農舍興建與農地農用相關規定為一般性資訊整理，法規與行政作業時有更新，實際個案請以主管機關公告及專業地政士意見為準。
移居宜蘭是人生的大決定，選溪南還溪北、買地還是買農舍，每一步我都希望你是弄懂了再決定，而不是決定了才發現問題。如果你正在規劃移居，歡迎來我的 R.TUBE 個人頁，把你的生活方式和想法跟我說，我陪你一起把最適合的那塊地找出來。成交只是開始，信任才是一輩子的事。
馬店長社群平台
我是馬店長，馬湘琳，一個從行政秘書一路做到店長的宜蘭在地房仲。 從業15年，服務範圍涵蓋蘭陽溪南、溪北的全宜蘭：羅東、宜蘭市、礁溪、三星、冬山到蘇澳。我的專長是農地、農舍、建地、別墅與自地自建這些「資訊落差最大、最需要專業把關」的土地類產品。 很多人來宜蘭買房，不是不懂房子，而是不懂宜蘭：不知道哪塊農地能不能蓋農舍、移居自建要準備多少建築成本、農地貸款到底貸不貸得到、溪南溪北該往哪一邊。這些問題，我幫客戶從土地評估、法規分析、貸款規劃、稅務試算到建築成本，一條龍看清楚再決定。 我也持續深耕宜蘭重大開發土地領域，希望幫大家看懂都市發展與土地價值。曾完成一件歷時三年、整合十八位地主的土地開發案，那三年讓我確信，房仲真正賣的不是房子，而是信任。 房子不是買最便宜，而是買最適合。成交只是開始，信任才是一輩子的事。 如果你正在考慮宜蘭的土地或農舍，歡迎來找馬店長，我會陪你走完每一步。
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