跟房仲買中古屋，履約保證專戶是什麼意思？誰能請款、服務費該匯給誰

這篇的完整圖文版（含 9 題常見問答、撥款四階段對照表、買方可以直接照著問的檢查清單）放在我自己的網站：看完整版 → shang-house.com

下面是重點整理。

前幾天晚上十點多，一位還沒買房的網友傳訊息來問我：「請問跟房仲買房子，履約保證專戶是什麼意思？」

我回完第一題，他接著問第二題、第三題，一路問到「所以房仲業務不能自己來跟我請款的意思嗎」。最後他說：「我還沒買，希望能先了解一下狀況。」

這句話我聽了很有感。買房這件事，多數人一輩子做一到兩次，卻很少有人在事前有機會把流程問清楚。

先界定範圍：這篇講的是透過仲介買中古屋（成屋）的履約保證，不是預售屋。兩者名字很像，機制差很多。預售屋那套叫履約擔保，處理的是「建商蓋不完怎麼辦」；中古屋這套處理的是「錢跟房子怎麼安全對換」。

一、履約保證專戶是什麼

它是一個沒有人可以自己把錢領走的第三方帳戶。你付的買賣價金匯進由建經公司和銀行合作開立的專戶，賣方不能自己領、仲介不能自己領、代書也不能自己領。

臺北市政府地政局對成屋履約保證的說明是：性質主要是付款（價金）保證，由買賣雙方約定辦理專戶專款匯入及支出，等買賣流程全部完成、買方取得所有權後，再將專戶內的剩餘款項撥付給賣方。

實務上你會拿到一組屬於這件案子的專屬虛擬帳號。有一點請務必記住：戶名不會是業務的名字，也不會是店長的名字。

費用大約是成交總價的萬分之二到萬分之六，實務上多由買賣雙方各負擔一半。這筆費用不高，我不建議省。

二、誰可以從專戶裡把錢領走

這是那位網友問得最尖銳的一題。會從專戶出款的對象是代書（代書費、代辦費與代墊規費）、仲介公司（服務費）、賣方（扣除各項之後的買賣價款），還有幫賣方代償貸款的銀行，以及土地增值稅、契稅、印花稅、登記規費這些稅費。

可以領的角色不只一種，但每一筆錢都要有人點頭才出得去。正常流程是代書依契約造出撥款明細，買賣雙方在撥款申請書上用印確認，仲介公司與履保公司核對無誤，銀行才會出款。

撥款文件送到你面前要你蓋章時，那就是你唯一能踩煞車的時間點。看不懂的欄位就問到懂再蓋。錢一旦撥出去，要再追回來就是另一件事了。

三、錢是分階段出去的，不是最後一次結清

這點常被誤會。很多人以為履保專戶就是錢鎖在裡面、交屋那天一次算，其實不是。

簽約後會先撥一部分仲介服務費；到了報稅、完稅這一關，買方的契稅、賣方的土地增值稅就是從這個專戶繳掉的；送件過戶中會撥仲介服務費尾款、代償賣方原本的房貸；等到過戶完成、點交結案，代書費和剩下的買賣價款才一起出款。

為什麼稅要先繳？因為不完稅就送不了件。土地增值稅和契稅的繳納證明是過戶送件的必要文件，不可能等到交屋那天。

反過來，代書費一般不會在簽約的時候就收，民間習慣是等到點交結案才從履保帳戶一起出款。代書的錢跟你的案子綁在一起，這對買賣雙方都是保障。

撥款四個階段的完整對照表在我的網站：看完整版 → shang-house.com

四、房仲服務費，其實在你下斡旋的時候就談定了

很多人以為服務費是簽約才談的。不是。你在填不動產買賣意願書（下斡旋或用要約書）的那一刻，服務費的比例就已經寫在文件上了。

依內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，仲介業向買賣雙方收取報酬的總額合計，不得超過實際成交價金的百分之六。這份規定同時明講，百分之六是收費最高限額，不是主管機關規定的固定收費比率，並要求業者把報酬標準與雙方比例記載在委託銷售契約書或要約書上。

市場慣例是賣方 4%、買方 1~2%。但慣例不等於公定價，百分之六是天花板，不是價目表。

五、業務可以自己來跟我收錢嗎

可以，法規沒有禁止仲介直接向買方收取服務費。要顧的是收款的方式，還有錢收進哪個帳戶。

能匯款就不要給現金，匯到經紀業公司的帳戶、戶名應該是公司全名。真的要付現金，約在他們店裡或有錄影的地方。收據要有公司的大小章。出現私人帳號，先停下來查證，真的沒問題的業務不會怕你查。

順帶一提，依洗錢防制相關規定，地政士及不動產經紀業經手的不動產買賣案件，該次給付款項使用現金超過新臺幣 50 萬元時，業者應於 10 日內向法務部調查局申報大額通貨交易。所以你要求走匯款、要求正式收據，完全在情理之內。

六、斡旋金可以不付嗎？可以，而且業者有義務先告訴你

這一題知道的人不多，但它是買方很實在的一項權利。

公平交易委員會在《對於不動產經紀業之規範說明》裡寫得很清楚：業者向買方收取斡旋金之前，如果沒有以書面告知買方「斡旋金契約與內政部版要約書的區別及替代關係」、以及「買方可以選擇支付斡旋金或採用內政部版要約書」，構成欺罔行為，足以影響交易秩序者，違反公平交易法第 25 條。

要不要付斡旋金，選擇權在你手上，而且業者應該主動用書面告訴你有這個選擇。

要約書不用先掏錢，但它不等於不用負責。賣方一旦承諾你的要約條件，契約就成立了，之後反悔一樣要負賠償責任，違約金約定為成交總價的 3%，一千萬的房子就是三十萬。

這裡補一件實務上的事：紙上寫著 3%，跟真的拿得到 3%，是兩回事。對方不付，你不會因為手上有一張要約書就自動收到錢，多半要先走調解，調解不成再進法院由判決認定。這段路的時間和成本，常常讓雙方在中途就各退一步。

所以我不會跟客戶講「要約書比較沒風險」。兩邊的責任都是真的，差別在你什麼時候把錢掏出來，還有事後要回來的難度。

完整版還有這些，這篇沒放

履約保證跟價金信託差在哪（委託人不同、遇到糾紛誰介入得快）、履約保證保不到的東西（漏水、凶宅、違建這些為什麼跟履保無關）、撥款四個階段的完整對照表、斡旋金與要約書的逐項比較，還有一份買方可以直接照著問的 8 條檢查清單，以及 9 題常見問答。

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