幼獅老區買廠三個雷：容積把210當300、6米路櫃車進不來、坪數三口徑

先講結論：幼獅在楊梅都市計畫範圍內，是「都市計畫工業區」，不是非都市土地的丁種建築用地。依都市計畫法桃園市施行細則附表一，工業區建蔽率 70%、容積率 210%；丁種建築用地才是建蔽率 70%、容積率 300%（非都市土地使用管制規則第 9 條）。把 210 當 300 去回推可蓋樓地板，一棟廠房差的不是零頭，是接近一半。這是我在幼獅老區看廠最常遇到的第一個雷。

雷一：容積算錯——附表一只有一格「工業區」，而且都市計畫書優先
桃園市施行細則附表一並不分特種、甲種、乙種、零星工業區，都市計畫工業區一律 70%／210%。更關鍵的是順位：第 37 條寫「容積率依都市計畫書中所載規定；未載明者，其容積率不得超過附表一之規定」——都計書寫多少就是多少，附表一只是沒寫時的補充。建蔽率則相反，第 35 條規定不得超過附表一，且都市計畫書另有較嚴格規定者從其規定，也就是「取嚴」。
那容積獎勵呢？桃園是有的，但不是無上限：同細則第 41 條第 4 款，基準容積率 240% 以下的都市計畫乙種工業區、物流專用區或性質相近的產業專用區，經產業主管機關同意後核發容積獎勵，「新增投資」項目上限為基準容積 15%、「能源管理」或「營運總部」項目上限 5%，且容積獎勵後不得超過基準容積的 1.2 倍。以 210% 換算，天花板是 252%，不是 300%，更不是 400%——而且要申請並經核准才有，不是買地就自動送你。

雷二：6 到 8 米的路，40 呎櫃車進不來
幼獅老園區民國 61 年（1972 年）就完成開發、區內道路總長 3,240 公尺（經濟部桃園幼獅產業園區）。五十多年前的道路與街廓規格，面對今天的貨櫃運輸本來就吃力。給你一個法規上的尺，好抓感覺：依道路交通安全規則第 38 條，半聯結車全長不得超過 18 公尺、全聯結車不得超過 20 公尺。一台這種長度的車要開進你家廠、還要能轉、能會車、能靠上卸貨區，路寬只是其中一個變數，轉角半徑、路邊停車、鄰廠出入口一樣會卡死你。
澤的實務判斷很土但有效：簽約前直接約一台你未來會用的車型現場走一次，看它進得來、轉得過、卸得下，再談價格。

雷三：坪數三種口徑，別讓賣方挑對他有利的那個講
老廠報坪數常常在三個口徑之間跳：土地權狀登記坪數、建物所有權狀登記坪數、現況實際使用坪數。差額多半來自增建、夾層、鐵皮延伸這些「有在用、但沒登記」的部分。這些面積不但不在權狀上、可能還牽動拆除風險與工廠登記的合法範圍。換算基準記一個就好：1 坪等於 3.305785 平方公尺，任何人給的坪數都能自己回推對一次。

決策框架：三個問題，先自己回答
①這塊地的都市計畫書怎麼寫？容積、建蔽、退縮、使用組別，以核定計畫書為準，不要用「一般工業區都是 210」帶過。
②我未來的車進得來嗎？用實車實測，不要用皮尺量路寬就下結論。
③我買的是權狀還是現況？請對方把土地權狀、建物權狀、使用執照、工廠登記與現況平面一起攤開，差額逐項問清楚是誰要負責。

幼獅的位置／澤的實務判斷
幼獅的交通條件是優點：國道 1 號 67 公里處幼獅交流道直接進入，或台一線於楊梅埔心轉縣道 72 號進入（經濟部桃園幼獅產業園區）。聚落也成熟：老園區 61.57 公頃、廠商 123 家，產業別以機械類 16.26%、金屬類 13.82% 為大宗；緊鄰的幼獅擴大工業用地 107 公頃、100 餘家廠商、就業人員 1 萬人以上（桃園投資通招商網）。
我實際看下來：幼獅老區的價值在「馬上能用、配套齊」，缺點在屋齡與道路規格。製程重、櫃車多的產業，寧可多花一點買路口好、腹地大的；輕型加工與倉儲型的，老區反而是性價比最高的一段。價格請以內政部實價登錄近期成交校準，別把在售開價當行情。

企業主常見問題

Q：幼獅的廠房土地是丁種建築用地嗎？A：不是。幼獅位在楊梅都市計畫範圍內，屬都市計畫工業區；丁種建築用地是非都市土地的編定用地，兩套制度不同。桃園市施行細則附表一：都市計畫工業區 70%／210%。

Q：那我能不能爭取到 300% 容積？A：以桃園市施行細則第41條第4款的容積獎勵來看不行：新增投資上限 15%、能源管理或營運總部上限 5%，且獎勵後不得超過基準容積 1.2 倍，210% 的天花板是 252%，還須經產業主管機關核准。

Q：賣方說有 500 坪，我要怎麼驗？A：先問是哪一個口徑。土地權狀、建物權狀與使用執照三份對照，未登記的增建單獨列出來，差額自然浮現。

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買地租廠有原則，風險成本找阿澤。

—— 澤的工商筆記