【社區開箱 | 桃園八德｜深耕十】全台首座碳揭露建築G01捷運300公尺、25米泳池無瓦斯智慧工法，50米綠園道軸心指標

【社區開箱 | 桃園八德｜深耕十】全台首座碳揭露建築G01捷運300公尺、25米泳池無瓦斯智慧工法，豐德路雙50米綠園道軸心指標完整解析

一、區域背景

桃園市，台灣北部的交通樞紐，北接台北市和新北市、南鄰新竹縣市、西臨台灣海峽、東接山區丘陵，桃園國際機場就在境內，高鐵、台鐵、捷運三鐵交會，讓桃園成為北台灣對外連結密度最高的城市。對全台灣的讀者來說，記住一件事就夠了：桃園是從台北往南的第一個大城市，生活成本比台北低，通勤距離比其他縣市近，這就是近年無數家庭從雙北移往桃園的核心邏輯。

聚焦到桃園市東側的八德區——過去十年間從工業聚落快速轉型為成熟住宅重劃區的行政區。八德擴大重劃區區域行情相對較低，成為不少首購族群的移居熱區，區域內有多座公園綠地，屋齡新穎，街道整齊，居住品質佳。 八德擴大重劃區未來將有捷運綠線通過，區內設置G01及G02兩站，中長期發展備受期待。大鶯豐德交流道的完工，將為本區更添利多。 

深耕十坐落於雙50米綠園道軸心，無限棟距讓視野盡情奔放，遠眺壯闊山嵐、近眺濃郁綠地，中央大學八德分校、行政園區、捷運綠線G1站亦300米距離，純住宅的綠意環境，繁榮商業區咫尺之遙。 豐德路582號，建德路和豐德路的交叉軸心，是整個八德擴大重劃區裡同時享有雙50米大道視野、G01捷運300公尺步行距離，以及「全台首座碳揭露建築」這個建築歷史定位的唯一住宅社區。 

全台首座碳揭露建築的意義

冠奕建設深耕十是台灣房地產史上第一個正式完成「碳揭露」的住宅建築——這不只是行銷語言，是建商在申請建照的過程中，主動量化並公開整棟建築的碳排放數據，對應國際ESG標準的一個正式承諾。在台灣逐步走向碳費課徵和綠建築標準提升的長線趨勢裡，這個「第一」的歷史定位是其他社區後來想複製也複製不了的先行優勢。

二、社區市場定位

在行內，深耕十的標籤很清楚：「全台首座碳揭露建築」、「G01捷運300公尺」、「無瓦斯設備無斷水問題」、「25米戶外游泳池」、「雙50米綠園道軸心」、「48至58坪大坪數4房主力」。這個社區在整個八德擴大重劃區已成屋住宅中屬於格局最大、建材規格最高、建築理念最有前瞻性的那一批，定位清楚鎖定換屋族和重視居住品質的改善型買方。

進門詢問的買方通常有這幾個問題：全台首座碳揭露是什麼意思？無瓦斯設備住起來方便嗎？G01捷運300公尺怎麼走？48至58坪4房在八德算大嗎？均價36萬/坪在豐德路段算合理嗎？接下來一一直接回答。

三、社區基本資料

一張表看懂深耕十

四、建材與公設配備

冠奕建設深耕系列在八德擴大重劃區是最有連貫性的建商品牌之一，從深耕8到深耕13，每一期都在前一期的基礎上升級。深耕十是這個系列裡最具里程碑意義的一期——「全台首座碳揭露建築」不只是一個標籤，是建商在建材選擇、施工工法和建築碳足跡計算上，真正做到數據公開和國際標準對接的具體承諾。這個「第一」在台灣住宅市場裡是永久性的歷史記錄，之後的建案可以跟進，但不能奪走深耕十的「第一」地位。

「無瓦斯設備」在深耕十的建材清單裡是最有感的差異化配置。無燃氣設備使用Panasonic IH調理爐、美國史密斯熱泵熱水器，長庚生技活水系統、林內排油煙機＆烘碗機、TOTO衛浴設備＆全自動馬桶、泰國皇室專用COTTO耐磨衛浴磁磚。無瓦斯的實際意義：不會有瓦斯爆炸的安全風險，不會有瓦斯費的月支出，IH調理爐的火力控制比瓦斯更精準，熱泵熱水器的熱水供應穩定不斷水。這些不是廣告語言，是每天在廚房和浴室裡感受得到的真實差別。 

Low-E節能玻璃是另一個有感的建材選擇——Low-E玻璃可以阻隔約70%的紅外線熱能，讓室內夏天更涼、冬天更暖，長期下來的冷暖氣電費節省是真實的。公設規劃有25米戶外游泳池、健身房、交誼廳、KTV、兒童遊戲室、閱覽室，加上桌球室、視聽中心、會議室、遊戲室和花園，共11項公設在同屋齡的八德重劃區住宅社區中屬最豐富的配置之一。 

【建材配備表】

【公共設施表】

五、待售價格定位表

深耕十的格局以48至58坪大坪數4房為主，這讓總價基本落在2,000萬以上，在八德重劃區定位屬改善型換屋和高品質自住的頂端產品。

定價邏輯：深耕10近一年平均成交單價32.7萬/坪，5168均價36.0萬/坪，229筆實價登錄，在售2筆，總價2,168至2,198萬。「全台首座碳揭露建築」的歷史定位、G01捷運300公尺、25米泳池、全電化智慧建材，是支撐這個定價的四個主要邏輯，在整個八德重劃區的改善型產品市場中屬有差異化的頂段選項。 

六、行情與實價登錄分析

近三年成交行情

依據住商不動產及內政部實價登錄資料，深耕十累積229筆實價登錄，成交總價1,085至2,280萬，5168均價36.0萬/坪，信義房屋近一年均價32.7萬/坪，樂居一年均價35.45萬/坪。以下為近期代表性成交紀錄： 

趨勢解讀：從2023年均價約30至32萬/坪，到2026年高層突破38萬/坪，三年間穩步走升約6至8萬/坪，高低樓層差距目前約4至5萬/坪，23層高樓的選層對持有成本影響非常顯著。

資料參考：住商不動產╱內政部實價登錄

租金行情與淨投報率

4房含車位月租金約22,000至28,000元。以4房含車位持有成本約1,900萬計算、月租25,000元估算，毛投報率約1.58%，扣除管理費及空置期後，實際淨投報約1.25至1.4%，屬偏低水位，適合自住優先或長線等待G01通車後持有的策略。48至58坪的大坪數在八德租賃市場的目標客群相對集中，建議評估持有成本時把空置期估高一點。

七、生活機能分析

🚇 交通

深耕十位於八德重劃區內，位在建德路、豐德路口，雙面臨50米幹道，棟距寬敞，鄰近未來G01站。G01屬捷運綠線第三階段，預計2030年通車，目前施工中，約300公尺步行距離是整個重劃區最短之一。步行5分鐘到社區後方就是統聯客運總站，有車次可到中壢、桃園和土城地區。自用車走豐德路接廣興路可到台4線，開車10分鐘到八德交流道。 

🏫 教育

八德國小和八德國中是主要學區對應。中央大學八德分校在300米距離，是整個豐德路段長線最具吸引力的教育題材之一。社區周邊直線距離500公尺內有托嬰中心和幼兒園，提供家長不同的托育選擇。購入前請向桃園市教育局確認名額。 

🛒 購物 & 餐飲

廣豐新天地、家樂福在車程約5分鐘內，廣興路建德路商圈騎車可達，步行5分鐘到社區後方統聯客運總站旁有沿線商家和餐飲，日常採買機能合理。

🌳 公園綠地

雙50米綠園道軸心讓社區門口的步行環境在整個八德重劃區各社區中屬最寬闊的之一，走在建德路或豐德路上的視野和尺度感，和一般12至16米道路社區完全不同。23層高樓的中高樓層可以眺望山嵐，這個視野在屋齡6至8年後仍然是無法被遮蔽的永久性資產。

🏥 醫療

衛福部桃園醫院車程約17分鐘，長庚桃園院區約25分鐘。央大醫療園區預計民國116年底開幕，中央大學八德分校和行政園區的建設將帶動整個豐德路段的長線醫療和生活機能升級。 

八、蔡導實戰觀察

有一次帶一對從台北大安區換屋過來的工程師夫妻去看深耕十，他們兩個都很在意建材，進門第一個問的是：「廚房有瓦斯管嗎？」

我說沒有，全棟無燃氣，IH調理爐。

先生說：「IH調理爐我一直想換，但老公寓改不了，因為要動天花板管線。」

我說這裡不用改，搬進來就是IH了。

他太太問：「熱水呢？」

我說史密斯熱泵熱水器，不斷水，不用擔心洗到一半變冷水。

她說：「這樣的話這個房子的日常生活問題我可以少想很多。」

他們最後走到外面，看了一下建德路和豐德路交叉的那個視野，先生說：「我在台北住了三十年，從來沒有在電梯大樓門口有這樣的道路寬度感。」

那個案子後來成交了。他們說買下去最主要的原因，不是游泳池也不是捷運，是「搬進來之後不需要再為廚房和熱水的問題煩惱，因為建商已經幫你想好了」。

深耕十最不可複製的競爭力，是那個「全台首座碳揭露」背後代表的建商思維——Low-E節能玻璃、無瓦斯全電化、熱泵熱水器、TOTO全自動馬桶——這些選擇加在一起，代表冠奕建設在2018年前後就開始為住戶想2030年的生活方式，這個前瞻性不是任何後來的社區可以抄走的。

看屋三件事要確認

全電化設備的目前使用狀況要逐項確認 IH調理爐、熱泵熱水器、活水系統都是有使用年限的設備，屋齡6至8年進入第一個維護節點。看屋時實際開啟IH調理爐確認加熱速度、確認熱水出水溫度和穩定性、向管委會詢問活水系統的維護紀錄，這些確認動作在全電化建案中特別重要。

25米泳池的現況開放情形要當場確認 25米泳池是本案最具差異化的公設，也是維護成本最高的項目。向管委會確認目前的開放時程、水質管理頻率、近年設備維護紀錄，以及公共基金是否足夠應對未來的泳池維護費用，這些問題的答案決定「有泳池」這個賣點對你的實際日常意義。

23層選層對採光視野和持有成本影響都很大 深耕十的23層高度讓不同樓層的視野和採光差距非常明顯，低層可能被周邊建築遮擋，中高層才能真正體驗「遠眺壯闊山嵐」的視野。看屋時在你考慮的樓層現場感受一次，同時計算不同樓層的總價差距是否在你的預算接受範圍內。

誰最適合買深耕十？

預算1,700萬至2,200萬、重視建材規格和生活品質的改善型換屋族：全台首座碳揭露建築的歷史定位、無瓦斯全電化智慧工法、25米泳池等11項公設、雙50米綠園道視野、G01捷運300公尺，這個組合在八德重劃區的改善型住宅市場裡是真實稀缺的頂端選項。

對永續建築和ESG前瞻性有認同感的科技業或專業工作者：碳揭露建築、Low-E節能玻璃、無燃氣全電化、長庚生技活水系統，這些選擇背後代表的是一個對居住環境品質和未來住宅趨勢有清楚主張的建商哲學，適合對這個方向有共鳴的買方。

以2030年G01捷運和央大分校為雙重長線布局的置產族：G01捷運300公尺＋中央大學八德分校300公尺，兩個長線利多同時在這個座標，取得成本約32至38萬/坪，持有邏輯清楚，適合願意等5至8年讓利多發酵的長線買方。

九、想像住在這裡的一天

清晨六點，豐德路50米的路幅讓晨光打進來的角度和尺度都不一樣，有人在樓下的25米泳池游了600公尺，上岸，活水系統的淋浴出水穩定不斷水，那個舒服是每天都可以複製的。七點，IH調理爐開啟，加熱比瓦斯快，火力均勻，早餐的香氣在廚房和客廳之間流動，Low-E玻璃把外面的熱氣擋在窗外，屋內溫度比外面舒服幾度。八點，建德路和豐德路的交叉口，那個視野，每天出門看到的還是50米的道路和大型行道樹，不是停車場，不是巷弄。下午，兒童遊戲室有孩子在跑，桌球室有人在打球，閱覽室有人坐著，視聽中心今晚有住戶預約，健身房的器材還沒有人排隊。傍晚，統聯客運總站在後方步行5分鐘，有人從桃園搭回來，走回社區，沒有停車的問題。夜裡，23層的高樓，中高樓層的窗外是八德的燈光，遠處的山嵐在夜裡消失了，但你知道明天早上它還在那裡。深耕十讓你住在一個建商已經幫你想好未來的地方，剩下的，只是每天把生活活好。

十、常見問題 Q&A

問：深耕十是「全台首座碳揭露建築」，這代表什麼？住起來有差嗎？
碳揭露是建商主動量化整棟建築在施工和使用過程中的碳排放數據，並公開對應國際ESG標準。這在台灣住宅市場裡是第一次，代表這棟建築的建材選擇和施工工法，經過了比一般建案更嚴格的碳足跡計算和管控。「住起來有差嗎」這個問題的答案是：直接的差別體現在Low-E節能玻璃的隔熱效果、無瓦斯全電化的安全性、熱泵熱水器的省電，這些是每天都能感受到的具體差別。長線的差別是：在台灣逐步走向碳費課徵的趨勢下，碳揭露建築可能比一般建築有更好的市場接受度和長期保值性。

問：無瓦斯設備，炒菜和燒水和一般家庭有什麼不同？需要適應嗎？
IH調理爐和瓦斯爐最大的不同是加熱方式：IH是電磁感應直接加熱鍋底，加熱速度通常比瓦斯快，火力調節更精準，也不會像瓦斯一樣有熱氣溢散讓廚房變熱。熱泵熱水器的熱水供應穩定不斷水，這對有多人洗澡的家庭是真實加分。需要適應的是：IH調理爐必須使用鐵磁性鍋具（不銹鋼、鑄鐵），不能用銅鍋或純鋁鍋，如果你現有的鍋具不兼容，需要更換。整體而言，習慣電磁爐的族群適應期很短，從瓦斯轉換的族群通常一至兩週就習慣了。

問：G01捷運300公尺是真的嗎？走路怎麼走？
深耕十位在建德路、豐德路口，雙面臨50米幹道，棟距寬敞，鄰近未來G01站。300公尺步行約3至4分鐘，沿豐德路或建德路方向走到站體施工圍籬附近。建議看屋時自己走一次，感受這個距離的實際體驗。G01第三階段預計2030年通車，目前施工中，北段7站2026年底通車但那幾站在八德以北，對深耕十無直接通勤效益，搭捷運上班要等2030年後。

問：深耕十均價35至36萬/坪，在豐德路段算貴嗎？
信義房屋近一年均價32.7萬/坪，八德區近半年大樓成交行情平均單價31.4萬/坪。深耕十的均價相對八德整體行情確實偏高，這個溢價由幾個因素支撐：全台首座碳揭露的歷史定位、無瓦斯全電化智慧工法（TOTO衛浴、Low-E玻璃、熱泵熱水器）、25米戶外泳池等11項豐富公設、G01捷運300公尺、雙50米綠園道視野、23層高樓。如果你的購屋動機是「在八德找到建材規格最高、建築理念最前瞻的改善型自住選項」，這個定價有其道理；如果你的優先考量是最低總價進場，同預算在八德可以找到坪數更小但均價更低的選項。

問：48至58坪的4房格局，在八德算大嗎？流通性怎麼樣？
48至58坪在整個八德擴大重劃區的住宅市場裡確實屬於大坪數，多數社區的主力格局在35至45坪之間，深耕十的4房48至58坪是同重劃區中少見的大坪數格局。流通性：大坪數在市場上的買方池相對小（預算門檻高），但對能接受這個總價的族群來說，這種大坪數格局是稀缺的，換手時通常不需要靠降價換流動，靠的是等到對的買方。如果你的購屋計畫是3至5年內轉手，大坪數可能需要比小坪數多等一點時間，但如果是長線自住，這個坪數帶來的居住品質是每天都在加分的事。

📋 資訊免責說明

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十一、作者介紹

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