【社區開箱 | 桃園八德｜城又青】豐德公園步行圈G01捷運10分鐘、逸偉在地建商口碑宅，屋齡7年新古宅完整解析

【社區開箱 | 桃園八德｜城又青】豐德公園步行圈G01捷運10分鐘、逸偉在地建商口碑宅，屋齡7年新古宅完整解析

看到這篇文章的朋友，記得先按讚收藏，再慢慢看！蔡導花了不少時間整理這個社區的完整資料，幫你撸清楚每一個重點。

一、區域背景

桃園市，台灣北部的交通樞紐，北接台北市和新北市、南鄰新竹縣市、西臨台灣海峽、東接山區丘陵，桃園國際機場就在境內，高鐵、台鐵、捷運三鐵交會，讓桃園成為北台灣對外連結密度最高的城市。桃園是從台北往南的第一個大城市，生活成本比台北低，通勤距離比其他縣市近，這就是近年無數家庭從雙北移往桃園的核心邏輯。

聚焦到桃園市東側的八德區——過去十年間從工業聚落快速轉型為成熟住宅重劃區的行政區。八德擴大都市計畫區164公頃，棋盤格路網整齊，十多座公園密布，學校配套齊全，捷運綠線施工中、大鶯豐德交流道動工在即。這裡是全桃園自住口碑最穩、長線建設最密集的重劃區之一，屋齡7年讓城又青正站在新古屋甜蜜點，管委會穩定、設備幾乎全新，又不需要付新成屋的最高溢價。

豐德二路63號，城又青，逸偉建設在八德擴大重劃區的代表建案。逸偉建設是在地型建商，過去在八德和桃園一帶有「小資有約」等多個口碑案，城又青就在豐德二路，鄰近豐德公園，步行圈到八德國小，G01捷運步行約10分鐘，大溪交流道車程約15分鐘、大鶯豐德交流道動工在即。909坪基地、二丁掛外牆、全天候警衛、垃圾冷藏設備，是一個搬進去就能直接生活的成熟型新古屋選項。

逸偉建設在八德的品牌意義

蔡導一直在觀察一件事：在整個八德擴大重劃區，大型建商和在地建商的差異。逸偉建設是很典型的在地型建商——案量適中、社區戶數精簡、品質穩定，不走大量體大規模的路線。城又青128戶，不是八百戶的大社區，是一個管委會可以真正認識每個住戶、鄰里關係有機會形成的精簡尺度。這種規模在退休族和重視社區安靜感的換屋族之間，有一批非常忠實的偏好族群。

二、社區市場定位

在行內，城又青的標籤很清楚：「逸偉在地建商口碑」、「豐德公園步行圈」、「G01捷運步行約10分鐘」、「二丁掛外牆全天候管理」、「128戶精簡小型社區」、「屋齡7年新古屋」、「大鶯豐德交流道即將動工」。在整個八德重劃區屋齡7年的新古屋市場裡，城又青的均價37至38萬/坪屬中高段，靠的是逸偉在地口碑、公園步行距離、捷運步行10分鐘、以及精簡社區帶來的安靜居住品質。

蔡導認為，城又青的買方和很多大型社區的買方有一個根本性的不同——他們通常不是在追「最多公設」或「最大棟數」，而是在追「住起來安靜、管理認真、鄰居不複雜」的精品感。128戶在整個八德重劃區各社區裡屬規模最精簡的那一批，這個尺度帶來的生活質感是大型社區複製不了的。

三、社區基本資料

一張表看懂城又青

四、建材與公設配備

逸偉建設在城又青的建材選擇上，走的是「紮實耐久不浮誇」的路線，這和它在八德、桃園深耕的品牌個性一致。外牆二丁掛是整棟建築最直接的視覺識別，日本進口窯燒面磚在台灣中高端住宅市場有穩定的品牌口碑，屋齡7年後仍然維持整潔感，這是建材選擇的長期紅利。

蔡導在帶看城又青的時候，客戶最常問的是：「128戶，管委會夠用嗎？」我的回答是：128戶是最好管的那個規模。委員會認識每個住戶，公設不需要龐大的維護預算，管理費用可以集中在真正需要的地方——保全、景觀、公共設施的日常維護。不是大戶數就代表管委會好，有時候戶數少、管理精、鄰居熟，反而是住起來最舒服的選擇。

公設配備走精簡路線：健身房、遊戲室、交誼廳、寬敞花園廣場。寬敞花園廣場是城又青在有限基地規模裡特別強調的戶外空間，結合909坪基地30%低建蔽率，讓整個社區的戶外尺度比同規模高建蔽率社區更開闊。垃圾有冷藏設備專區是少見的細節，讓夏天不需要擔心垃圾異味，這個日常體驗差距在你每天進出的時候是真實有感的。

【建材配備表】

【公共設施表】

五、待售價格定位表

定價邏輯：5168均價37.8萬/坪，在售18筆，總價1,158至1,398萬；591均價37萬/坪，157筆成交；樂居132筆。屋齡7年新古屋、逸偉在地口碑、豐德公園步行圈、G01捷運10分鐘，支撐37至38萬/坪的定價，在八德重劃區屋齡7年的新古屋市場中屬合理中高段。

六、行情與實價登錄分析

近三年成交行情

依據住商不動產及內政部實價登錄資料，城又青累積157筆（591統計），樂居132筆，5168均價37.8萬/坪，591均價37萬/坪，在售18筆，總價1,158至1,398萬。以下為近期代表性成交紀錄：

趨勢解讀：從2023年均價約32至34萬/坪，到2025年高層突破38萬/坪，兩年間穩步走升約4至6萬/坪，走勢穩健。高低樓層差距目前約2至3萬/坪，15層高樓的高樓層視野在整個豐德二路段有明顯的景觀溢價。

資料參考：住商不動產╱內政部實價登錄

租金行情與淨投報率

3房含車位月租金約17,000至21,000元；2房含車位月租金約11,000至14,000元。以3房含車位持有成本約1,400萬計算、月租19,000元估算，毛投報率約1.63%，扣除管理費及空置期後，實際淨投報約1.3至1.45%，在八德新古屋市場中屬合理水準，小型社區管理費通常親民，有助於維持淨投報率。

七、生活機能分析

🚇 交通

捷運綠線G01站步行約10分鐘，G01第三階段預計2030年通車，北段7站2026年底通車但在八德以北，搭捷運通勤要等2030年後。自用車走豐德二路接廣興路或建德路，往大湳交流道約10分鐘；大溪交流道車程約15分鐘；大鶯豐德交流道動工在即，2030年完工後對外交通選項大幅增加，城又青的位置就在豐德路段，對未來交流道的效益接收最直接。

🏫 教育

八德國小在步行圈，八德國中在短車程範圍。購入前向桃園市教育局確認豐德二路63號的學區對應和當年度名額。

🛒 購物 & 餐飲

廣興路建德路商圈騎車可達，廣豐新天地在車程範圍內，豐德路沿線有日常商家。整體採買機能在豐德二路段屬合理水準，不是最熱鬧的段落但日常夠用。

🌳 公園綠地

豐德公園步行圈是城又青最直接的綠意資源，加上社區本身的寬敞花園廣場，戶外生活資源在豐德二路各社區中屬合理水準。

🏥 醫療

衛福部桃園醫院車程約17分鐘，長庚桃園院區約25分鐘，診所在商圈可達。央大醫療園區預計民國116年底開幕，是八德醫療缺口的最確定利多。

八、蔡導實戰觀察

有一次帶一個從台北南港換屋過來的設計師去看城又青，他說他最在意兩件事：「一，社區不要太多人。二，出門公園要近。」

我說，128戶，豐德公園走路就到。

他說：「台北的社區動不動兩三百戶起跳，電梯永遠在等。」

我帶他進電梯，上去，每層4至5戶，等電梯的人就這幾戶。他說：「這樣的密度我喜歡。」

走到高樓層戶別，他站在窗口往外看，豐德二路那個方向，遠一點是整個八德重劃區的棋盤格路網，更遠是山。他說：「這個視野在台北的同等價位大概只能看到對面大樓的窗戶。」

後來去看花園廣場，他說：「這個庭院比台北大部分豪宅的中庭還大，可是這裡的管理費一定比台北少很多。」

那個案子後來成交了。蔡導後來問他說什麼原因讓你最後決定，他說：「128戶，豐德公園走路到，G01十分鐘，視野有山。這四件事加在一起，在台北同樣的預算找不到其中兩件。在城又青全部有了。」

蔡導認為，城又青最不可複製的價值，是那個「128戶精簡規模＋公園步行圈＋逸偉在地建商品質」的三合一組合——128戶在整個八德重劃區各社區中屬最精簡的那一批，這個規模帶來的是更安靜的電梯、更容易認識的鄰居、更精準的社區管理，這些是用房價買不到但搬進去每天都感受得到的生活品質。

看屋三件事要確認

128戶小型社區的管委會運作和公共基金要特別確認 小型社區的優勢是精準管理，但也代表每個月的管理費總收入規模相對小，公共基金積累需要更長時間。向管委會確認目前管理費金額、公共基金帳戶餘額、近年是否有大型公共支出，以及未來幾年的維修預算計畫，這些數字讓你對長期持有成本有更準確的估算。

屋齡7年的外牆二丁掛狀況和整體建物現況要確認 二丁掛在7年後縫隙填縫材料可能出現初步老化，確認有無滲水跡象，向管委會詢問外牆安全評估紀錄。同時建議委託驗屋師在簽約前做全面現況確認，讓你對入手後的短期維修成本有清楚預期。

G01捷運步行10分鐘的實際路線要親自走一次 10分鐘步行從豐德二路63號走到G01站體的實際路線需現場確認，是否有斑馬線等候、是否有阻礙步行的路口，親自走一次是最準確的確認方式，也讓你預演2030年以後每天早上通勤的起點感受。

誰最適合買城又青？

預算1,100萬至1,400萬、重視社區精簡規模和安靜居住品質的換屋族或自住族：128戶精簡社區、豐德公園步行圈、逸偉在地建商口碑、G01捷運10分鐘、屋齡7年設備幾乎全新，這個組合對重視「住起來安靜、鄰居不複雜、管理認真」的族群是八德重劃區裡很難複製的精品感選項。

退休族或重視社區安靜感的熟齡換屋族：128戶規模讓警衛認識每個住戶，垃圾有冷藏設備、花園廣場有足夠尺度，全天候管理有安全感，這些日常細節對退休後在家時間長的族群是每天都有感的生活品質加分。

以大鶯豐德交流道和G01捷運雙重利多為長線布局的置產族：豐德二路段在大鶯豐德交流道完工後受益最直接，加上G01捷運步行10分鐘，均價37至38萬/坪取得，長線持有邏輯清楚，適合願意持有5至8年的買方。

九、想像住在這裡的一天

清晨六點，豐德公園的晨光，你走出城又青，不遠，步行就到，公園已經有人在做操，那個早晨的空氣在整個八德重劃區裡是相似的，但走路就到這件事讓它不一樣。七點，電梯裡只有你和隔壁戶的太太，128戶、1棟、每層4至5戶，等電梯的人就這幾個，你們已經認識了，她說今天早上公園的鳥叫得特別清楚。八點，送孩子去八德國小，步行，或者騎車，幾分鐘，不需要開車繞遠。中午，花園廣場有人在休閒，寬敞的程度讓你有時候忘記這是一個住宅社區的公共庭院，而不是某個旅館的露天空間。下午，健身房有人在跑步，遊戲室有孩子的笑聲，交誼廳有住戶辦了一個小型的讀書會，128戶的密度讓每個公設都不會排隊，讓每個活動都有空間。晚上，垃圾去冷藏專區，不會有氣味，這個細節在台灣的夏天是真實的體貼。夜裡，全天候警衛的燈亮著，二丁掛外牆在夜光裡有一種穩重的質感，那是逸偉建設在這個建案上做的選擇，7年後仍然讓整棟建築有尊嚴地站著。住在城又青，你的每一天都由安靜的規模感開始。

十、常見問題 Q&A

問：城又青只有128戶，管委會能運作得好嗎？
128戶是精簡規模，管委會的優勢是可以真正認識每個住戶，對進出人員的掌控更精準，公設不需要龐大的維護預算。實際管委會的運作品質需要現場確認——向管委會詢問目前的管理費金額、公共基金帳戶餘額、近年大型公共支出紀錄，以及物業管理方式，這些數字讓你判斷這個社區的長期持有成本是否符合預期。128戶不等於管委會差，有時候戶數少、管理精確、鄰居穩定，反而是住起來最好的規模。

問：逸偉建設是哪家建商？在八德有什麼口碑？
逸偉建設是桃園在地型建商，主要在八德和桃園一帶推案，過去的代表建案包括「小資有約」等，近期也在青埔A19站附近推出「逸偉‧淳青」。逸偉的建案特色是規模精簡、戶數不多、推案節奏穩定，不走大量體路線。城又青是逸偉在八德擴大重劃區豐德二路段的代表建案，二丁掛外牆、垃圾冷藏設備等細節都反映了這個建商對住戶日常生活質感的注重。

問：屋齡7年，現在算新古屋嗎？有什麼要注意的？
7年在台灣住宅市場裡是標準的「新古屋」屋齡，設備幾乎全新或僅需初步保養，管委會已穩定運作，不需要付新成屋的最高溢價。主要確認點：外牆二丁掛縫隙有無初步老化、廚衛設備使用狀況、公共基金積累是否足夠。建議在簽約前委託驗屋師做全面確認，費用幾千元，讓你對入手後的維修成本有清楚的預期。7年屋齡的優勢是管委會穩定、社區鄰里關係已形成、生活機能完全到位。

問：G01捷運步行10分鐘，2030年通車前對日常生活有幫助嗎？
2030年以前，G01施工中，搭捷運通勤要等2030年後，北段7站2026年底通車但在八德以北，對城又青無直接通勤效益。10分鐘的步行距離在現在的意義是：讓你在2030年以後每天早上的通勤是走路到站而不是騎車，這個差距在長時間的居住裡是一個生活方式的選擇。建議看屋時自己從社區門口走到G01施工圍籬一次，感受那10分鐘的步行節奏是否是你接受的每天通勤起點。

問：城又青均價37至38萬/坪，在八德同屋齡社區算貴嗎？
5168均價37.8萬/坪，591均價37萬/坪，在八德重劃區屋齡7年的新古屋市場中屬中高段，比屋齡10年以上的中古宅高3至5萬/坪，但比屋齡3至4年的最新古屋（通常40萬/坪以上）更親民。支撐這個定價的是：逸偉在地建商品質口碑、128戶精簡社區安靜感、豐德公園步行圈、G01捷運10分鐘、大鶯豐德交流道即將動工。如果你認同這個組合的價值，現在進場的時機邏輯清楚。

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十一、作者介紹

蔡佳錡｜住商吐司團隊店長｜「蔡導撸房」－撸出愛家方程式新觀點 YouTube 頻道主｜20 年台灣房仲實務，前紀錄片編劇導演。用鏡頭思維看房市，把複雜的事撸清楚。——因為幫你買對一間，比賣你一間重要——｜認識吐司團隊店長～讓您「有土斯有財．幸福跟著來」～📞馬上加賴打電話：蔡導撸房－蔡佳錡 ／ 0953-737888（電話及 LINE 相同）

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