【社區開箱 | 桃園八德｜合雄MAX】G01捷運步行150公尺、中大公園千坪第一排，21層新古屋地標解析

【社區開箱 | 桃園八德｜合雄MAX】G01捷運步行150公尺、中大公園千坪第一排，21層新古屋地標解析

看到這篇文章的朋友，記得先按讚收藏，再慢慢看！蔡導花了不少時間整理這個社區的完整資料，幫你撸清楚每一個重點。

一、區域背景

桃園市，台灣北部的交通樞紐，北接台北市和新北市、南鄰新竹縣市、西臨台灣海峽、東接山區丘陵，桃園國際機場就在境內，高鐵、台鐵、捷運三鐵交會，讓桃園成為北台灣對外連結密度最高的城市。桃園是從台北往南的第一個大城市，生活成本比台北低，通勤距離比其他縣市近，這就是近年無數家庭從雙北移往桃園的核心邏輯。

聚焦到桃園市東側的八德區——過去十年間從工業聚落快速轉型為成熟住宅重劃區的行政區。八德擴大都市計畫區164公頃，棋盤格路網整齊，十多座公園密布，學校配套齊全，捷運綠線施工中、大鶯豐德交流道動工在即。這裡是全桃園自住口碑最穩、長線建設最密集的重劃區之一，而合雄MAX就站在這個重劃區裡位置最搶眼的那個角落。

建德路182號，興豐路與建德路口，合雄MAX。距興建中捷運G01站僅150公尺，中大公園第一排，千坪綠地步行2分鐘，八德國小步行約5分鐘，興仁花園夜市和星巴克就在旁邊，社區門口有統聯客運。 這個座標在整個八德擴大重劃區的已成屋住宅裡，是全區最接近G01捷運站的之一——150公尺，不到兩分鐘步行，2030年以後的通勤方式，現在可以預演了。

150公尺的意義

蔡導在整個八德重劃區帶了幾十個社區的案子，G01捷運距離最短的這一批，合雄MAX是真正前段班的前段班。150公尺不是廣告語言，是從社區門口走到G01站體施工圍籬的實際步行距離，兩分鐘，你穿個鞋出門，不需要等電梯，就快到了。2030年通車以後，這個距離會讓你的日常通勤方式完全不一樣。

二、社區市場定位

在行內，合雄MAX的標籤很清楚：「G01捷運150公尺最近距離」、「中大公園千坪第一排」、「21層建德路口地標」、「屋齡約4年新古屋」、「興仁花園夜市旁」、「八德國小步行5分鐘學區」。在整個八德重劃區屋齡4年的新古屋市場裡，合雄MAX靠的是那兩個「第一」——全區最短捷運步行距離之一，和中大公園千坪第一排——讓它在同屋齡各社區中有明確的稀缺性定位。

蔡導認為，合雄MAX的買方組成很有意思。它吸引的不是只看均價的買方，而是對「捷運步行距離」有強烈偏好、對「公園景觀視野」有要求的族群。150公尺和中大公園第一排這兩個條件，在八德重劃區是稀缺且永久性的地理條件，這是這個社區支撐相對高均價的核心邏輯。

三、社區基本資料

一張表看懂合雄MAX

四、建材與公設配備

合雄建設╱寶佳機構的合雄MAX，完工於約2021至2022年，是八德擴大重劃區建德路段相對年輕的一批已成屋住宅。建材選擇上，廚房配置林內三機（排油煙機、爐具、烘碗機），林內是日本品牌在台灣廚具市場口碑穩定的選擇；衛浴配置HCG和成衛浴加五合一暖風機，HCG是台灣衛浴品牌的領導廠商，有浴缸和五合一暖風機的設計讓衛浴使用體驗明顯提升。

蔡導最在意合雄MAX建材清單裡的是三個細節：中空樓板22.5cm、單層排氣、三合一電子鎖。中空樓板22.5cm讓樓上的腳步聲隔音效果優於標準樓板，在住宅社區裡這個細節直接影響你每天的睡眠品質；單層排氣防止下水道氣體回流，讓衛浴不會有異味；三合一電子鎖讓進出門有更完整的安全防護。這三個選擇都是建商在「住起來舒適、住起來安全、住起來安靜」這個方向上多花成本的具體體現。

公設走精簡實用路線：接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、兒童遊戲區、信箱區。沒有泳池、KTV等豪華公設，這讓管理費可以維持在合理範圍，是一個把錢花在建材品質而不是公設面積的設計邏輯。

【建材配備表】

【公共設施表】

五、待售價格定位表

定價邏輯：5168最新成交114年8月44.2萬/坪，345筆實價登錄，591統計346筆均價38萬/坪，成交總價637至1,700萬。在八德重劃區屋齡4年的新古屋市場裡，合雄MAX的均價38至44萬/坪屬頂段，支撐這個定價的是G01捷運150公尺（全區最短之一）和中大公園千坪第一排兩個不可複製的地理條件。

六、行情與實價登錄分析

近三年成交行情

依據住商不動產及內政部實價登錄資料，合雄MAX累積345至346筆實價登錄，5168最新成交114年8月44.2萬/坪，591均價38萬/坪，成交總價637至1,700萬。以下為近期代表性成交紀錄：

趨勢解讀：從2023年均價約34至37萬/坪，到2025年8月高層突破44萬/坪，兩年多間走升約8至10萬/坪，漲幅在八德重劃區各社區中屬明顯較強的走勢，反映G01捷運施工推進帶來的持續預期效應。21層高樓的高低樓層差距目前約4至6萬/坪，選層影響持有成本非常顯著。

資料參考：住商不動產╱內政部實價登錄

租金行情與淨投報率

3房含車位月租金約20,000至26,000元；2房含車位月租金約14,000至17,000元。以3房含車位持有成本約1,600萬計算、月租22,000元估算，毛投報率約1.65%，扣除管理費及空置期後，實際淨投報約1.3至1.45%，屬偏低水位但在八德新古屋頂段定價社區中屬正常，適合自住優先或長線等待G01通車後資本利得的持有策略。

七、生活機能分析

🚇 交通

社區門口有統聯走路到G01站2分鐘，近未來豐德交流道，往桃園、中壢火車站皆宜。 G01屬第三階段，預計2030年通車，150公尺步行距離讓合雄MAX在通車後的日常通勤體驗是全八德重劃區最直接的那一批。北段7站2026年底通車但在八德以北，搭捷運通勤要等2030年後。自用車走建德路接廣興路到台4線，往大湳交流道約10分鐘。

🏫 教育

社區小學八德國小，走路約5分鐘就到。中學為八德國中，距離約3分鐘車程。社區小孩都就讀八德國小及八德國中。 5分鐘步行到八德國小，在整個八德重劃區各社區中屬最短步行距離之一，對有學齡孩子的家長是每天都在感受的生活加分。

🛒 購物 & 餐飲

興仁花園夜市、星巴克在旁邊。周邊商家林立，生活機能優。 夜市就在社區旁邊，這是整個八德重劃區各社區中少見的「夜市步行圈」條件，晚上想吃宵夜不需要開車。八德市場、全聯、廣豐新天地、大潤發，開車約2至10分鐘可達，採購好便利。

🌳 公園綠地

中大公園第一排，千坪綠地，散步、遛小孩都超方便。 步行2分鐘可至中大公園，車程3分鐘可達建德公園。 中大公園千坪第一排讓高樓層住戶的公園視野是永久性的，不會被未來開發遮蔽。

🏥 醫療

衛福部桃園醫院車程約17分鐘，長庚桃園院區約25分鐘。診所在商圈步行可達。央大醫療園區預計民國116年底開幕，補足八德醫療缺口的最確定利多。

八、蔡導實戰觀察

有一次帶一個在台北松山工作的工程師去看合雄MAX，他說他最在意的就兩件事：捷運距離和孩子上學。

我說，你先出來走一圈。

我們從社區門口走向G01施工圍籬，兩分鐘，到了。他說：「這樣2030年通車以後我走路搭捷運到南京復興只要多少時間？」我說大概四十分鐘以內。他說：「比我現在在松山住的時候還快。」

然後我帶他去看中大公園，走出社區，過個馬路，千坪的公園就在那裡。他說：「這個公園這麼大，我家孩子可以在這裡跑到累。」

再去看八德國小，走過去，五分鐘。他說：「五分鐘，我不需要騎車送孩子去學校，這樣早上可以多睡十分鐘。」

那個案子後來成交了。蔡導後來問他最主要的原因是什麼，他說：「捷運兩分鐘、公園出門就到、學校走路五分鐘——這三個條件同時成立的地方，我在台北找了三年都找不到，在八德的合雄MAX全部有了。」

蔡導認為，合雄MAX最不可複製的競爭力，是那個150公尺和千坪公園第一排同時疊在一個基地上的地理座標。G01通車後，這個座標的日常生活體驗是整個八德重劃區最強的捷運生活宅之一，這個位置的稀缺性是永久的。

看屋三件事要確認

選層對視野和持有成本的影響要在現場感受 合雄MAX是21層高樓，高低樓層差距目前約4至6萬/坪，而且視野差距極大——低樓層可能被周邊建築遮擋，中高樓層才能真正看到中大公園千坪綠地和遠景。看屋時在你考慮的那個樓層現場站一次，感受窗外視野是否符合你的期待，這個確認動作在合雄MAX這種高樓社區特別重要。

中空樓板22.5cm的隔音效果要現場測試 中空樓板是本案建材規格中特別值得確認的加分，但「22.5cm中空樓板」的實際隔音效果因施工品質而異。看屋時詢問管委會是否有收到過住戶的隔音噪音投訴，或向社區住戶直接詢問，這個資訊比任何廣告文案都準確。

G01捷運150公尺的現場步行感受要親自走一次 150公尺步行約2分鐘，這個距離在地圖上看起來很近，但現場走一次能讓你感受是否有斑馬線等待、路口車流等實際的步行體驗。看屋時建議自己從社區門口走到G01站體圍籬一趟，感受你2030年以後每天早上出門的那段路。

誰最適合買合雄MAX？

預算1,100萬至1,700萬、以2030年G01通車為長線布局核心動機的換屋族或首購族：G01捷運150公尺步行是全八德最短距離之一，中大公園千坪第一排是永久性地理條件，這兩個稀缺性同時成立，是合雄MAX在高均價下最清楚的價值主張。如果你的購屋邏輯是「G01通車後讓生活方式改變最大的那個社區」，合雄MAX是整個八德重劃區最直接的對應答案。

有孩子的雙薪家庭學區族群：八德國小步行5分鐘在全區最短之一，興仁花園夜市旁讓下班回家的晚餐選擇豐富，中大公園千坪讓周末親子活動不需要開車，這幾個條件對有孩子的雙薪家庭是每週都有感的生活差距。

重視新古屋屋齡品質和日常生活機能密度的自住族：屋齡4年建材幾乎全新，夜市和公園都在步行圈，統聯客運門口就搭，日常生活機能密度在整個八德各社區中屬前段班，搬進來就可以直接正常生活，不需要等待任何建設到位。

九、想像住在這裡的一天

清晨六點，中大公園的晨光，你走出社區，過個馬路，千坪的公園就在眼前，不需要開車，不需要等電梯特別久，就這樣出門散了一圈。七點，孩子牽著你的手往八德國小走，五分鐘，到了，門口的警察認識你，因為每天都在這個時間看到你們。八點，你從G01施工圍籬旁邊搭統聯出發，心裡算著：2030年那個圍籬後面的燈會開，那天的通勤方式完全不一樣。中午，星巴克就在附近，你有時候下午來坐一下。傍晚，興仁花園夜市的燈開了，走過去，不需要開車，不需要找停車位，你今晚想吃什麼，在那裡都有。夜裡，高樓層的窗外是八德的燈光和中大公園隱約的樹影，22.5cm中空樓板讓你很少聽到樓上的聲音，那個安靜是建材的結果，不是運氣。合雄MAX讓你住在一個把台北人最想要的幾件事——捷運、學校、公園、夜市——放在半徑五分鐘以內的地方，讓你在八德的生活，比很多台北人現在的生活還方便。

十、常見問題 Q&A

問：合雄MAX距G01捷運真的只有150公尺嗎？走起來多遠？
是真的，150公尺是從社區門口到G01建德興豐站站體施工圍籬的大致距離，步行約2分鐘，這是全八德擴大重劃區已成屋住宅社區中最短步行距離之一。建議看屋時自己從社區門口走到站體一次，感受是否有路口等待時間等實際體驗。G01第三階段預計2030年通車，北段7站2026年底通車但在八德以北，搭捷運通勤要等2030年後，這個時間軸要提前想清楚。

問：合雄MAX的中空樓板22.5cm，隔音效果真的有差嗎？
中空樓板是透過樓板內部的空氣層增加隔音效果，22.5cm的樓板厚度比一般住宅的20cm標準樓板更厚，理論上對於腳步聲和衝擊音的隔絕效果更好。實際效果因施工品質而有差異。看屋時最直接的確認方式是向現有住戶或管委會詢問是否有收過樓層間隔音噪音的投訴，這個資訊比任何廣告說明都準確，也讓你對入住後的實際隔音體驗有正確預期。

問：中大公園第一排，高樓層的視野會被蓋住嗎？
中大公園（千坪）是公共設施用地，依規劃不能在公園上蓋建物，因此中大公園第一排的視野是永久性的，不會因為日後開發而被遮蔽。合雄MAX的21層高度讓中高樓層的公園視野特別清楚，低樓層可能被鄰棟建築或樹冠遮擋。看屋時在你考慮的那個樓層現場站一次，確認公園的實際視野角度，這個感受比任何格局圖都準確。

問：屋齡4年，現在算新古屋嗎？進場時機合適嗎？
4年在台灣住宅市場裡屬於「新古屋」，也就是屋齡新、設備幾乎全新、管委會已穩定運作的甜蜜點。比起預售屋，你可以現場確認建材品質和社區管理水準；比起10年以上的中古宅，不需要顧慮設備老化。成交均價38至44萬/坪在八德新古屋市場中屬頂段，支撐這個定價的是G01捷運150公尺和中大公園第一排兩個稀缺條件，如果你認同這個定位邏輯，4年屋齡的進場時機邏輯清楚。

問：合雄MAX均價38至44萬/坪，在八德算貴嗎？
5168最新成交114年8月44.2萬/坪，591均價38萬/坪，在整個八德重劃區各社區中屬頂段。八德整體行情均價約31至36萬/坪，合雄MAX高於整體均價的溢價，由G01捷運步行150公尺（全區最短之一）和中大公園千坪第一排（永久性地理條件）支撐。如果你的購屋動機是「G01捷運最近且公園景觀最好」的稀缺條件，這個溢價有其道理；如果你的優先考量是最低均價，同預算在八德可以找到捷運距離較遠但均價較低的選項。

📋 資訊免責說明

本文所有資料數據內容均整理截至撰寫時之公開資料，僅供參考不負任何法律責任。房地產市場價格及建設進度及政策都會隨時間與市況變動，各項實際情形請依政府機關公告為準。若有買屋賣屋估價疑難問題歡迎諮詢作者。

十一、作者介紹

蔡佳錡｜住商吐司團隊店長｜「蔡導撸房」－撸出愛家方程式新觀點 YouTube 頻道主｜20 年台灣房仲實務，前紀錄片編劇導演。用鏡頭思維看房市，把複雜的事撸清楚。——因為幫你買對一間，比賣你一間重要——｜認識吐司團隊店長～讓您「有土斯有財．幸福跟著來」～📞馬上加賴打電話：蔡導撸房－蔡佳錡 ／ 0953-737888（電話及 LINE 相同）

前往粉絲團/住商不動產建德公園加盟店/桃園八德區建德路241號03-3680570

♡♥♡♥♡覺得我們很不錯，想加入吐司團隊♥♡♥♡♥♡

人生的轉機點很多，但有沒有貴人相助很重要，每一個起心動念只要選對，人生大不同!房地產看似入行容易，但是當您下了很大的決心進入這行但錯選錯團隊，不僅喪失專業學習技能、年薪百萬賺錢財富，更讓您人生求職路上碰壁難過進而真正錯失進入這行可以改變人生的好機會!

 ❤️※為什麼要加入我們?❤️
1.大品牌有靠山→住商不動產是房產界專業有口碑大型加盟系統，牌子老品質好，可靠!
2.新地區有潛力→桃園是大台北地區遷移最佳首選，八德重劃區是快速發展地區，可發!
3.真數位好行銷→網路時代沒人還在路邊貼小蜜蜂，數位行銷每人都設專屬網站，可讚!
4.硬團隊好夥伴→手把手教你專業房產硬知識傍身，人與人讓您安心相處好同事，可行!

👉 ♡主動是成功的第一步♡請洽黃秘書📞0929-737888安排面試 ♡