賣方廠房還有抵押照樣能買，看到查封就別付訂金——三種設定的處理順序

先講結論：賣方的地跟廠房還掛著抵押權，這案子照樣能買，是工商廠房交易最常見的狀況。真正該踩煞車的是查封、假扣押、假處分、破產登記這類「限制登記」——依臺北市政府地政局的官方說明，未塗銷前不能過戶。抵押是錢的問題，錢還掉就能塗銷；重點不是「有沒有設定」，是塗銷跟付錢誰先誰後。順序對了，賣方的貸款用你的價金當場解掉；順序錯了，錢付出去、權利還掛在別人名下。

現場觀察：謄本上那三種字眼，麻煩程度差很多
看廠先調土地與建物登記謄本，翻他項權利部跟標示部，賣方有沒有貸款、信託、被凍結全寫在上面。抵押權設定最單純，賣方當年拿地跟廠房去銀行貸款，銀行在謄本上設一筆，錢還掉就能塗銷，九成的案子屬於這一類。信託登記麻煩一級，所有權人會變成「受託人」，得先看信託內容、確認受託人能不能配合處分。查封、假扣押、假處分、破產登記最棘手，代表賣方的處分權已被凍結，未塗銷不能過戶。買廠卡關，十次有七次卡的不是價格，是這三種沒先分類。

風險拆解：三種走法，廠房交易只走得通兩條
A 是賣方先自己籌錢清償、塗銷舊抵押，再把乾淨的產權過給你，最安全，前提是賣方手上有現金。B 是先過戶到你名下，再用你的價金或承貸款代償賣方原貸，取得清償證明後塗銷舊抵押——這是實務最常見的一條，因為賣方多半就是要靠賣廠的錢去還當初那家銀行。C 叫「揹胎」，舊抵押不塗銷、連同債務一起過給你，廠房交易直接避開：你等於扛了一筆不是自己借的債務，利率跟糾紛全在你身上。走 B 就有個問題——錢付出去、賣方貸款還沒解，中間這段空窗誰保護你。

過戶那天，你的價金怎麼「同步」解掉賣方的抵押
買賣走「簽約→用印→完稅→過戶→交屋」五階段，塗銷發生在「過戶」這關，五個動作環環相扣：①產權先移轉到你名下；②同時送件辦你向銀行承貸的抵押權設定；③銀行確認設定完成、見權狀才撥款，撥進履約保證專戶或直接代償；④款項第一優先清償賣方在原銀行的貸款餘額；⑤原銀行開立清償證明，再辦舊抵押的塗銷登記。五步走完，謄本上才只剩你的抵押權。最怕「先付全款、再等塗銷」，所以履保專戶不能省：價金不進賣方口袋，進中立專戶，依過戶完成、抵押設定完成、原貸清償分段撥付。

決策框架：下訂之前，先回答三個問題
①謄本上是哪一種？純抵押最好解，往下談；信託先請地政士調閱內容、確認處分權限與要備的文件（信託契約、信託關係消滅證明、塗銷同意書等）；查封、假扣押一律列為「解封才進場」，賣方得先向法院聲請撤銷查封，解封大約數個工作天到一兩週，寫成契約前提，沒解封先別付訂金。②誰出錢清償？賣方能自己先清償最乾淨，不能就走過戶加代償塗銷。③有沒有履約保證？走 B 沒有履保等於沒有安全網，這條不能讓步。我不負責幫你撿「有設定所以便宜」的廠，我負責讓你買到的廠過戶完謄本乾淨、錢安全。細節找地政士，債務與信託的法律關係找律師。

企業主常見問題

Q：賣方廠房還有銀行貸款（抵押權設定），我還能買嗎？A：能，這是工商廠房交易最常見的狀況。實務最常走「先過戶、再用買方的價金代償塗銷」：產權先移轉到你名下，承貸銀行撥款先清償賣方原貸款，取得清償證明後塗銷舊抵押，全程用履約保證專戶卡住付款順位。細節請地政士依個案處理。

Q：廠房土地被查封或假扣押了，還能買賣過戶嗎？A：不行。查封、假扣押、假處分、破產登記都屬「限制登記」，依臺北市政府地政局的官方說明，未塗銷前不能辦過戶，只有徵收、法院確定判決移轉、公同共有繼承等少數例外。賣方得先向法院聲請撤銷查封，解封約需數個工作天到一兩週。

Q：信託登記跟有抵押差在哪？A：差很多。抵押是「錢的問題」，還錢、取得清償證明就能塗銷；信託是「法律關係」，謄本上的所有權人變成受託人，你要確認信託內容、受託人有沒有處分權限、塗銷要備齊哪些文件。別只看「能不能塗銷」就下訂，務必請地政士先調閱信託內容，必要時找律師把關。

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買地租廠有原則，風險成本找阿澤。

—— 澤的工商筆記